作者：炸天團

來源：地產大爆炸

昨天（8月4日），上海又賣出了一塊很有意思的地——北外灘68街坊。

但這次站在北外灘土地牌桌上的，不是保利、招商、華潤，也不是綠城、建發，而是青山實業和華峰集團。

一個是全球重要的不銹鋼和鎳生產企業，一個是化工新材料巨頭。

兩家溫州制造業企業組成聯合體，以38.45億元底價拿下地塊，成交樓面價約3.6萬元/平方米。

這塊地也不是邊角料，位于北外灘核心區，總計容建筑面積約10.67萬平方米，規劃中住宅占30%，建筑最高可做到249米。

放在中央公園、北外灘中心和華貿中心之間，未來它既能看地標，自己也可能成為地標。

上海內環一塊稀缺涉宅用地，就這樣繞過一眾傳統開發商，進了兩家制造業企業的碗里。

更值得注意的是，這并非孤例。

2025年7月，祺祥旺宇置業拿下上海徐匯復衡地王地塊，背后站著的浙江臺州的汽車模具制造家族——屹豐集團。

同年9月，參與過“鳥巢”等重大工程的長江精工鋼結構，花5.46億元拿下閔行顓橋地塊，第一次進入上海住宅開發。2026年1月，它又花4.46億元補倉松江九亭。

再加上與海爾產業體系關系密切的君一、以管材和服裝輔料起家的偉星，制造業背景的地產玩家正在變得越來越顯眼。

過去幾年，行業一直在討論民營房企何時回來。

現在看，專業民營房企還沒有大規模回到土地市場，民營制造業先回來了。

所以，制造業開始抄底房地產了嗎？

01

它們不是更敢賭，只是更有資格等

看到制造業企業拿地，很多人的第一反應是：樓市還在調整，它們為什么敢逆勢進入？

答案可能恰恰相反。

今天進場的產業資本，未必比傳統房企更敢賭，只是比傳統房企更有資格等待。

上一輪實體企業跨界房地產，主要押注的其實是土地。融資順暢、銷售高速增長，企業拿到地，靠市場上漲就能消化不少錯誤。

上海外環內住宅平均地價數據

以上海為例，2008-2016年制造業扎堆投資地產對應的就是地價起飛的階段。

但今天這套邏輯已經失效。

2025年拿地金額前十企業中，有8家為央國企。土地市場依然存在，但大量專業民營房企已經失去持續補倉的能力。

這恰好給產業資本留出了一個窗口。

傳統開發商不拿地，銷售規模會下降，團隊會失去項目，品牌也會逐漸退出市場。土地是它們維持經營機器運轉的原材料。

制造業集團不同。

往大了看，房地產只是它們資產配置和產業布局中的一個選項。

賬算不過來，可以不拿；看不清市場，可以繼續等；回報不合適，資金還可以投回熟悉的主業。

制造業資本最容易被低估的優勢，不是錢特別多，而是不靠房地產活著。

它們擁有傳統房企越來越稀缺的一項權利：退出權。

類似君一集團自2021年在青島拿地后，沉寂了四年。直到2025年7月，才經過197輪競價，以約9.89億元拿下嶗山王家村地塊。

嶗山王家村地塊周邊景觀、教育資源云集

四年不拿地，企業照樣可以維持運轉。等到真正看中的地塊出現，再重新回到牌桌。

這就是地產界的“兜中有糧，心中不慌”。

青山和華峰拿下的北外灘地塊，更能說明產業資本與傳統房企的區別。

這不是一宗簡單的純住宅用地，而是一座包含總部、辦公、商業和住宅的超高層綜合體。放進專業房企的測算表里，它是一宗開發周期長、持有比例重、功能關系復雜的項目。

68街坊規劃技術指標

放進產業集團賬上，它卻可能同時是一座上海總部、一張城市名片、一項長期資產，以及一部分可以回籠現金的住宅。

雙方計算的，甚至不是同一套利潤。

傳統房企關心住宅利潤率、去化速度和資金峰值；產業資本可能同時計算總部價值、產業協同、持有收益和城市影響力。

所以這一輪制造業所謂的“抄底”，抄的并非全國房價即將反彈。

它們真正盯上的，是傳統民營房企退場后，核心城市優質資產重新分配的窗口期。

02

主業能力，能不能遷移到地產

不過，有錢買地，只代表拿到了入場券。

產業資本能否真正成為房企，還要回答一個更難的問題：制造業的能力，究竟有多少可以遷移到房地產？

第一層是供應鏈。

君一長期借助海爾體系在智慧家庭、健康住居和設備服務上的產業資源。海爾最熟悉的不是豪宅石材，而是空氣、用水、廚房、電器和家庭設備。

這些能力進入住宅，當然不能只表現為精裝房里多放幾件自家電器。

真正有價值的遷移，是從規劃和機電設計階段開始，將空調、新風、凈水、廚房設備和社區服務放進同一套系統。

設備發生問題后，開發商、供應商和物業能不能減少推諉；房屋交付多年以后，設備還能不能維護、升級和更換，這些才決定智慧住宅是一套長期服務，還是幾個可以語音控制的開關。

從賣設備走向管系統，才算真正進入住宅。

第二層是工程和品控。

偉星的產業包括服裝輔料和塑料管道。

管材藏在建筑最看不見的位置，一旦出現問題，維修成本和業主情緒都很高。

材料研發、生產檢測、供應商管理和質量追溯，本來就是制造企業熟悉的工作方式。它們有機會進入住宅隱蔽工程，提升材料標準和責任追溯能力。

這就是這類企業的優勢。

但會造管材，不代表每一個偉星項目都天然不會漏水。

自有材料究竟用了多少，現場施工能否達到標準，承包商有沒有偷工減料，問題發生后能否追溯到具體環節，仍然取決于地產團隊的工程管理。

制造能力提供工具，開發管理決定結果。

第三層，我認為是復雜項目的組織。

精工鋼構熟悉大型公共建筑和鋼結構工程，青山、華峰也擁有大型產業項目的建設和管理經驗。

面對超高層、綜合體和復雜機電系統，這類企業可能比一般跨界資本更有準備。

相比普通跨界資本，工程建造可能是它們最容易補齊的一項能力。

但住宅不是縮小版的工廠，也不是換了立面的產業園。制造業擅長把標準產品穩定生產出來，房地產卻要同時處理土地、城市、客戶、設計、營銷、交付和物業。

前者強調標準化和重復生產，后者經常需要一地一策。

因此，制造業能力遷移到地產，需要完成三次轉換：從供應鏈優勢變成住宅標準，從工程經驗變成交付能力，再從產品能力變成客戶愿意支付的價值。

少過一關，都只能算擁有產業背景，還不能算真正具備地產能力。

制造業最擅長解決房子怎么造，卻未必擅長回答房子為誰造、在哪里造、賣多少錢。

03

會造好房，也未必會做地產

制造業資本上桌，并不意味著它們都會贏。

房地產終究是一門高度依賴城市、地段和周期的生意。

有些能力可以從工廠遷移過來，有些能力只能在土地市場和項目現場里交學費。

最難遷移的，首先要提名的一定是投資判斷能力。

一根管道的成本可以精確到元，一塊土地的利潤卻可能被兩年后的售價、競品供應和政策變化徹底改寫。

制造業可以控制生產誤差，卻無法控制樓市周期。

其次是城市定力。

2025年1—10月，君一控股以49.81億元、24.1萬平方米的銷售業績，位居青島房企銷售金額和面積雙榜第一。

在青島的知名度和認可度甚至比傳統房企大廠還要響亮。

這給了很多制造業背景房企以信心，房企未必一定要全國化。

在一座城市做得足夠久，理解當地家庭結構、板塊價值和客戶偏好，同樣能形成市場份額和品牌認知。

但在大本營成功，不代表經驗可以原封不動復制到另一座城市。

偉星曾在蕪湖、臨海等市場建立明顯優勢，進入杭州后的項目表現卻出現分化。

2025年上半年，偉星房產全口徑銷售額約71.6億元，2024年同期為137.4億元，同比接近腰斬。

但進入杭州以后，部分項目卻出現過開盤零登記。

產品本身并沒有什么問題，關鍵還是產品能力可以復制，城市認知很難打包運輸。

最后，值得觀察它們持續投入的決心。

2024年，擁有覆銅板和化工制造業務的建滔集團明確提出退出內地商品住宅市場，將重心轉回工業主業和投資性物業。

它不是沒有資金，也并非完全不懂地產。只是重新算了一遍賬，認為商品住宅不值得繼續投入。

這也說明一個殘酷的事實，制造業資本可以比專業房企更有耐心，也可能比專業房企離開得更干脆。

一旦地產回報長期低于主業，所謂第二增長曲線，很快就會變成需要被處理的低效資產。

所以，制造業能力可以提高住宅產品的確定性，卻無法消除地產投資的不確定性。

單盤成功與企業安全，始終是兩場考試。

04

地產的新民企，可能不再像房企

回到北外灘。青山和華峰最終會把68街坊做成什么，現在還不得而知。

但競得人的變化，本身已經釋放出一個足夠明確的信號：房地產的民營資本正在更換組織形態。

下一批進入核心城市的民營玩家，可能背靠制造業、消費品企業和產業集團。

它們擁有主業現金流，也擁有不同于傳統開發商的收益模型。

對傳統房企來說，未來的競爭對手也未必追求相同的凈利潤率和周轉速度。

當產業資本可以用總部價值、產業協同和持有收益平衡住宅利潤，部分綜合地塊的競價邏輯也會隨之改變。

傳統房企面對的，可能是一批“不按房企模型算賬”的競爭者，游戲規則的底層邏輯都已改變。

而對制造業企業來說，進入地產也不該只是成立一家開發公司。

進門先回答幾個問題：這塊地究竟服務于總部建設、產業布局、長期持有，還是準備把住宅開發做成第二主業？

目的不同，拿地標準、組織能力和退出機制都完全不同。

當地產游戲規則的底層邏輯都已改變，自然也會產生一套新的行業標準和競爭賽道。

未來，競爭會繼續向下細化：一根管道能不能追溯，一套機電系統能不能穩定運行，一次交付能不能兌現，十年后的設備有沒有人維護。

房地產過去往金融業的路線已經走到南墻腳下；下一輪，它必須向新入行的制造業們學習。

房子也應該是一件真正的產品，有研發、有生產、有品控，也有人為交付以后的問題負責。

制造業接管不了房地產，但它們正在接管傳統房企退出后留下的機會。

值得行業警惕的民營房企，熟悉的開發商名字可能漸漸消失。

下一批真正的對手，大概來自工廠。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 警惕！制造業可能正在抄底房地產