作者：李坤澤

來源：睿博恩重生筆記

但兩份文件落地的“節奏”，差異明顯。深圳的細則，原則清晰、執行剛性，對新項目“封頂才能賣、竣工才放貸”，幾乎沒有商量余地。杭州的細則，在守住底線的同時，給了開發企業和市場更多的“呼吸空間”：允許自主選擇預售或現房銷售，給出了比深圳更長的過渡期，還配套了一份力度不小的公積金支持政策。睿博恩把這期筆記的主題定為“節奏差”。不是誰對誰錯，而是兩種城市治理邏輯的差異：深圳選擇“一步到位”，杭州選擇“分步過渡”。

深圳細則全拆解：封頂才能賣，竣工才放貸

深圳的細則（深建文〔2026〕131號），核心邏輯可以用八個字概括：先建后賣，錢隨房走。

1.1 新老劃斷：8月28日是一道分水嶺

新項目（8月28日后新出讓土地）：

申請預售，單體建筑必須完成主體結構封頂。標準是樓棟完成屋面層結構混凝土澆筑，并提交建設、設計、施工、監理四方簽字蓋章的《主體結構分部工程質量驗收記錄》。

預售資金全額、全過程監管，直到項目聯合竣工驗收備案、水電氣等配套具備交付條件后，才能解除監管。

個人住房貸款（含公積金貸款）竣工備案后才能發放，貸款資金通過受托支付直接進入資金監管賬戶。

在途項目（8月28日前已取得規劃許可證）：

已取得建設工程規劃許可證但未辦預售許可的，按原有政策執行，不追溯。

已取得土地使用權但未取得規劃許可證的，原則上執行新政策；但各區政府確保能按時交付的，報市住建局備案后，2027年12月31日前仍可按原有預售條件申請預售。

“三舊”改造歷史遺留項目： 由有關部門另行研究。

1.2 現房銷售：從“鼓勵”到“優先”

文件明確：8月28日后新公告出讓土地的商品住房項目，優先選擇現房銷售。 通過招拍掛方式出讓、土地出讓公告中明確要求實行現房銷售的項目，開發企業應當實行現房銷售。對于現房銷售項目，開發企業在取得房屋首次登記后，將現房銷售方案和具備交付條件的有關證明報區住建部門備案后，即可組織銷售。現房定金： 已取得住宅樓棟主體結構工程施工許可的現售項目，開發企業可與購房人簽訂定金合同，定金一般不超過購房總價款的3%。開發企業違約不能按期交房的，購房人有權解除合同，開發企業返還定金并承擔違約責任。

1.3 主辦銀行制：一個項目，一家銀行，一個賬戶

8月28日后簽訂開發貸合同的項目，實行主辦銀行制。

一個項目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨或牽頭組建銀團提供開發貸款。

開發企業在主辦銀行開立資金賬戶，項目存續期間，開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金，均須納入該賬戶管理。

區住建部門履行預售資金和現房定金監管職責，深圳市住房公積金管理中心在主辦銀行開立資金監管賬戶，承擔具體監管工作。

1.4 個人房貸：竣工備案后才能發放

8月28日后取得預售許可證的項目，竣工備案后方可發放個人住房貸款（含公積金貸款）。 貸款資金通過受托支付方式支付至資金監管賬戶。這意味著，房子沒建好，銀行的錢不會出。購房人不再需要為“爛尾樓”還貸。

1.5 土地供應：分期繳款，但預售與繳款掛鉤

土地出讓價款可按國家規定分期繳納：

首期款在合同簽訂之日起30個自然日內繳清，繳納比例不低于50%

余款原則上一年內繳清，特殊項目經集體決策后可在兩年內繳清

分期繳納的，不計利息

但有一條硬約束：分期繳款項目在土地出讓價款繳清后，方可辦理國有建設用地使用權首次登記，核發該出讓合同范圍內第一批次的商品住房預售許可。

1.6 質量監管與市場規范

統籌推進“好房子”建設，建立健全商品住房項目工程質量保障體系。

優化項目行政審批流程，提高管理服務效能。

規范市場秩序，加大對違法違規行為的查處力度。

睿博恩判斷： 深圳的細則，本質上是一次制度層面的“硬切換”。它沒有給開發商“邊建邊賣”的余地：想賣房，先把樓建到封頂；想拿貸款，先把樓建到竣工。過去“挖個坑就賣房、賣了房再蓋樓”的循環，被兩個閘門同時卡死。

杭州細則全拆解：守住底線，給足空間

杭州在同一天發布了兩份文件：一份是《關于貫徹落實〈關于完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見（試行）》，另一份是《關于推動我市房地產高質量發展的通知》。杭州細則的核心邏輯，同樣可以用八個字概括：守住底線，給足空間。

2.1 新老劃斷的“四類分層”設計

杭州沒有像深圳那樣“一刀切”，而是把項目分成了四類，差異化安排：第一類：8月28日前已取得建設工程規劃許可證的：完全按原有預售政策執行，不受新規影響。第二類：8月28日前已拿地、但未取得規劃許可證的：原則上執行新規（封頂才可預售），但經區縣風險評估、加強資金監管并報市主管部門備案后，2027年底前仍可按舊條件預售。第三類：8月28日后新出讓土地：預售須封頂，資金監管執行新標準。第四類：8月28日前拿地的歷史遺留問題項目：經評估備案后，2028年底前仍可按舊條件預售。最關鍵的一條差異： 杭州明確“除在土地出讓公告中明確實行現房銷售的項目外，房地產開發企業可自主選擇預售或現房銷售”。深圳是“優先選擇現房銷售”，杭州是“你選”。

2.2 現房銷售定金：上限5%

杭州的現房銷售定金上限為5%，深圳為3%。這是兩城在現房銷售制度上的唯一實質性差異。

2.3 公積金政策：力度罕見，最高可貸324萬

這是本次新政中對購房者最直接、最有感的利好，多項調整從10月14日起就已施行：

貸款次數限制取消：購買首套或第二套住房時，只要沒有未結清的公積金貸款，即可申請，不受貸款次數限制。

多子女家庭額度上浮：貸款額度上浮比例從50%提高到60%。

額度疊加：多子女家庭若同時符合“以舊換新”等條件，疊加后最高可貸額度達到324萬元。

裝修可提取：憑裝修發票可提取公積金，最高不超過25萬元。老舊住房翻新可按1000元/平方米定額提取。

支持危舊房改造：允許用公積金貸款用于城市危舊房自主更新。

2.4 土地與政務服務：給房企“松綁”

土地款分期：繳納不低于50%的土地出讓價款后，即可辦理交地。

審批提速：企業拿地后，除自身原因外，15天內完成規劃方案聯審并啟動公示。

睿博恩判斷： 杭州的細則，本質上是一次 “漸進式改革”。它給出了比深圳更長的過渡期（2027年底、2028年底兩檔），允許開發商自主選擇銷售方式，還用公積金政策為購房需求“托底”。杭州的邏輯很清楚：改革的方向不能變，但節奏可以調。

兩座城市的“節奏差”，根源在哪里？

同一天發布、同一個政策源頭，為什么深圳和杭州走出了兩種節奏？

3.1 市場壓力不同

杭州的二手房出清周期僅9.02個月，為全國最短，市場本身處于相對健康的狀態，有空間“慢一點”。深圳的二手房占比61.9%，是全國最低的，意味著深圳對新房制度變化的“邊際影響”最為直接，必須“穩一點”，這個“穩”，就是一步到位、不留模糊地帶。

3.2 過渡期的設計邏輯不同

深圳的政策，來自鳳凰網房產的評論是“原則性很強，但靈活性嚴重不足”。廣州有“分期分棟辦理許可”，武漢有“最小單元分批竣工備案”，杭州延續了武漢的做法并加了一條“分期開發要先建設公配設施”。深圳的細則里，沒有“分期”二字。 這不是深圳不懂變通，是深圳選擇了“不做變通”。深圳的土地資源極度稀缺，新房供應本就有限，制度改革的“試錯成本”相對可控。與其給過渡期，不如一步到位，讓市場盡快適應新規則。

3.3 配套工具的選擇不同

杭州在發布細則的同一天，同步推出了公積金新政和購房補貼措施。深圳的細則里，沒有公積金配套政策。這不是深圳不重視購房者，而是深圳的公積金資金池和房價水平決定了，它不可能像杭州那樣給出“324萬”的額度，深圳一套房的總價，可能是杭州的兩到三倍。

七城細則落地：全國一盤棋

至此，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，加上杭州、武漢、天津，七個城市的地方實施細則已全部落地。七城細則的核心主線完全一致：· 新老劃斷以8月28日為界· 預售門檻統一抬升至主體結構封頂· 預售資金全額全過程監管· 土地款分期繳納但繳清后才拿預售證差異在執行細節：

對困境資產處置行業的參照價值

睿博恩關注這兩份文件，不是因為房價，而是因為它們指向了困境資產處置的底層邏輯變化。第一，“保交付”從監管要求變成了制度約束。過去爛尾樓的根源，是“先賣房、再建房”的資金循環。開發商拿地—挖坑—賣期房—回款—挪作他用—項目爛尾。深圳和杭州的新規，從制度上切斷了這條循環。封頂才能賣，意味著開發商必須自己先墊資把樓建到封頂；竣工才放貸，意味著銀行的錢只在項目基本建成后才進入。 兩個閘門同時收緊，“保交付”不再是一句口號，而是寫進了預售許可的審批條件里。第二，對困境資產處置而言，“能交付的房子才是資產”。睿博恩在評估困境資產時，始終強調一個判斷：不看賬面數字，看可交付的實物。 深圳和杭州的新規，從政策層面印證了這個判斷。過去開發商把土地當作融資工具、把期房當作回款工具，最終導致大量爛尾。新規之后，不能交付的房子只是負債，能交付的房子才是資產。第三，杭州的“分層過渡”設計，為困境資產處置提供了方法參照。睿博恩在服務困境企業時，反復遇到一個問題：改革的方向是對的，但企業的承受能力是有限的。 如果“一刀切”推進，很多企業會在改革過程中“死掉”；如果不推進，問題會一直積累。杭州的“四類分層”設計：已拿規劃許可證的按老政策、已拿地未拿證的給兩年過渡期、歷史遺留問題給三年過渡期，本質上是一種 “給時間換空間” 的紓困思路。這與睿博恩在祥光銅業、齊魯特鋼等案例中采用的“先止血、再輸血、后換血”的階梯式紓困路徑，邏輯完全一致。第四，主辦銀行制與困境資產處置中的“資金閉環”邏輯相通。深圳和杭州都實行主辦銀行制：一個項目對應一家銀行，全部資金納入該行賬戶管理。這與睿博恩在共益債投資中強調的“共管賬戶、專款專用、動態監控”的風控邏輯完全一致。錢在賬上，賬在銀行，銀行盯著項目，這是所有困境資產盤活方案中最核心的資金安全機制。

睿博恩觀點提煉

深圳和杭州在同一天發布樓市新政，是2026年中國房地產制度變革的一個重要節點。兩份文件的核心主線完全一致：先建后賣，錢隨房走。 差異在執行節奏：深圳“一步到位”，杭州“分步過渡”。對困境資產處置行業而言，這兩份文件釋放的核心信號是：“先建后賣”正在從政策倡導變為制度約束。 過去依賴“期房回款—滾動開發”模式的困境房企，將面臨更剛性的交付要求。而具備真實產業運營能力、能夠用自有資金或產業資本完成建設的市場主體，將獲得更大的生存空間。規則變了，打法就得變。 睿博恩在困境資產處置領域的核心判斷：核心資產不是“地”，是“可交付的房子”，正在被政策層面系統性地印證。

??風險提示： 本文基于深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局、國家金融監督管理總局深圳監管局聯合發布的《關于貫徹落實〈關于完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》（深建文〔2026〕131號），以及杭州市發布的《關于貫徹落實〈關于完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見（試行）》和《關于推動我市房地產高質量發展的通知》整理，數據截至2026年10月。文中分析僅作政策解讀與行業觀察，不構成任何投資建議或購房建議。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 深圳與杭州樓市新政的“節奏差”