作者：西政資本

來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

“828新規(guī)”發(fā)布以后，房地產(chǎn)行業(yè)新一輪降薪、裁員、失業(yè)潮來(lái)臨，身邊很多地產(chǎn)圈的朋友都憂心忡忡。

雪上加霜的是，金融行業(yè)再次迎來(lái)震蕩，新一輪降薪、裁員、失業(yè)潮將同步來(lái)臨。

“828新規(guī)”中的《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》，在2025年10月31日金監(jiān)總局發(fā)布《資產(chǎn)管理信托管理辦法（征求意見稿）》的基礎(chǔ)上，讓一眾信托機(jī)構(gòu)更加找不到方向和出路，目前絕大多數(shù)信托機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)都大幅縮減甚至接近停滯，房地產(chǎn)及城投類信托業(yè)務(wù)都已很難開展。

私募基金行業(yè)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)9月4日發(fā)布了“關(guān)于《私募投資基金募集監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知”，大大提高了募集門檻。以創(chuàng)投行業(yè)為例，越來(lái)越多的中小型GP將很難再募集到資金，加上近期專項(xiàng)基金在產(chǎn)品募集、備案、托管、信披等方面的監(jiān)管及審核要求已全面升級(jí)，中短期內(nèi)肯定會(huì)引發(fā)一眾中小型GP的加速倒閉和退場(chǎng)。

至于保理和融資租賃，以深圳為例，自從前幾年完成保理公司的集中清理之后，最近又在大規(guī)模清理融資租賃公司，這些企業(yè)要么關(guān)停或倒閉，要么轉(zhuǎn)型，而這也意味著一眾從業(yè)人士將被迫調(diào)整賽道或徹底失業(yè)。

截止當(dāng)前，市場(chǎng)資金在房地產(chǎn)及一二級(jí)市場(chǎng)的抽離都非常明顯，另外是承載市場(chǎng)資金較多的地方國(guó)企和城投平臺(tái)，目前也處于熄火狀態(tài)。

發(fā)布《上面催著動(dòng)工了》一文后，我們?cè)詾榈胤秸⒌胤絿?guó)企、城投平臺(tái)的項(xiàng)目投資、施工會(huì)較快上量，城投非標(biāo)融資業(yè)務(wù)也會(huì)適度復(fù)蘇。出乎我們的意料，城投非標(biāo)投資業(yè)務(wù)至今還是沒有什么起色，地方國(guó)企、城投平臺(tái)的項(xiàng)目投資和施工依舊沒有明顯的上量跡象，和其他投資機(jī)構(gòu)一樣，我們目前在資金投放業(yè)務(wù)方面也格外焦慮。

很多同行問，“828新政”后，國(guó)央企開發(fā)商和極少數(shù)穩(wěn)健民營(yíng)房企都將扎堆往一二線城市核心區(qū)位拿地，那是否意味著其他城市或其他區(qū)位的土地市場(chǎng)都還是得由地方國(guó)企、城投平臺(tái)托底為主，這樣的話，對(duì)于我們這些以非標(biāo)投資業(yè)務(wù)為主的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，圍繞地方國(guó)企、城投平臺(tái)的房地產(chǎn)及城投非標(biāo)融資都還有相應(yīng)的介入空間。

市場(chǎng)方面認(rèn)為，“828新規(guī)”后，全市場(chǎng)的融資渠道、授信額度、發(fā)債空間都將全面向國(guó)央企集中，但在現(xiàn)房銷售以及項(xiàng)目資金、貸款資金封閉管理的背景下，開發(fā)商拿地的“容錯(cuò)率”也將大幅降低，因此央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的拿地都會(huì)向一二線城市核心區(qū)位集中，因?yàn)檫@些城市有人口凈流入，產(chǎn)業(yè)和購(gòu)買力也都在，開發(fā)利潤(rùn)能兌現(xiàn)，開發(fā)模式也轉(zhuǎn)得動(dòng)。

對(duì)于最近房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的裁員潮、失業(yè)潮，本質(zhì)是“828新規(guī)”率先給中小民營(yíng)房企帶來(lái)的沖擊，尤其在現(xiàn)房銷售制度下，中小民營(yíng)房企開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的自有資金要求翻倍、回款周期三五年起步，融資處于弱勢(shì)亦扛不住周期，結(jié)局就是要么倒下，要么被吞并。

在一二線城市非核心區(qū)域及三四五線城市，除了區(qū)域深耕型房企擇機(jī)拿地，土地市場(chǎng)依然還是得靠地方國(guó)企、城投平臺(tái)主導(dǎo)，疊加保障房和收儲(chǔ)托底。

對(duì)于地產(chǎn)圈的從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，或許今后只有三條出路：

一是跟著資本流向抱“甲方”大腿，進(jìn)國(guó)央企、頭部房企，操盤“新規(guī)則”下的項(xiàng)目，并在最短時(shí)間內(nèi)學(xué)會(huì)和適應(yīng)新玩法；

二是做“新乙方”，給國(guó)企/城投做代建、營(yíng)銷總包、存量盤活、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，因?yàn)槎奈寰€城市的大部分國(guó)企/城投都需要會(huì)賣房、會(huì)算賬、會(huì)操盤的合作方；

三是平移能力到房地產(chǎn)的上下游業(yè)務(wù)里，比如客研（用戶研究）、獲客（私域/短視頻/直播）、成本管控（經(jīng)營(yíng)管理），以及物業(yè)、家裝、存量中介、資產(chǎn)管理等地產(chǎn)后市場(chǎng)。

我們認(rèn)為，“828新規(guī)”給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的短期震蕩不容忽視，中小民營(yíng)房企的爆雷所帶來(lái)的沖擊更值得警惕。當(dāng)然，熬過這一次的低潮期后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式還是有很多行業(yè)想象空間。

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注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “地產(chǎn)人”何去何從