丁祖昱評樓市 作者：普睿研究 編輯部
來源：丁祖昱評樓市
“828”現房新政落地，行業正式進入“實物競爭”時代。
所見即所得之下，營銷包裝的作用大幅弱化，產品力直接決定成交。
2026年前三季度，新房成交結構持續向大面積偏移，改善置換接棒剛需成為新房市場主力。產品端已提前適配現房時代，同步出現三大共性趨勢。
未來現房時代，主城低密產品將成為主流形態，“快竣備+慢交付”的定制化精裝模式，將成為房企平衡資金效率與客戶需求的核心解法。
01
大面積產品成交占比
延續上漲趨勢
全國新房成交結構持續向大面積段遷移，改善置換需求成為成交主力。
2026年前三季度，110-140㎡產品市場份額最高，為37.1%，同比上漲2.5個百分點；140㎡以上產品占比也保持高位且呈上漲趨勢，同比上漲0.1個百分點，較2024年提升1.6個百分點；110㎡以下的市場份額同比下降2.6個百分點。
新房產品成交面積越來越大，核心動因有三點：剛需逐步退出新房市場，改善置換需求接力；政策與供地向改善產品傾斜；房企主動升級產品結構。
各能級城市全線向大面積遷移，僅結構特征存在差異：
一線城市110-140㎡市場份額同比提升1.6個百分點至25.0%。二線城市110-140㎡產品成交占比最高，達到38.1%，同比增加3.9個百分點。三四線城市180㎡以上產品占比上升1.4個百分點，大面積改善需求持續釋放。
02
產品趨勢提前適配
現房階段客戶需求
盡管當前項目仍以預售為主，但產品端已經提前向現房銷售階段靠攏，在實景呈現、低密形態、健康體系等方面展現出高度一致的產品趨勢。
1、實景呈現從營銷加分項變為現房銷售的基本盤
現房時代所見即所得，實景不再是錦上添花，而是銷售得以成立的前提。這對房企提出兩個硬性要求：其一，展示內容要按交付標準建造并保留，臨時的包裝失去意義；其二，展示范圍要從售樓處、樣板間擴大到會所、架空層、商業配套等真正決定居住體驗的公共部分。
當前市場已經形成兩類典型做法：
一類是把會所和公區做成實景，直接開放給客戶體驗。
比如，杭州綠城·鳴瀾江上將近10米抬板釋放出的架空層做成通高書墻的閱讀空間，與無邊泳池、健身空間一并在示范區實景呈現。
長沙潤和·天心序超4000㎡的瀾序生活會館面向陪讀家庭，配置了天際恒溫泳池、兒童樂園、兒童自習室和兒童劇場等全齡功能，把豪宅級的會所標準帶進了學區改善盤。
另一類更進一步，社區運營前置落地。
重慶萬科·雲曜開放約1/3交付標準的實景園林，約1000㎡的山集商業街區隨示范區同步亮相，咖啡館、24小時健身房先行試營業；約3000㎡的全齡會所引入第三方專業運營，并簽訂了8年合約。客戶到訪看到的不只是建成的空間，還有空間里已經在發生的生活。
進入現房銷售階段后，房企資金更多投向永久性的公區、會所和配套，并且要在開盤前完成從硬件到運營的全部準備。
2、低密形態的空間優勢在現房階段最容易被感知
現房階段，低密產品樓間距、院落尺度等價值點，成為客戶走進社區第一眼就能感受到的空間優勢。從房企角度看，現房銷售拉長了資金占用周期，低密項目體量小、工期短、總貨值可控，更適合先建后賣；低密客群對交付確定性更敏感，現房帶來的溢價也更容易兌現。
三季度熱銷的幾個低密項目有兩個共同點：地段向主城靠攏，形態上盡量做純粹，讓每一戶都有獨立的入戶和完整的空間。
上海金茂錦棠位于寶山站TOD板塊，以高層加疊墅的高低配做出14棟4層疊墅，只做上下兩疊，每戶獨門、獨梯；下疊帶花園和層高約5.9米的地下室，上疊帶露臺。
03
現房時代
產品層面將出現兩個方向性變化
產品形態上，主城低密將成為主流。
核心城區低密地塊的稀缺性持續提升，低密產品工期整體可控，適配現房開發節奏，部分房企小高層、多層產品已經能控制在12-18個月完成毛坯竣備，且溢價能力強，對銷售回款的影響相對較小，將成為房企布局的主流方向。
交付上，精裝走向個性化，快竣備與慢交付分步實施。
現房銷售下，精裝交付會遇到一個新矛盾：統一精裝完成后再銷售，客戶看到的是成品，卻沒有選擇余地，難以滿足改善客群尤其是低密客群的個性化需求；改為毛坯交付雖然靈活，又與所見即所得的要求不符，還拉長了客戶的入住周期。
比較可行的路徑可能是：快竣備、慢交付，兩者分步實施：先以基礎裝修完成竣工備案，盡早具備現房銷售條件，縮短資金占用時間；成交之后，再根據客戶的選擇實施定制選裝，完成后最終交付。
竣備節點服務于銷售和資金效率，交付節點服務于客戶體驗。南京門東源邸以全現房實景搭配一宅一定制，已經做出探索；現房時代，這類做法有望從頂豪項目向更多改善項目擴展。
不過，定制需求要控制在工程體系可承受的范圍之內，比如結構、機電、防水等隱蔽工程在竣備前一次做到位，可選內容以菜單式的風格包、功能模塊為主，選裝的周期、價格和驗收標準在簽約時鎖定。
在個性化與交付風險之間取得平衡，考驗的是房企的設計標準化、供應鏈整合和工程管理能力，這些能力將成為現房時代產品力的核心組成部分。
現房銷售把“交付確定性”變成行業標配，競爭移到產品本身，這既是壓力，也是品質型企業的護城河。對于企業而言，唯有極致的竣備效率與產品力，才是對沖時間成本的唯一解藥。
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