作者：炸天團

來源：地產大爆炸

8月15日，閩系民企旭輝迎來26周年。

周年慶前夜的內部會上，會場氣氛并不輕松。歷經多輪危機，58歲的林中難掩疲憊，語調沉緩：盤活資產、推動轉型，比過去保交付還要難。

在他看來，旭輝正在二次創業。

過往的積累會帶來思維固化、路徑慣性。想要蛻變，就要沖破舊有束縛，承受破繭之痛，在隱忍中完成自我革新。

旭輝的坎坷之路清晰可見，2022年底暴雷，2025年末完成債務重組尚未喘息，今年6月再遇債務壓力。

林中在4月結束滬港兩地奔波，常駐上海大本營，這是危局之下創始人親自下場托底。

不止林中，放眼整個行業，這兩年地產及上下游行業出現反常變化：

一眾本應交棒退居幕后的大佬，集體重回一線決策崗位。

73歲星河灣的黃文仔，67歲星河控股的黃楚龍和萬通的馮侖，63歲融創的孫宏斌，62歲敏捷地產的譚炳照，60歲紅星美凱龍的車建新……

甚至連62歲長江實業的李澤鉅，也坐鎮地產決策一線。要知道，他的白頭發并不比李嘉誠的少。

他們并非清一色住宅房企創始人，橫跨商業地產、家居等賽道，卻做出同樣逆向選擇。

外界簡單歸因為“大佬閑不住、延遲退休”，卻忽略背后迥然不同的處境：

有人因企業險境被迫兜底；有人不愿半生基業滑坡，主動破局；也有人讀懂周期，伺機逆勢布局。

每一位掌舵人的回歸，都刻著個人性格與執念。

而這場2026年集中顯現的現象，也揭示殘酷現實：

運行二十年的地產職業化管理體系，在本輪深度調整周期中已然失靈。

01 

被動回歸，信用續命

本輪復出最悲壯、也最具代表性的一類，是出險、高負債、經歷債務重組的房企。

創始人的回歸沒有任何主動選擇權，是企業走到懸崖邊的唯一救命稻草。

上行期，職業化團隊足以支撐高周轉；但行業縮表后，跨境債重組、資產處置、多方博弈等高風險工作，普通經理人既無權限也無力承接。

旭輝林中的回歸，盡顯中年創業者的隱忍與無奈。

此前，他長期駐守香港攻堅81億美元境外債，內地業務交由團隊打理。無盡的談判重壓之下，摜蛋成了他唯一的解壓方式。

在旭輝面臨二次暴雷，債權矛盾激化、經營停滯之時，他在4月回到上海總部，統籌戰略、資產盤活與保交付，并召回舊部葛明出任副總裁，依靠自身能力與老班底穩住危局。

相比林中隱忍熬局，車建新的復出更為悲壯倔強。

草根起家的他早就決定功成身退，卻遭遇行業寒冬。紅星美凱龍爆出237億巨虧，疊加個人無限連帶擔保，資產凍結、債務追償接踵而至，團隊徹底無力回天，企業資產與線下資源持續流失。

絕境之下，不服輸的車建新變賣上海玫瑰園、養云安縵等私人豪宅，并在今年60歲生日當天發布“生理48歲、心態28歲”的減齡宣言，官宣二次創業，以個人身家死守半生基業。

今年6月，車建新發布“降齡宣言”

融創孫宏斌的復出，則是自帶梟雄式反差。

市場平穩階段，他放權管理層，重點扶持36歲長子孫喆一深耕地產一線，穩步推進二代接班，企業交接秩序井然。

債務危機爆發后，千億級龐大風險壓垮職業團隊。

孫宏斌自暴雷起便與企業生死與共，三年蟄伏幕后，自掏4.5億美元無息馳援、質押九成股權、放棄優先受償權，常年奔走斡旋，低調缺席公開活動。

歷經持續拉鋸，融創上市公司層面公開債務重組闖關落地：先是154億元境內債重組落地，接著境外債方案獲批。

2025年末重慶灣開工儀式，是他三年來首次公開亮相，身形松弛、褪去昔日凌厲。

再到不久前的股東大會登臺發言，他預判行業將走向“資方出資、房企操盤”新模式，重慶灣項目便是典型落地樣本。

連續動作標志著他正式結束蟄伏，復出坐鎮一線。

融創的絕境翻盤，離不開孫宏斌的梟雄魄力、人脈積淀與身家擔當。

危機里流程、制度盡數失效，管理層隨時可抽身離開，唯有創始人數十年積攢的信用與擔當，能守住瀕臨崩塌的企業。

02 

主動補位，穩健淤堵

出險房企復出是生死求生，而一批現金流穩健的民企創始人重回臺前，則出乎業內意料。

這類企業并無爆雷風險，底盤穩固，二代布局、管理層迭代早已落地，創一代本可功成身退。

可存量困局突如其來，新生代短板暴露：

守得住日常，破不了僵局；做得順規模，看不透周期；熟稔流程，卻不善外部博弈。

星河灣黃文仔便是鮮活樣本。

他作為業內知名產品匠人，尺子、錘子、手電筒常年隨身，死磕品質。

接班布局早已鋪開，48歲長女黃健慧長期以總裁主持日常運營。2024年黃健慧卸任，黃文仔妻子吳惠珍短暫接任法人后退場，家族成員陸續淡出項目董事，工商層面看似完成權力交割。

但是，紙面交接并不等于實戰過關。

舊改談判盤根錯節、高端項目去化承壓，年輕團隊只會標準化營銷，缺少頂層人脈破局。

眼見品牌口碑遇冷，今年已經73歲高齡的黃文仔再度出山，親赴番禺舊改一線談判，會面彭永東敲定全國渠道合作，以數十年人脈解開團隊啃不動的經營死結。

星河控股黃楚龍，信奉“有多少錢辦多少事”的潮汕商人，熬過杠桿狂潮守住零負債底盤，早早安排兩個兒子分掌地產、商業、資本板塊。

年輕團隊難解土儲收縮、舊改降溫、業主維權、市場內卷等問題。

今年以來，黃楚龍頻繁奔赴一線，推動REITs上市、收緊投資紅線，用穿越牛熊的閱歷補齊新生代認知短板。

新生代守得住基業，卻難穿越周期；團隊可維穩，卻不敢逆向糾錯。

馮侖的復出站位更高。

淡出萬通十余年，他跳出傳統開發框架，錨定不良資產、輕資產資管賽道。

去年下半年，馮侖依靠超前眼光與人脈，接連拿下金科、協信兩大核心資產，操盤千億重整項目。

他歸來不是救火，而是以老兵視野撥正團隊滯后的發展路線。

一眾老兵之中，譚炳照有著十余年漫長的蟄伏故事。

當年手握數十個優質項目的敏捷集團，曾是華南五虎有力競爭者。

2013年風波后，譚炳照長居香港和新西蘭，一隱十余載，進退自如，卻始終緊攥管控敏捷的韁繩。

遠程遙控之下，敏捷避開高杠桿深坑，熬過地產下行寒冬。

風波散盡、行業筑底企穩，譚炳照終于在年初跨過深圳河，低調回到廣州。

此番歸來并非企業遇險，而是不甘心半生基業脫離掌控，借回暖節點親自定調，穩住底盤，錨定未來方向。

老兵集體返場，內核始終如一：

不是不肯放權，而是不甘心；并非貪戀權柄，而是看不慣后輩駕馭不住打下的江山。

順周期大可安心交棒，震蕩周期只有他們沉淀的閱歷、定力與格局，方能沖破經營淤堵，尋得破局之路。

03 

周期套利，把控拐點

內地房企的復出，大多為生死自救。

而頭部港資掌舵人的“復出”，走的是一條截然不同的路徑，精準戳穿職業管理層保守遲鈍、踏不準行情的通病。

長實現金流充沛、近乎零負債，家族傳承更是內地房企難以復刻的范本。李嘉誠花33年培養李澤鉅，權力平穩交接無風波。

如今傳承來到第三代：30歲長孫女李思德是李家首個入局核心產業的三代子弟，2023年入職長實業務部，獨立操盤上市公司收購，接班梯隊搭建完備。

性格沉穩的李澤鉅常年深耕全球不動產與跨境投資，港澳及內地地產交由團隊打理，看似淡出一線，實則靜待周期窗口。

近兩年香港樓市升溫，他迅速收回地產決策權，落地百億拿地布局。

今年3月業績會，他宣布500億港元布局內地一二線核心區域，同步抓住港市回暖、內地筑底雙重機遇。

精準判斷兌現亮眼業績：今年上半年長實營收大幅上漲，持有417億港元現金，凈負債率低至2.3%。

這場“復出”無關救險，只為彌補管理層戰略短板、搶抓周期套利；行情平穩便再度放權，盡顯老牌資本掌舵人的格局與定力。

04 

表象之下的行業危機

產業鏈中，花甲乃至古稀創始人堅守一線已成常態：

72歲王健林、70歲張玉良，64歲戚金興、王振華和徐航，依舊把控頂層戰略；

港資78歲羅康瑞、77歲施永青、61歲白德利，清一色老將堅守核心崗位……

老將集體回歸，根源是行業兩大深層困境：

第一，職業經理人體系僅適配牛市高周轉。

上行期開發銷售可交給團隊，下行期債務談判、政企博弈、不良處置等高風險工作無人敢擔責，只能依靠創始人個人信用兜底，現有管理制度徹底失靈。

第二，二代普遍存在能力斷層。

孫喆一、星河二代、李思德均具備現代化管理知識，卻沒完整經歷地產熊市，人脈、抗壓能力、周期視野遠不及父輩，只能處理常規經營，無力破解難題。

就此陷入新人接不住、團隊扛不住、元老退不得的僵局。

地產黃金二十年唯規模論，房企盲目加杠桿沖增速，忽視制度建設與接班梯隊培養，導致經理人只會順周期擴張，不懂逆周期止損；二代履歷光鮮，卻缺少熊市博弈與風控實戰經驗。

從前60歲是企業家退場節點，如今卻是地產熬過寒冬的主力年紀。

老將性格各異，卻都手握年輕人無法復制的核心競爭力——親歷完整牛熊、擅長多方博弈、敢于風險決策、愿意個人兜底。

房企未來可能會分化出三類管理模式：

出險房企由創始人直管核心業務。

林中統籌債務與保交付，孫宏斌掌控重大資產處置，車建新僅把控頂層戰略。

穩健民企實行日常放權、重大事項終審。

黃文仔理順舊改后交還黃健慧運營，自身把控投資與品牌。馮侖、黃楚龍聚焦頂層規劃，優先保障現金流。

港企彈性周期管理。待樓市降溫時，李澤鉅交還地產業務，重回全球資產布局，隨行情靈活調整。

早年行業重擴張、輕傳承，人才儲備長期透支。

如今創始人進退兩難，正是高速野蠻生長遺留的長期行業隱患。

05 

老兵續命，難改終局

老將集體出山，是現階段地產行業最重要的風險緩沖。

這群不甘心、不認命、放不下的初代創業者，用半生人脈和極致韌性，托住了出險企業的債務底線，穩住了穩健房企的轉型節奏，抓住了行業底部的周期紅利。

但必須認清一個殘酷真相：

個人續命，永遠替代不了制度續命。

創始人可以化解一次債務危機、突破一輪經營困局、捕捉一次周期窗口，但無法填補二十年的人才斷層。

更無法用個人能力，替代一套成熟、可傳承、可自主穿越周期的現代化治理體系。

老兵可以延緩行業出清的速度，卻改變不了舊地產時代落幕的終局。

當這批大佬們徹底退場，沒有老兵兜底的行業，才會迎來真正而徹底的時代重構。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“地產大爆炸”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 地產大佬們扎堆回歸了