克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究
一個被數據定義的時代切換
2026年9月18日，國務院新聞辦"開局起步'十五五'"系列發布會上，住房城鄉建設部相關負責人表示，當前房地產市場出現了"兩個轉變"：一是房地產市場供求關系發生重大變化，二是房地產進入存量時代。
主管部門這次沒有用形容詞，而是給了一個數字：
全國二手房交易占比從2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8個月進一步提升至52%。"超過50%就標志著房地產進入存量時代。"
用交易結構指標而不是定性描述，來界定行業處在哪個階段，這在公開表述里不多見。
而在9月18日往前數21天，也就是8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會五部門已同日集中發布8份文件，從銷售、信貸、資本三端同時改寫房地產的底層規則。
從時間順序看，這個階段確認并不是孤立出現的：早在2023年7月份的中央政治局會議就首次提出了“房地產市場供求關系發生重大變化”，828新政則是進一步從制度層面對開發模式進行重構，而住建部相關負責人的"兩個轉變"公開表述，更具有標志性的行業指導意義。
時代變化這件事，用市場數據更容易看透，比如今年1—8月這一組數：
表1 新房收縮與二手承接并存：房地產交易結構正在發生轉換
數據來源：克而瑞研究中心整理
通過全國數據的變化，可以看到整個住房市場的交易結構正在向存量房切換。克而瑞監測的重點21城一二手加起來，同比0.4%。
新房跌了11%，二手漲了6.6%，加總起來幾乎沒動。
國家統計局新聞發言人付凌暉在9月15日的發布會上說得更直接：盡管新建商品房交易減少，但隨著二手房交易增加，房地產市場交易總量趨于穩定。
我們在此提出一個行業命題：
當增量開發不再是市場運行的唯一主軸，房地產將以什么方式繼續穩定發展？
具體就五件事：房子能流通、住房需求能正常釋放、資產和資金還能轉起來、城市更新有推進節奏、企業有可持續的經營方式。
它不等于房價上漲，不等于新房銷售規模回升，也不等于住房資產價值的普遍重估。
一、供求關系變了：從總量競爭走向結構競爭
1.1 供給端在主動收縮，不是被動萎縮
先看一組數據：
2026年1—8月，克而瑞監測的15個重點城市新建商品住宅新增供應3605.95萬㎡，累計同比-23.8%，供應縮量貫穿全年。
1—8月，全國房屋新開工面積29894萬㎡，同比-24.8%；房地產開發投資47979億元，同比-19.9%。
8月末，全國新建商品房待售面積75349萬㎡，同比下降1.1%，今年以來連續六個月下降；其中住宅待售面積40083萬㎡，同比-0.5%，為2021年9月以來首次下降。
這些數字指向同一件事：開發端正在明顯收縮。
把開發端與交易端放在一起看，結論是——重點城市一二手合計成交同比只微增0.4%，開發端的收縮幅度遠大于此。
我們認為，當前的市場調整，主要體現為供給端主動收縮與需求結構調整并行。 房企"以銷定產"已從策略選擇變成生存規則。
庫存下降不等于需求回來了?？硕鸨O測數據顯示，重點15城8月末庫存15014萬㎡，環比還在降，去化周期卻是22.6個月，比去年同期延長4.8個月。庫存往下走，去化壓力反而更重——多數城市的庫存改善，靠的是供應端不再供貨。
1.2 需求端發生的是結構變化，不是總量消失
克而瑞監測：重點城市購房人群中改善型需求占比已超過60%。
15城新建商品住宅成交結構中，90—130㎡合計占比52.44%，同比提升3.98個百分點；90㎡以下占比19.39%，同比下降3.90個百分點；130㎡以上合計28.18%，同比僅微降0.08個百分點。
這組結構數據講的是一件很具體的事：
在90㎡以下占比大幅下降近4個百分點的同時，130㎡以上大戶型占比幾乎沒有上升——需求并沒有簡單向大戶型外溢，而是集中沉淀在90—130㎡的"功能型改善"區間?？們r約束，仍然是決定戶型選擇的核心變量。
1.3 價格端：分化比總量更清楚
8月份70個大中城市的情況是這樣：
新房環比均值下降0.17%，15個城市上漲、6個持平、49個下跌；二手房更弱，環比均值下降0.31%，70城里只有3個城市還在漲、62個下跌。
同比降幅全線收窄：新房同比均值下降3.29%，二手下降5.13%。還在跌，但斜率在放緩。
但看同比，70城里新房價格還在上漲的只有5個——上海漲3.0%、杭州漲2.2%，其余三城都在零點幾。另一端，瀘州新房同比跌7.7%、二手跌9.0%，兩項都是70城墊底。
當然，同比改善不等于價格企穩。2026年的同比讀數，很大程度上與2025年的低基數有關系。所以"價格分化"落到數據上，不是全國一起漲或一起跌，而是極少數城市在漲、絕大多數城市還在跌，跌幅在收窄但尚未止住。
結論：房地產的核心矛盾，正在從"建多少"轉向"建什么、在哪里建、誰來買、買了能否流動"?？偭扛偁幷谧屛挥诮Y構競爭。
表2 房地產運行邏輯切換的核心證據
數據來源：克而瑞研究中心整理
七個維度說的是同一件事：房地產的量、價、結構，都已經不在增量時代的軌道上了。
二、存量時代來了：房地產市場的運行邏輯變了
2.1 52%是指標，不是存量時代的全部內涵
我們現在能夠顯性看到的是存量交易占比的指標變化：27%（2020）→ 46%（2025）→ 52%（2026年1—8月）。序列中間還有一檔：住建部7月22日發布的數據顯示，上半年二手房在新房和二手房交易總量中的占比為50.4%，首次在全國范圍和半年度尺度上過半；北京、上海、江蘇、廣東等18個省（區、市）二手住宅交易面積已超過新建商品住宅。
但，存量時代至少包含兩層內容：
一是住房交易結構中，存量住房的占比顯著提高——這是52%直接測量的部分；
二是既有住房、既有城市空間、既有資產，成為房地產市場運行的重要基礎——這是指標測不到的部分。
2.2 新房不再是唯一核心
我們認為，進入存量時代，不意味著不再建房；而是意味著新增開發不再是決定房地產市場運行的唯一核心變量。
未來仍然會有核心城市的改善型住宅、城市更新中的拆除重建、保障性住房、城中村與危舊房改造。新房不會消失，但角色變了：從"增量市場"，變成"存量市場中的增量部分"。
于是房地產市場的主要構成也隨之改變：過去是"開發商—新房—購房者"這一條線，往后則由新房、二手房、租賃、更新共同構成。
2.3 存量不是抽象概念
第七次全國人口普查數據顯示：全國城鎮住房中，2000年之前建成的面積占比27.46%，一線城市達35.24%；2000—2009年建成的占比35.05%，是占比最高的一個十年。
這就是存量時代的物質基礎：幾十億平方米已經建成、并且還會繼續變老的住房。
2.4 消費者的選擇集合變了
過去，一個家庭要買房，選擇主要發生在不同開發商的新房之間：買A家的樓盤，還是B家的樓盤。開發企業掌握著新增住房供給的入口，競爭大體發生在行業內部。
現在不一樣了。二手占比過了50%，租賃市場也在長起來，一個家庭面對的是一組性質不同的選擇：買新房，買同區域的次新房，買一套老一點但便宜的二手房，或者先租幾年。競爭從"新房和新房之間"，變成了"新房和已有住房、和租賃之間"。
這個變化對開發企業的影響，比新房銷售規模下降本身更深遠：它意味著開發商不再是住房供給的默認入口，而只是若干住房解決方案中的一種。
判斷一套房子值不值錢的鏈條也跟著變了。過去是"土地—開發—銷售"，價值主要看土地位置和開發節奏；往后越來越是"區位—產品—居住體驗—現金流—流動性"，價值要在長期使用和反復流通里被驗證。
不是因為二手房變多了所以房企要轉型，而是因為消費者的選擇集合變了。新房必須重新證明自己：憑什么讓一個家庭放棄一套馬上能住、價格可能更低、周邊配套已經成型的二手房，去買一套還沒交付的房子？
這個問題，決定新房市場未來的樣子。
三、存量時代，市場會怎么變
趨勢一：總量收縮，同時結構分化加劇
城市分化：新房在售庫存的壓力分布很不均勻。克而瑞監測顯示，截至2026年6月末，50個典型城市商品住宅去化周期為26.1個月，其中一線25.3個月、二線24.4個月、三四線31.6個月，三四線明顯更長。
產品分化：8月15城項目成交金額TOP10以不足面積TOP10六成的面積（14.35萬㎡ vs 25.47萬㎡），創造出接近兩倍的金額（164.01億元 vs 89.97億元）。
土地端把這層變化顯示得更直接：8月重點50城土地成交建面同比下降32.4%，成交金額卻增長28.8%，樓面價上漲90.4%。量縮三成、價漲九成，只可能有一個解釋——房企不是不拿地，而是只拿極少數地塊，并愿意為它出高價。
企業分化：2026年1—8月，100家典型房企實現銷售權益金額14256.4億元，同比下降12%；權益銷售超百億的僅29家。權益榜前20中17家為央國企，央企前5全部實現10%以上的增長。顯然，資源不是簡單地向"大企業"集中，而是向特定性質的企業集中。
衡量企業的標準也在變。過去問"它有多大"，往后問"它能不能把一個項目從頭做到尾，最后還退得出來"。能力模型從"融資能力×拿地能力×周轉能力×銷售能力"，轉向"資本厚度×項目信用×現金流×資產運營"。這四項相互制約，任何一項是短板，都可能卡住項目落地和資本循環。
趨勢二：新房從規模競爭轉向品質和改善
新房不會消失，但需求來源變了：過去主要來自首次置業與城市擴張，未來越來越多來自改善、置換與品質升級。改善型需求占比超60%、投資需求僅剩1.4%、90—130㎡"功能型改善"占比升至52.44%，都是同一方向的證據。
國家統計局口徑下，商品房現房銷售面積占比2024年為30.84%，2025年升至36%。新房越來越多地變成"所見即所得"，和二手房的競爭會更直接。
對企業而言，必須回答的問題已經不是"市場還有多少套房可以買"，而是如何在一場與二手房的直接比較中勝出——答案越來越取決于產品、地段、配套、服務，以及未來的流動性。
趨勢三：存量交易、租賃、更新的重要性提升
交易流通——二手房已成為主導渠道，且掛牌壓力在緩解：8個重點城市二手房掛牌量約123萬套（2026年6月底），較2025年6月高點減少28萬套；上海二手房成交周期縮短至3個月左右，核心次新房從52天壓縮至31天，議價空間收窄至3%—5%。北京二手與新房成交比值已逼近5:1。
租賃經營——住房的"資產功能"正在被重新定義，這個過程還沒走完。據有關機構研究監測，2026年8月38個重點城市二手住宅掛牌租金收益率為2.87%（掛牌租金÷掛牌均價，非成交口徑），已高于10年期國債收益率1.6%—1.75%，但仍低于房貸利率約3.06%。
這輪收益率上行不是租金漲出來的，是房價跌出來的。一線城市房價同比下跌8.64%、租金只跌1.68%，二線房價跌8.22%、租金跌0.96%；38城中36城收益率上升，驅動因素集中在分母。換句話說，住房現金流屬性的回歸，本質是資產價格重估的結果，不是租賃市場變強。
兩組數據比較說明，住房的現金流屬性開始重新進入資產定價視野，但它的投資價值仍取決于房價、持有成本和流動性這三條能不能同時成立。
行為上的證據已經有了：2026年上半年深圳二手全款買家占25.3%，廣州6月二手按揭購房比例降到45.08%，超過一半的人選擇全款或低杠桿。再加上70城里新房同比還在漲的只有5個城市，"資產功能恢復"目前只能落在極少數城市，不能當成全國判斷。
更新改造——《城市更新"十五五"規劃》提出新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個、危舊房約50萬套、推進4000個城中村改造；市場測算"十五五"期間預計帶動投資15萬億元。需要明確指出的是：15萬億元是規劃目標與市場測算，不是既成現實，城市更新投資在2023、2024年分別完成投資2.6萬億、2.9萬億元。更新能否接棒開發投資，取決于資金閉環能否走通，目前仍在驗證期。
四、誰來守護繁榮：各市場參與主體的角色
過去房地產的繁榮有一個清晰的主導者：開發企業。房企拿地、融資、開發、銷售，幾乎牽動整條產業鏈。
存量時代不一樣了。繁榮不再由某一個主體單獨創造，而是由政府、企業、金融機構、居民和專業服務機構共同構成的新生態承載。
表3：存量時代的四個核心跟蹤指標
數據來源：克而瑞研究中心整理
4.1 政府：搭建新的市場規則
政府要守護的不是價格，是市場能否正常運轉：房子能流動、需求能匹配、城市能更新。政策工具已經在轉向：中央經濟工作會議提出"因城施策控增量、去庫存、優供給"，住建部列為2026年重點工作；超過60個城市優化住房公積金政策，使用范圍拓展到物業費、房屋更新改造、加裝電梯；城市體檢已在297個地級及以上城市、152個縣級市展開，生成城市更新項目2萬多個。
行動原則：從刺激新增需求，轉向優化供求結構、維護市場流動和推動存量更新。
4.2 企業：適應新的經營規則
企業要守護的不是規模，是創造價值的能力。經營假設已經變了：過去是"市場增長→企業擴張→拿更多地→做更多項目"；現在是"精選城市→精選項目→控制投入→做好產品→管好現金流"。戰略關鍵詞從規模，轉向安全、效率、產品、現金流。
行動原則：從規模優先轉向安全優先，從城市鋪開轉向精準布局，從集團擴張轉向項目經營。
4.3 金融：適應新的風險規則
房地產金融的核心問題，正在從"怎么讓行業拿到更多杠桿"，轉向"怎么讓真正有價值的項目拿到合理資金"。這個切換在數據上看得很清楚：1—8月房地產開發企業到位資金50893億元，同比下降21.0%，其中國內貸款6880億元，同比下降33.3%，降幅遠大于整體。
錢不是簡單地"不愿意進房地產"，而是進房地產的方式在變：項目現金流和資產質量的分量明顯加重，項目正在成為更重要的風險定價和資金配置落點。需要說明的是，這并不等于集團信用失效——主體信用和集團增信仍在發揮作用，只是不再像過去那樣單獨決定一筆資金能不能進來。
行動原則：從單純依賴主體信用，轉向更加重視項目現金流和資產質量。
4.4 居民：適應新的資產規則
投資需求降到1.4%、改善需求升到60%以上、全款購房比例上升，這三項合在一起說明：居民的行為邏輯變了。住房決策的核心問題從"什么時候買"變成"買在哪里、買什么、長期持有成本多少、以后好不好置換"。
存量時代的置換鏈條，是新房的源頭。大部分改善型新房需求，得先賣掉原有住房才能成立。所以二手房能不能順利流通，直接決定新房改善市場能不能成立——房子賣不掉，改善需求就變不成有效購買力。
行動原則：從博弈市場時點，轉向評估住房的居住價值、持有成本和流動性。
4.5 存量服務主體：承接新的存量需求
這些服務機構過去處在產業鏈的邊緣位置，未來重要性會持續上升，共同回答一個增量時代不那么突出的問題：一套已經建成的房子，如何在幾十年的生命周期里持續創造價值？ 這個"已建成"的盤子有多大？可以參照一個數：全國在管物業面積已達352億平方米。
行動原則：從單一交易服務，轉向覆蓋交易、持有、租賃、更新的全生命周期服務。
4.6 守住流動性：穩定發展的觀察指標
存量時代的穩定發展，流動性是最重要的觀察指標之一。用四個指標持續跟蹤：
表4 存量時代的四個核心跟蹤指標
數據來源：克而瑞研究中心整理
五、制度已經開始適應存量時代
8月28日五部門8份文件落地，9月18日"兩個轉變"的公開確認。這個順序說明一件事：階段確認不是憑空出現的，制度層面的調整早就已經開始。
這些調整分布在三個端口：銷售端推行現房銷售、資金全程監管；融資端推進主辦銀行制與項目公司制；存量端把城市更新項目貸款單設為獨立品種、商業地產按"開發—購買—運營"三階段管理。三個端口指向一致——房子要能交付，資金要按項目走，存量資產要能持有、運營和退出。
其中存量端尤其值得注意：這說明制度設計從一開始就不只盯著新房銷售，而是把存量資產的融資、運營和退出一并納入了框架。828不是為增量時代收尾，是為存量時代鋪路。
概括起來，它推動的是三重遷移：經營單元從集團到項目，信用錨從集團到項目，融資入口從預售前置融資到項目全生命周期配置。這回應的是存量時代的同一個問題——規模擴張不再是主要邏輯之后，項目的真實價值怎么被識別、被定價、被配置資源。
小結：行業增長與發展，不是回到過去
增量時代的增長，是一條清晰的鏈條：
土地擴張→開發擴張→銷售增長→投資增長→行業繁榮發展
存量時代的發展，需要換成另一條：
合理供求→優質住房→存量流通→城市更新→穩健經營→新的發展期
所以，存量時代真正要守護的是：
不是房地產過去的增長速度，而是市場的活力；
不是所有房子的價格，而是優質住房的價值；
不是開發企業的數量，而是行業持續創造居住價值的能力。
只要交易還在發生，住房就還在被使用、被改善、被重新定價，發展才有載體。
9月18日住建部官宣的“兩個轉變”，標志著中國房地產正在跨過一個重要的階段性節點。過去以增量開發為主導的發展階段正在發生變化，未來房地產將進入一個以存量流通、結構優化和增量提質并重為重要特征的新階段。
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