作者：睿思中國

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2026年以來，國內(nèi)水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs籌備節(jié)奏明顯加快。珠海水控、石家莊水投、鄭州水務(wù)、長春長發(fā)集團等多地市級國資水務(wù)平臺，年內(nèi)相繼完成REITs中介機構(gòu)遴選。

但從落地情況看，行業(yè)熱度與實際轉(zhuǎn)化并不匹配：目前國家發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)僅公示?溫州公用、粵海水務(wù)?兩例完成省級上報、獲國家發(fā)改委推薦的水利項目，全市場成功掛牌交易的標(biāo)準(zhǔn)化水務(wù)公募REITs也僅有?兩只?。各地招標(biāo)動作不斷，但真正能夠走完完整審核流程、實現(xiàn)上市的項目寥寥無幾，水務(wù)資產(chǎn)證券化仍面臨突出的現(xiàn)實阻力。

7月14日，無錫市坪湖凈水科技有限公司（下稱"坪湖凈水"）啟動公募REITs?資產(chǎn)評估、備考審計雙項中介招標(biāo)?，邁出區(qū)級水務(wù)資產(chǎn)沖刺公募REITs的關(guān)鍵一步。作為?區(qū)縣層級少見的對標(biāo)公募標(biāo)準(zhǔn)推進的水務(wù)項目?，坪湖凈水的籌備進展，讓區(qū)縣水務(wù)REITs從"能不能做"變成了"怎么做"。

該項目籌備早于2025年便實現(xiàn)階段性突破，據(jù)其母公司無錫市錫山環(huán)保能源集團2025年度經(jīng)營工作總結(jié)披露，彼時坪湖凈水水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs籌備已取得實質(zhì)進展，項目材料擬報送江蘇省發(fā)改委。

坪湖凈水：區(qū)級水廠沖刺公募REITs?

坪湖凈水是無錫市錫山環(huán)保能源集團有限公司旗下"水+固"板塊的核心運營主體。母公司2019年12月成立，注冊資本20億元，2025年末集團總資產(chǎn)達?140億元?，同比增長11.36%；當(dāng)年綜合融資成本同比下降17個基點，成功獲評?AA+產(chǎn)投類主體評級?，并完成首期2億元公司債券發(fā)行，具備成熟的中長期資本運作基礎(chǔ)。

目前，坪湖凈水運營?9座污水處理廠?，日處理總規(guī)模?34.5萬噸?，覆蓋錫山區(qū)城鎮(zhèn)、工業(yè)及農(nóng)村污水治理場景。本次公募REITs擬納入底層資產(chǎn)池的云林、龍亭兩座污水廠，運營周期長、運維體系成熟，核心運營、合規(guī)指標(biāo)均滿足公募REITs硬性準(zhǔn)入指標(biāo)。

云林污水處理廠設(shè)計規(guī)模?6萬噸/日?，采用A2O-MBR改良工藝，配套多級深度處理單元，出水穩(wěn)定達到?一級A標(biāo)準(zhǔn)?，部分指標(biāo)優(yōu)于地表準(zhǔn)Ⅳ類，服務(wù)覆蓋約65平方公里，惠及105個居民小區(qū)及600余家企事業(yè)單位，現(xiàn)金流來源穩(wěn)定可測。龍亭污水處理廠是錫山區(qū)規(guī)模最大、投運最久的市政污水設(shè)施，日處理能力?12萬噸?，搭載智慧水務(wù)管控系統(tǒng)，多年獲評省級運維考核優(yōu)秀；廠區(qū)配套生態(tài)濕地，進一步穩(wěn)固尾水水質(zhì)，資產(chǎn)合規(guī)性、運營穩(wěn)定性在區(qū)域同類項目中表現(xiàn)突出。

2025年，無錫市錫山環(huán)保能源集團有限公司投入約?5億元?，完成轄區(qū)內(nèi)815公里污水主管網(wǎng)排查、檢測與數(shù)字化建檔，落地"雨污一體、廠網(wǎng)一體、建管一體"全域運維模式。同時，坪湖凈水污水處理業(yè)務(wù)建立制度化調(diào)價機制，可有效對沖藥劑、電力、人工等常態(tài)化運營成本上漲，也是國家發(fā)改委、交易所審核水務(wù)REITs項目?重點核查的硬性準(zhǔn)入指標(biāo)?。

在區(qū)縣水務(wù)平臺中，早在2025年9月，坪湖凈水便已啟動首輪公募REITs備考審計招標(biāo)，專項梳理兩大污水廠2022年末至2025年上半年財務(wù)數(shù)據(jù)。時隔約10個月，公司再度同步推進資產(chǎn)評估、備考審計雙項招標(biāo)采購，根據(jù)招標(biāo)文件，服務(wù)限價合計?876160元?，整體工作節(jié)點、付款安排緊密貼合公募REITs多輪盡調(diào)、補充整改的申報節(jié)奏。

多數(shù)地方水務(wù)平臺籌備REITs，普遍先選聘財務(wù)顧問統(tǒng)籌全流程。坪湖凈水同步落地評估、審計兩大核心中介采購，意味著?項目資產(chǎn)重組、資產(chǎn)邊界劃分等前置工作已全部落地?，財務(wù)梳理與資產(chǎn)核查同步推進，項目籌備進度明顯跑贏區(qū)域同類平臺。

中介遴選完成，水務(wù)項目審核仍存多重卡點?

國家發(fā)改委2025年版基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)清單，將城鎮(zhèn)污水處理、原水供水及水利設(shè)施納入重點支持領(lǐng)域。政策鼓勵之下，各地水務(wù)平臺申報意愿持續(xù)提升，但項目落地轉(zhuǎn)化率始終偏低。截至2026年7月，國內(nèi)僅有?兩只?標(biāo)準(zhǔn)化水務(wù)、水利公募REITs掛牌交易，多數(shù)儲備項目長期處于培育階段，難以順利走完申報上市流程。

按照國家級REITs申報規(guī)則，項目需先經(jīng)省級評估上報、取得國家發(fā)改委正式推薦，方可遞交交易所進入審核通道。湖南、寧夏、貴州、寧波等地的水務(wù)儲備項目，目前僅納入地方培育庫，尚未完成省級上報。行業(yè)層面，水務(wù)資產(chǎn)沖刺公募REITs普遍存在?三大核心卡點?，成為制約批量落地的關(guān)鍵壁壘。

?現(xiàn)金流合規(guī)性是水務(wù)REITs審核的首要卡點。?國內(nèi)市政污水處理費普遍實行收支兩條線管理，費用統(tǒng)一上繳財政后再統(tǒng)籌撥付至運營企業(yè)，若回款周期不穩(wěn)定、財政補助在營收中占比偏高，項目易被認(rèn)定為非純粹使用者付費資產(chǎn)，觸碰公募REITs申報紅線。完成省級上報、獲發(fā)改委推薦的項目仍需接受交易所多輪反饋問詢，近期由銀華基金管理的粵海水務(wù)水利REIT，作為水利供水類標(biāo)的，報送深交所后便因資產(chǎn)合規(guī)、經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定性等問題收到多輪問詢整改要求，拉長整體申報周期，這一審核邏輯同樣適用于市政污水類項目。

?資產(chǎn)結(jié)構(gòu)混雜、公益資產(chǎn)剝離繁瑣?，是多數(shù)基層水務(wù)項目的共性難題。地方水務(wù)普遍采用廠網(wǎng)一體化運營模式，經(jīng)營性水廠、主干管網(wǎng)往往與農(nóng)村污水運維、河道生態(tài)治理、防洪排澇等無收益公益資產(chǎn)深度綁定。全盤納入底層資產(chǎn)池會拉低產(chǎn)品分派率，難以滿足機構(gòu)收益預(yù)期；單獨拆分經(jīng)營性資產(chǎn)，則涉及土地權(quán)屬、規(guī)劃調(diào)整、國資備案等多層審批，流程繁瑣、落地周期漫長。

除此之外，行業(yè)層面?調(diào)價機制剛性普遍不足?，持續(xù)制約項目估值與發(fā)行意愿。部分三四線城市污水處理價格調(diào)整需經(jīng)發(fā)改、財政、住建等多部門聯(lián)合審批，單次調(diào)價周期長達數(shù)年，特許經(jīng)營協(xié)議中的調(diào)價公式缺乏強制約束力，難以覆蓋長期運營中的人工、耗材、電力成本上漲，最終壓低底層資產(chǎn)估值，降低原始權(quán)益人發(fā)行積極性。

二級市場表現(xiàn)也對水務(wù)REITs形成約束。相較于產(chǎn)業(yè)園、倉儲等產(chǎn)權(quán)類REITs，水務(wù)經(jīng)營權(quán)類標(biāo)的流動性偏弱、波動更大，機構(gòu)配置分化明顯。保險資金更偏好年限更長、現(xiàn)金流穩(wěn)定的原水類項目，純市政污水資產(chǎn)吸引力相對有限。由富國基金管理的首創(chuàng)水務(wù)REIT上市以來波動幅度高于產(chǎn)權(quán)類標(biāo)的，其?2026年初擴募項目終止審核?，也直觀反映出水務(wù)資產(chǎn)在估值與收益平衡上的行業(yè)難題。

無錫錫山：政策先落地，筑牢培育底座?

全國水務(wù)資產(chǎn)盤活普遍存在產(chǎn)權(quán)、成本、現(xiàn)金流標(biāo)準(zhǔn)化等堵點，無錫、錫山依托省市區(qū)三級成套配套政策形成差異化盤活優(yōu)勢，為解決上述共性問題提供完整政策支撐，助力坪湖凈水項目加速推進。

市級層面，2026年無錫將公募REITs納入國資盤活硬性考核，寫入當(dāng)年政府工作報告，統(tǒng)籌超長期特別國債、專項債、基礎(chǔ)設(shè)施REITs協(xié)同推進，同步在民營經(jīng)濟工作要點中提出REITs擴面提速，將市政污水處理等穩(wěn)定收益資產(chǎn)列為重點儲備賽道。本地配套多重落地舉措：市級財政設(shè)立發(fā)行配套補貼，按募資規(guī)模分檔覆蓋中介、評估、律所開支；自然資源部門放開工業(yè)用地提容不加價、廠房分割轉(zhuǎn)讓規(guī)則，開通資產(chǎn)確權(quán)并聯(lián)審批綠色通道，快速化解污水廠網(wǎng)存量資產(chǎn)辦證、權(quán)屬分割遺留問題。今年3月全市金融座談會集中簽約多類REITs項目，軌交、產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品已落地形成本地實操經(jīng)驗，為水務(wù)資產(chǎn)證券化提供參照。

錫山區(qū)在《錫山政報》（2026年第1期）中明確攻堅?全區(qū)首單公募REITs?，要求區(qū)屬國企梳理污水廠網(wǎng)、人才公寓建立區(qū)級REITs儲備庫。當(dāng)?shù)夭捎锰荻扰嘤悸?，產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)金流暫不滿足公募標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)，可先通過機構(gòu)間REITs完成資產(chǎn)重組，達標(biāo)后再申報公募。區(qū)域配套金融資源同步加持，錫山金投已取得?AAA主體評級?，區(qū)級實繳?49億元戰(zhàn)新母基金?可為廠區(qū)改造、資產(chǎn)規(guī)整配套資本金。

省級與國家政策層層賦能：江蘇2026城市更新政策將市政污水設(shè)施納入REITs支持范圍，依托省級專項資金、貼息降低發(fā)行成本；疊加國家發(fā)改委2025年版REITs行業(yè)清單擴容，城鎮(zhèn)廠網(wǎng)一體化水務(wù)資產(chǎn)申報路徑進一步清晰。多重政策加持之下，坪湖凈水同步啟動評估、審計雙中介招標(biāo)，成為錫山區(qū)市政水務(wù)公募REITs領(lǐng)域?首個實質(zhì)推進的儲備項目?。

公募門檻太高，機構(gòu)間REITs先行試水?

受制于市政資產(chǎn)公益屬性、嚴(yán)格的公募審核標(biāo)準(zhǔn)以及機構(gòu)投資偏好，水務(wù)公募REITs很難實現(xiàn)批量上市，單一沖刺公募的模式已難以適配基層水務(wù)資產(chǎn)的盤活需求。行業(yè)實操過程中，各地水務(wù)平臺逐步摒棄"唯公募論"，形成了成熟的?"分層培育、盤活盤活"多元化運作體系?。

機構(gòu)間REITs是當(dāng)前行業(yè)主流的階段性盤活工具，適配多數(shù)暫不滿足公募條件的水務(wù)存量資產(chǎn)。該品類屬于場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)產(chǎn)品，僅面向保險資管、券商資管等持牌專業(yè)機構(gòu)發(fā)行，不對外開放個人投資者。憑借更低的合規(guī)門檻和發(fā)行要求，它可適度包容財政補助、公益配套資產(chǎn)，精準(zhǔn)解決區(qū)縣水務(wù)平臺規(guī)整資產(chǎn)、優(yōu)化報表、壓降負(fù)債的階段性需求。

截至2026年7月，滬深交易所已落地?三單標(biāo)桿水務(wù)機構(gòu)間REITs?，行業(yè)分層盤活路徑愈發(fā)成熟。2025年9月，首創(chuàng)環(huán)保集團作為原始權(quán)益人發(fā)起的?7.3億元水務(wù)類專項計劃?落地，成為全國首單水務(wù)類機構(gòu)間REITs；2025年12月青島水務(wù)?4.77億元?項目掛牌，市場認(rèn)購熱度較高；2026年上半年長春城建西郊污水廠?6.22億元?項目在深交所發(fā)行，補齊了深交所污水類私募REITs空白。此外，沈陽中德園彰驛站鎮(zhèn)污水廠項目已啟動中介招標(biāo)籌備，行業(yè)盤活盤活已成常態(tài)。

目前行業(yè)形成兩類清晰的實操路徑，適配不同平臺的發(fā)展訴求。部分基層水務(wù)平臺以機構(gòu)間REITs為過渡載體，先行理順回款機制、拆分規(guī)整資產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營現(xiàn)金流，待資產(chǎn)運營、合規(guī)、收益指標(biāo)全面達標(biāo)后，轉(zhuǎn)報公募REITs實現(xiàn)終極證券化；也有平臺將其作為常態(tài)化融資工具，貼合企業(yè)短期經(jīng)營紓困需求，無后續(xù)公募上市規(guī)劃。相較行業(yè)普遍的漸進式運作思路，坪湖凈水從籌備初期就?對標(biāo)公募最高標(biāo)準(zhǔn)推進?，在區(qū)級水務(wù)平臺中布局更為主動。

從行業(yè)長遠發(fā)展來看，水務(wù)REITs的核心價值在于盤活沉淀存量資產(chǎn)、反哺城市基建增量投資，已上市項目募資均重點用于污水提標(biāo)改造、水利設(shè)施建設(shè)等實體領(lǐng)域。市政水務(wù)的公益屬性決定了資產(chǎn)收益存在天然上限，行業(yè)整體擴容難以快速爆發(fā)，將長期維持?"嚴(yán)審核、優(yōu)存量、穩(wěn)增量"?的發(fā)展節(jié)奏。

對坪湖凈水而言，本次中介選聘只是REITs申報的起步環(huán)節(jié)。作為錫山區(qū)試水市政水務(wù)公募REITs的標(biāo)桿項目，其后續(xù)推進節(jié)奏、合規(guī)整改成效，不僅關(guān)乎自身證券化落地，也將成為觀察無錫區(qū)級國資存量盤活、水務(wù)資產(chǎn)規(guī)范化運作的重要窗口。

本文數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)、各地水務(wù)平臺招采公告、滬深交易所公募REITs及資產(chǎn)支持專項計劃掛牌文件、水利部發(fā)展研究中心行業(yè)調(diào)研材料、無錫市及錫山區(qū)政府官方文件、錫山環(huán)保能源集團有限公司2025年度經(jīng)營總結(jié)等。

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原標(biāo)題： 觀察丨?招標(biāo)遍地開花，掛牌上市寥寥無幾：坪湖凈水啟動公募REITs前期籌備