作者：睿思中國(guó)

來源：睿思網(wǎng)

2021年6月，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在上海證券交易所上市，成為國(guó)內(nèi)首批產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

那時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)這類產(chǎn)品寄予厚望。產(chǎn)業(yè)園REIT被看作“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的典范，靠穩(wěn)定的租金收入和分紅吸引投資者。首批產(chǎn)品發(fā)行時(shí)，超過300億元資金認(rèn)購，一級(jí)市場(chǎng)配售比例屢創(chuàng)新低。

五年后的今天，情況起了變化。

2025年年報(bào)顯示，基金全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.81億元，同比下降14%；凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)虧1563萬元，而2024年還盈利5141萬元。平均出租率從92.62%跌到86.94%，平均月租金從86.41元/平方米跌到77.86元/平方米。

這是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT上市以來，首次出現(xiàn)年度凈利潤(rùn)虧損。

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從7140萬盈利到1563萬虧損

先看五年間的營(yíng)收和利潤(rùn)變化。

營(yíng)業(yè)收入方面，2022年上市首年1.13億元，2023年增至1.81億元，2024年進(jìn)一步攀升至2.11億元，創(chuàng)下歷史新高。2025年回落至1.81億元，同比下降14%。

凈利潤(rùn)的走勢(shì)更加戲劇化。2022年盈利3880萬元，2023年增至7140萬元，創(chuàng)下歷史峰值。2024年下滑至5141萬元，2025年直接轉(zhuǎn)虧1563萬元。

說得再直白點(diǎn)：營(yíng)收從1.13億到2.11億峰值，又回到1.81億；凈利潤(rùn)從3880萬到7140萬，又跌到-1563萬。這種過山車行情，折射出產(chǎn)業(yè)園REIT面臨的深層困境。

凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)虧的直接原因，是資產(chǎn)減值損失的大幅增加。 2024年計(jì)提2046萬元，2025年暴增至7139萬元，是2024年的3.5倍。兩年合計(jì)計(jì)提減值超過9100萬元。

但有一點(diǎn)需要說明：資產(chǎn)減值損失雖然影響凈利潤(rùn)，卻不影響可供分配金額。換句話說，投資者的分紅不會(huì)因此大幅減少。

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可供分配金額首現(xiàn)下降

盡管業(yè)績(jī)承壓，基金在分紅方面依然保持了較高水平，但隱憂已經(jīng)出現(xiàn)。

2025年，基金可供分配金額為1.21億元，較2024年的1.42億元下降15%。這是自2021年上市以來，可供分配金額首次出現(xiàn)下降。

實(shí)際分紅方面，2025年為1.25億元，高于可供分配金額，是因?yàn)榘藲v年結(jié)轉(zhuǎn)部分（如2024年第三次分紅等）。但可供分配金額的下降，暗示未來的分紅可持續(xù)性存疑。

管理層承諾，未來繼續(xù)以不低于90%的可分配利潤(rùn)進(jìn)行現(xiàn)金分紅。但可供分配金額的下降，是一個(gè)值得警惕的信號(hào)。

上市以來累計(jì)分紅超過4.5億元，這個(gè)數(shù)字看起來不錯(cuò)。但如果可供分配金額持續(xù)下降，未來分紅能否保持同等水平，需要打一個(gè)問號(hào)。

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出租率和租金同時(shí)失守

對(duì)REIT來說，出租率是衡量資產(chǎn)質(zhì)量的核心指標(biāo)。

2024年，基金旗下項(xiàng)目平均出租率92.62%。2025年，這個(gè)數(shù)字跌到86.94%，下滑近6個(gè)百分點(diǎn)。期末出租率從91%降至87.83%。

三個(gè)項(xiàng)目中，萬海大廈和萬融大廈位于深圳南山核心區(qū)，是基金的核心資產(chǎn)；光明加速器二期位于光明區(qū)，定位產(chǎn)業(yè)研發(fā)。后者保持了較高的出租率和租金水平，前兩者出現(xiàn)了明顯波動(dòng)。

平均月租金的變化更明顯。2023年88.69元/平方米，2024年86.41元/平方米，2025年跌到77.86元/平方米。兩年時(shí)間跌幅超過12%。

這是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的核心特征：出租率下降、租金下跌，兩項(xiàng)指標(biāo)同時(shí)失守。唯一的亮點(diǎn)來自成本端?；鹜ㄟ^優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理措施，有效控制了運(yùn)營(yíng)成本。2025年四季度出租率環(huán)比有所回升，這些措施正在起效。

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為何虧損？三重壓力疊加

凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)虧的背后，是多重壓力疊加。

第一，宏觀環(huán)境承壓。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要租戶是科技企業(yè)和創(chuàng)新型公司，它們的經(jīng)營(yíng)狀況與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)。2024年以來，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，企業(yè)擴(kuò)張意愿不足，對(duì)辦公空間的需求自然下降。特別是中小型科技企業(yè)，它們是產(chǎn)業(yè)園的主要客群，也是受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響最大的群體。

第二，供給過剩加劇。 項(xiàng)目周邊新增了多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。創(chuàng)享大廈、歐菲光研發(fā)總部，光明天安云谷一期等項(xiàng)目陸續(xù)入市，讓本已緊張的租賃市場(chǎng)更加激烈。年報(bào)披露，這些新增項(xiàng)目合計(jì)帶來超過10萬平方米的新增供應(yīng)。

第三，估值重估。 資產(chǎn)減值大幅增加，反映了市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)估值的重新定價(jià)。評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)整對(duì)未來現(xiàn)金流的預(yù)期，導(dǎo)致減值。這種估值重估，是2025年凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)虧的重要原因。

博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的困境，并非個(gè)例。

2024年以來，多只產(chǎn)業(yè)園REIT的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)不同程度下滑。出租率下降、租金承壓、資產(chǎn)減值增加，成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。這背后，是整個(gè)產(chǎn)業(yè)園賽道的周期調(diào)整。

曾幾何時(shí)，產(chǎn)業(yè)園REIT是市場(chǎng)的“香餑餑”。首批上市后，監(jiān)管層鼓勵(lì)擴(kuò)募，多只新產(chǎn)品排隊(duì)待發(fā)。然而，隨著經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，市場(chǎng)熱情明顯消退。投資者開始重新審視這類產(chǎn)品的投資價(jià)值。

盡管短期承壓，政策層面仍在支持REIT市場(chǎng)的發(fā)展。擴(kuò)募規(guī)則完善、資產(chǎn)類型拓展、投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化……這些長(zhǎng)期利好并未改變。關(guān)鍵在于，REIT管理人需要提升運(yùn)營(yíng)能力，在供給過剩的環(huán)境中找到差異化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。

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周期輪回中的REITs

五年時(shí)間，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT經(jīng)歷了一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)周期。

2021年上市時(shí)，它承載著市場(chǎng)對(duì)“輕資產(chǎn)”模式的期待。2023年，它站上7140萬凈利潤(rùn)的巔峰。2025年，它不得不面對(duì)虧損的現(xiàn)實(shí)。

這不是某一只REIT的失敗，而是整個(gè)行業(yè)的調(diào)整。產(chǎn)業(yè)園REIT的底層邏輯，是分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。當(dāng)產(chǎn)業(yè)蓬勃向上時(shí)，租金上漲，出租率攀升、資產(chǎn)增值；當(dāng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整收縮時(shí)，一切又反向而行。

周期的力量面前，沒有人能獨(dú)善其身。但周期也意味著機(jī)會(huì)。

2026年，挑戰(zhàn)不會(huì)少。 出租率能否企穩(wěn)、租金能否止跌、可供分配是否持續(xù)下滑，這些都影響著REIT的走向。但也有積極因素： 四季度出租率環(huán)比回升，說明運(yùn)營(yíng)措施正在起效；分紅依然穩(wěn)定，高分紅特性仍在；萬海大廈、萬融大廈位于深圳南山核心區(qū)，長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值仍在。

當(dāng)估值處于低位、租金處于谷底時(shí)，那些熬過寒冬的資產(chǎn)，終將迎來復(fù)蘇的春天。

對(duì)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT來說，2025年的虧損是暫時(shí)的，還是趨勢(shì)的開始？可供分配金額的下降，是曇花一現(xiàn)還是趨勢(shì)確立？答案，或許藏在2026年的數(shù)據(jù)里。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 透視丨博時(shí)蛇口REIT 2025年報(bào)：營(yíng)收降14%、利潤(rùn)轉(zhuǎn)虧、分紅首降