地產十一言 作者：地產十一郎
來源：地產十一言（ID:dichanshiyiyan）
上半年財報季剛收工。
十一郎把數據捋了一遍，這屆房企的成績單，有點意思。
先說大盤。
2026年上半年，TOP100房企全口徑銷售額18364.1億，同比降了13.6%。A+H主要房企營收同比降了24%，歸母凈利潤虧損1152億。A股70多家上市房企，55家虧損，合計虧了384億到502億。
超七成在虧。這個數字，夠直白。
但十一郎想說的是—— 虧和虧不一樣，活和活也不一樣。
01
DICHAN SHIYIYAN
第一梯隊：三家獨大，穩如泰山
千億陣營，只剩三家。
保利發展1351億，中海地產1343.5億，華潤置地1165億。
三家加起來3859.5億，占了百強總銷售額的24.3%。保利和中海差距不到8個億，頭把交椅隨時可能換人。
營收端，保利1028.6億排第一。中海營收漲了17.3%到976億，招商蛇口漲了6.4%到547.8億——頭部央企里少數還能正增長的。
利潤方面，華潤置地核心凈利潤破百億，行業唯一。中海歸母凈利潤70.3億。保利營收千億，歸母凈利不到20億——賣一百塊錢的房，凈賺不到兩塊錢。
這就是第一梯隊的真相：體面還在，但肉越來越薄了。
第二梯隊：不上不下，最難受
中間地帶，比頭部慘，比底部體面。
越秀地產營收366.5億，歸母凈利潤只剩0.9億，同比暴跌93.6%。綠城中國利潤0.82億，幾乎歸零。
金地集團虧27.5億，首開股份虧18.37億，華僑城虧34.88億，華發股份虧36.54億。
這個梯隊最尷尬——沒有頭部的融資成本，沒有底部的“破罐子破摔”。想沖沖不上去，想躺躺不下去。
第三梯隊：有人回血，有人還在ICU
萬科上半年虧149.5億，碧桂園虧156.2億。加起來300多億。郁亮年初說“活下去”，現在看不是在喊口號，是在寫總結。
但也有好消息。綠地控股虧損從35億收窄到3億左右。榮盛發展從28.67億收窄到10億上下。萬科經營現金流凈額轉正了——雖然只有4.95億，但比前兩年強。
減虧，就是希望。
在行業下行期，能少虧一點，比什么都強。
一個被忽視的信號：毛利率見底了
比虧損更值得關注的是毛利率。
越秀地產6.2%，萬科約6.1%，碧桂園直接負毛利。五六年前，20%以上是常態，30%也不稀奇。
但興業證券的數據顯示，2026年上半年A+H主要房企毛利率11.2%，較2025年全年的9%明顯改善。第一梯隊毛利率15%，下滑幅度正在縮小，基本在底部狀態。
但我想說的是：毛利率見底，就是利潤最差的時候可能過去了。 但修復不會普惠所有人——第一梯隊大概率率先反彈，后面的還得熬。
02
DICHAN SHIYIYAN
北京市場：央國企的主場
作為以北京為大本營的地產博主，我們再來看下北京市場上半年的戰況。
2026上半年，北京宅地出讓金340億，同比跌了66%。21宗地，14宗底價成交。供地在縮，而且縮的是遠郊的地。
拿地的全是央國企。
招商蛇口時隔14個月重返北京土拍，20.95%溢價拿下通州九棵樹地塊。中海7月單月就在北京連拿兩塊地。金茂、建發、綠城也都有動作。
央國企手里有錢，但只買“算得過來賬”的地。 核心區搶破頭，遠郊底價都沒人要。這種分化，下半年只會更明顯。
下半年會怎樣？
三個判斷。
第一，央企繼續掃貨。 融資成本低，資金壓力小。核心城市的好地，還會被它們包圓。
第二，民企分化加劇。 濱江還能賺15個億，靠的是聚焦核心城市、不亂擴張。那些攤子鋪太大的，還得繼續熬。
第三，毛利率見底不等于利潤反轉。 中指研究院的劉水說行業仍在虧損周期。2026年是利潤筑底的關鍵年份，2027年才有修復預期。
這屆房企，掙的是辛苦錢。
以前靠土地升值躺賺的日子，一去不返了。
能活下來的，不是最會花錢的，是最會算賬的。
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