作者：觀點新媒體

來源: 觀點（ID:guandianweixin)

愿你歷盡千帆，歸來仍是少年。

 在去年8月首次遞交上市申請后，金茂服務各項進程都很順利，并在2月6日通過港交所聆訊。

如今，金茂服務已完成上市招股工作， 3月10日起正式在港交所主板上市。

相比一眾仍在等待聆訊的物管企業，金茂服務的快速上市著實突出，而這或許與其快速增長的規模和業績表現有關。

查閱資料發現，助力金茂服務迅速增長的“秘訣”頗多。背靠中國金茂及中國中化，強大的項目儲備為其提供可持續的增長機會；全業態、全周期、全場域的管理服務能力，進一步帶來收入增長和規模效應；擁有先進科技與數字化賦能，經驗豐富的專業管理團隊，使其快速成長為中國最具競爭力的高端綜合物業管理及城市運營服務提供商之一……

金茂服務披露的最新數據顯示，截至2021年9月30日，其合約建筑面積達4573萬平方米，一二線城市業務占比高于行業平均水平，包括長江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、 中西部地區及成渝經濟區。目前，金茂服務已在全國48座城市實現業務布局。

此外，招股書披露顯示，截至2021年3月31日數據，金茂服務近年來多項財務指標均獲得了亮眼增長。

 

來源：企業公告，觀點指數整理

事實上，金茂服務過去幾年的規模一直在穩步增長，去年的增速更加明顯。據招股書數據顯示，金茂服務2018年至2020年在管面積增速分別為23.84%、9.42%，其中2020年在管面積增速較為明顯。

另據數據顯示，該公司2018年至2020年的合約建筑面積復合年增長率為36.0%，高于同期18.9%的行業平均復合年增長率。2018年至2020年的在管總建筑面積復合年增長率為31.7%，高于同期14.6% 的行業平均復合年增長率。

規模快速增長的同時帶來公司盈利的顯著提升。2018年至2020年收入的復合年增長率為28.2%，2018年至2020年年度利潤的復合年增長率為110.0%。

資料顯示，中國金茂截至2020年底持有土地儲備9510萬平方米，龐大的高端物業項目儲備，無疑為金茂服務帶來長期穩定的增量，為其長遠發展和高質量增長奠定堅實基礎。

觀點新媒體查閱公告數據，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服務管理金茂集團及其合營企業及聯營公司所開發物業總建筑面積的約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。隨著中國金茂項目的快速擴容，金茂服務也將承接巨大發展利好。

來源：企業公告

與此同時，憑借中國金茂控股股東中國中化在產業方面的先天優勢，也為金茂服務帶來巨大的潛在業務合作機會。

2021年7月2日，金茂服務與中化藍天正式簽署戰略合作協議，成立浙江中藍鑫茂園區管理有限公司，為中化集團旗下優質工業園及寫字樓提供物業管理服務，包括紹興上虞基地、蘇州太倉基地，進一步擴大產業園區服務賽道。

根據協議，雙方致力于將中藍鑫茂打造中國領先的化工園區物業服務品牌。在首批合作協議中，中化藍天將旗下紹興上虞基地、蘇州太倉基地交由金茂物業運營管理，兩項目合計占地面積1097畝，涵蓋生產區與辦公區，服務內容包括門崗值勤安保、行政樓保潔、綠化養護、班車管理、餐廳運營管理等。除此之外，陜西基地、郴州基地、湖州基地和其他中化藍天計劃在建園區的物業管理服務也將后續交由金茂物業管理運營。

有分析就指出，化工產業園區的管理并非易事，其對于安全和環境管理要求極高。而把此重任交給金茂服務，主要因為金茂服務是國內不多的可以嚴格執行HSE（HSE即Health、Safety、Environment，意即重視安全管理、環境管理、職業健康管理，堅決防止事故出現。）管理體系的服務商。

此外，在城市運營服務方面，目前中國金茂在全國成功承攬34個城市運營項目，金茂服務已與其中的22個城市運營項目訂立了前期物業管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮、文化小鎮及智慧城市的多元化組合，12個項目已投入運營。

為更好地將金茂服務的城市運營策略與中國金茂對接，金茂服務利用卓越的物業管理及客戶服務能力，突破了傳統的物業管理服務，從物業服務升維至城市服務，為各行各業的客戶提供一系列專業化、標準化、數字化的城市運營解決方案。

基于自身的專業優勢，金茂服務將目光投向了母公司以外的市場，以進一步拓展基本盤。就觀點新媒體了解，自2020年起，金茂服務積極致力于尋求屬獨立第三方的物業開發商所開發項目的物業管理委聘，以受益于規模經濟，獲得額外的收入來源。

截至2021年9月，金茂服務在寫字樓和摩天大廈管理方面已累積13個第三方咨詢項目，主要包含寫字樓和酒店，總面積達200萬平方米。專業知識也通過這些項目得以進一步體現。

而且在2021年起，金茂服務已開始向獨立第三方提供城市運營服務，截至去年底，金茂服務已分別成為嘉善經濟開發區、舟山經濟開發區、南京新堯新城等項目的城市運營服務商。

截至2021年9月30日，不到兩年的時間里，金茂服務已就獨立第三方所開發物業訂立40份管理合約，涉及獨立第三方所開發物業的合約建筑面積及在管建筑面積分別為440萬平方米及310萬平方米。

 來源：企業公告

有業內人士就指出，金茂服務以一二線城市的高端物業為主，平均物業管理費遠高于行業平均水平，隨著金茂服務城市項目密度提升，管理成本下降，毛利率仍然有較大的提升空間。

有券商分析指出，從物管行業競爭格局上來看，目前市場集中度提升過程還沒有完成。進入成熟期后，完善的增值服務體和科技賦能帶來的降本增效，會帶動物業管理公司從粗獷成長向精細化運營轉發，利潤率的改善也會有空間，但這要求物管企業擺脫傳統運營模式。

金茂服務顯然早已意識到這一點，并不斷通過技術、數字化、多元化進行滲透，從而獲得邊界突破和服務溢價。

據觀點新媒體查悉，金茂服務正不斷探索社區服務新模式、針對業主需求不斷擴大服務范圍，并依托大數據平臺和互聯網服務，開展智慧社區建設，通過科技賦能，智慧驅動，進一步加速夯實高端的服務品質。

通過科技創新，金茂服務已建立完善的智慧物業服務體系，并已制定智慧社區、智慧寫字樓及智慧城市的服務標準。

其中，在智慧社區建設方面，智能社區服務涉及“智慧社區、智慧運營、智慧生活”三方面。曾有報道指出，在望京金茂府項目上，金茂服務在業主高關注的生活動線上增加科技投入，通過改造將數字化融入人行、車行、電梯、園區、安防、照明等具體場景；借助視頻實時監控設備設施運行，保障業主的安全與生活體驗。

念念不忘，終有回響。2021年9月14日，北京市2021年第一批國家高新技術企業名單公布，金茂服務旗下創茂科技（北京）有限公司（簡稱“創茂科技”）位列其中，正式獲批成為國家高新技術企業。至此，中國金茂已擁有金茂綠建、金茂裝飾、金茂建筑科技、創茂科技四家國家高新技術企業。

為此，金茂服務方面表示，旗下創茂科技還將持續加大研發投入，用創新引發展，探索科技賦能、智慧平臺的廣闊未來。

從1993年啟程至今，金茂服務已走到第29個年頭。

金茂服務的業務范圍，已逐步從單一寫字樓管理，發展成為涵蓋住宅、寫字樓、購物中心、學校、城市運營服務等多業態、跨地域的物業管理公司。也逐步擺脫對于母公司的依賴，積極拓展獨立第三方板塊。

如今，其服務項目早遍及北京、上海、廣州、深圳、長沙、重慶、南京、青島、杭州、蘇州等全國48個城市。

2021年9月，金茂物業還祭出新的品牌宗旨“堅持長期主義，推動長遠的價值成長”，并推出全新品牌口號“以恒心、致恒長”，對于金茂服務而言，初心如故。

在前兩年的物管上市潮中，金茂服務耐住了寂寞，默默耕耘；如今物業上市潮退，金茂服務卻成為眾多排隊企業中順利“過關”的一個。

這或許也足以證明它是優質的、受資本市場看好的，這不正是房地產行業與物管行業都需要的嗎？

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 上市與初心，金茂服務高速增長背后