作者：向陽

來源：地產銳觀察V

7月底以來，北京土地市場持續升溫，優質地塊連續上演激烈競價。8月4日，朝陽區廣渠路地塊經過百余輪競價后高溢價成交，刷新了北京年內地塊總價和單價成交紀錄。

而就在幾天前，北京土拍大廳的電子屏上，門頭溝四道橋0114地塊的報價數字同樣跳了百余次，最終以16.71%的溢價率落槌，成交樓面價約2.46萬/㎡。

有業內人士迅速算了一筆賬：這個樓面價，比隔壁長安華曦府·金安的拿地價（2.35萬/㎡）貴了1100元不止。并且值得留意的是，新成交的地塊距離地鐵S1線四道橋站還更遠。

這樣的反差，讓金安這個可售房源已不足50套的項目，再度引發市場的高度關注。

房企在為“確定性”投票

東四環內的廣渠路地塊憑借先天地段及配套優勢，吸引6家實力房企及聯合體鏖戰185輪，成交總價高達83.99億，樓面價破8萬/㎡，未來大概率會續寫豪宅開發路線。

而四道橋地塊的激烈競價成交也不意外。雖然不像廣渠路那樣位于城市核心，但是四道橋板塊的坐標邏輯也十分清晰：

緊鄰地鐵S1線四道橋站，步行可達。根據片區控規，這里以在建的“央視界”為文化引擎，未來將串聯高端酒店、商務樓宇，并依托永定河生態資源打造濱水商務區；南側同步規劃文創與科創數字經濟產業帶。官方定位明確指向“集文化地標、科創產業與生態宜居為一體的京西核心增長極”。

更重要的是，這并非停留在圖紙上。目前央視界建設已全面提速，新首鋼高端產業綜合服務區持續落地，“兩園一河”（首鋼園、園博園、永定河）協同發展在2026年進入全面提速期。北京市委領導7月剛調研央視界，明確要求將其“打造成為京西文化新地標，與首鋼園交相輝映”。

“四道橋板塊既有地鐵通勤的硬通貨屬性，又有國家級產業IP的軟性支撐，這是支撐三家央企舉牌到最后的底層信心。”一位現場觀摩的投拓人士點評道，0114地塊的163輪競價，是房企對該板塊未來發展的一致投票。

▲區位圖

新地塊重塑老地塊價格標尺

新地塊的成交不僅點燃了土拍現場，更悄然重置了周邊項目的價格坐標系。其中，最引發業內及買房人關注的，就是四道橋板塊的金安項目。

首先是拿地成本，新地塊更貴。

雖然四道橋0114地塊起拍樓面價（2.1萬/㎡）比隔壁金安當初2.35萬/㎡的拿地價足足便宜了2500元，但經過激烈角逐，最終成交價反超金安地價1000多元。

其次是位置，金安更靠近地鐵站，步行自由。

0114地塊位于四道橋站南側約600米處，而金安距離四道橋站僅約150米，是標準的地鐵上蓋步行盤。

“看似同屬四道橋新房陣營，實則代表著兩種成本邏輯。”一位央企投拓負責人私下坦言，“新地塊托高了板塊的價格底盤，但軌道交通站點周邊300米內的極核地段，具備不可復制性。每近100米，土地價值和未來居住體驗就差出一個檔次。”

這段話直白地揭示了一個事實：新地塊標定了板塊的未來地板價，但離地鐵更近、位置更優的地塊，早已被金安鎖定。

買房人的窗口期正在縮短

當市場還在消化土拍大戰的新聞時，金安早已用業績驗證了四道橋的含金量。

熱銷底層邏輯扎實：距離地鐵150米的純熟通勤盤，2站直達蘋果園樞紐，1號線、6號線、S1線三線全通；戶型綜合使用率高達約95%；一季度網簽均價僅4.4萬/㎡。

據悉，雖然網簽顯示已售約六成，但加上大量已認購、正在走網簽流程的房源，目前金安項目真正能直接認購的房源已不足50套。市場早已用真金白銀投過票，而新地塊的溢價成交，只是給這道價值等式劃上了一個加粗的等號。

值得一提的是，在四道橋0114地塊出讓的同一天，昌平東小口地塊競價103輪，順義府前街地塊競價114輪——三宗五環外的地塊全部高溢價成交，北京土拍單日攬金72.78億。

5天后成交的廣渠路地塊，再次佐證了北京土地市場的熱度。樓市回暖的信號燈，已在土拍市場率先亮起。

新貴筑底，老將封藏。

金安用熱銷證明了市場對“極致通勤+確定規劃”的渴求；如今新地塊用更高的地價，反襯出金安最后批次房源的珍貴。

或許，當市場完全消化土拍傳遞出的信號時，金安最后的幾十套房源，大概率已不在“貨架”上。

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原標題： 北京土拍持續升溫，這類房源的選擇空間正在收窄