作者：Osyth

來源：資產界

十多年前，陳紅天還是深圳地產圈最風光的一批富豪之一，財富最高做到355億元，資產從深圳一路鋪到香港和倫敦。

如今，祥祺當年最核心的一批物業卻在銀行、接管人和管理人手里處置。

從全球掃樓，到資產陸續易主，這位深圳第一代地產富豪的故事，徹底轉向。

01

21億豪宅跌到7.9億，最后被債權銀行接走

陳紅天最近一次重新出現大眾視野，是因為歌賦山道15號。

這棟豪宅位于香港山頂，妥妥的風水寶地。

實用面積1.8萬平方呎，三層獨立屋加三層地庫，六房六套間隔設計。

2016年，他以21億港元買下這棟豪宅，樓面呎價約22.8萬港元，一度創下香港屋地呎價新高。

據說陳紅天原本打算用來自住，裝修非常豪華。

截圖：莊士機構國際2017年年報（港交所）

2023年，祥祺出現流動性問題，歌賦山道15號被東亞銀行接管，成了“銀主盤”，也就是我們常說的“法拍房”。

此后兩年，物業多次尋找買家，卻一直沒能順利脫手。

直到2025年8月，物業以7.9億港元完成一筆交易。相比陳紅天九年前21億港元的買入價，少了13.1億港元，跌幅超過六成。

但隨后披露的買家身份，讓這筆交易有點意思。

接盤的SUNRISE LEGEND LIMITED，背后股東正是東亞銀行，而東亞此前就是這棟豪宅的一按、二按債權人。

截圖：東亞銀行2025年中期報告

找了兩年買家以后，最后是債權銀行自己從債主變成了業主。今年2月，東亞銀行再次把歌賦山道15號推向市場，意向價至少10億港元，并重新翻新了外墻。目前公開資料中，還沒有出現這棟豪宅再次成交的信息。

這不是陳紅天唯一一件換了主人的資產。

2023年5月，一則亞洲頂豪將被拍賣的消息吸引了無數市場目光。

圖源：網絡

據第一太平透露，傲璇整棟只有僅12戶，配置一梯一戶，樓盤自面世以來，深受一眾頂級富豪喜愛，在此之前幾乎沒有業主放出二手盤。坊間傳聞，同棟住戶包括影星關之琳、內地投資者陳長偉、恒生前行政總裁李慧敏等。

陳天紅夫婦在2015年買下了5樓整層連同雙車位，用于自住，花了3.87億港元。

后來，這套5樓，成了第一個真正對外放售的業主單位，最終以約4.2億港元賣給遠航集團創始人桂四海。

雖然成交價小幅高于買入價，但距離陳天紅原本設想的6.8億港元估值，還是打了近38%的折扣。

更扎心的事還在后面。

2024年底，祥祺原來的香港總部“祥祺中心”，被香港都會大學以26.5億港元買下。

這是陳紅天2016年從會德豐地產手上買下的紅磡One HarbourGate東座全幢，花費45億港元。

前后交易跌幅高達41.1%，光是這一筆交易，就讓祥祺賬面虧損18.5億。

截圖：香港都會大學2024/25年度財務報告

如今，“祥祺中心”這個名字已經沒了，大樓改叫“都大中心”，成了香港都會大學的教學和會議空間。

折價變現已是無奈之舉，然而更棘手的是資產難以迅速脫手完成落地。

祥祺旗下持有5 Churchill Place的相關公司，從2023年開始進入Administration。英國Companies House的最新記錄顯示，到2026年7月，管理人仍然在提交進展報告。

從香港到倫敦，一場2023年公開暴露的現金流危機，已經拖到第四個年頭。

02

全球掃樓的代價

祥祺不是突然倒在某一棟樓上。

它的問題，其實早就埋在過去那輪瘋狂擴張里。

原因一：買得太猛，債也跟著越滾越大

2015年至2017年，是祥祺擴張最兇的幾年。

僅公開可查的幾筆香港物業交易，投入就接近70億港元。到了2017年，祥祺又殺進倫敦，一年內連續買下兩棟大型寫字樓。

從后來披露的融資來看，這輪擴張背后用了不少銀行融資。

倫敦加拿大廣場背后后來對應Lloyds約2.65億英鎊貸款；丘吉爾廣場5號也有約1.75億英鎊高級貸款。

香港方面，被接管的三項核心物業，對應銀行借款約60億港元。

樓越買越多，資產規模越來越大，債務規模也逐步增加。

原因二：樓價回調，貸款沒跟著打折

加拿大廣場20號就是一個很典型的例子。

2017年，祥祺花4.1億英鎊買下這棟樓。當時利率低，陳紅天覺得收租就能還利息，穩賺不賠。

幾年以后，英國脫歐、局部沖突、通貨膨脹、央行加息...倫敦辦公樓市場承壓，主要租戶BP又準備搬離，大樓面臨重新出租和改造投入。

與此同時，物業背后的約2.65億英鎊貸款已經到了償還節點。

后面幾年的中國樓市也是同理。

總之，樓價跌了，但銀行借出去的錢不會自動縮水。

原來靠低利率和高估值維持的資金循環，已經越來越難運轉。

原因三：最后幾筆收入沒有按時到賬

2023年，祥祺自己解釋過現金流為什么會突然斷裂。

按照集團當時的說法，近兩個月里，多筆大額應收賬款出現對方臨時違約；與此同時，一宗金額較大的交易原本已經接近完成，買方卻在交割前幾天突然反悔，由此引發一系列關聯違約。

截圖自：同心俱樂部

顯然，祥祺手里并不缺樓，缺的是能夠在還款日之前到賬的錢。

03

從體育老師，到深圳地產財富第一

陳紅天最早和房地產一點關系都沒有。

1959年，他出生在廣東佛山南海。

中學畢業后下鄉務農，后來因為擅長乒乓球，進了當地業余體校當教練，又去職業中學做體育老師。

1984年，25歲的陳紅天辭掉工作，去了深圳。

那一年，深圳經濟特區成立才四年。

陳紅天先從貿易和企業經營做起，進入深圳外貿系統，后來進入企業管理層。1988年前后，他已經做到恒興實業副總經理。

1990年，祥祺集團成立。

1995年前后，陳紅天正式進入房地產。

后面的二十多年，他幾乎完整趕上了深圳房地產最猛的一輪上漲。

城市越來越大，土地越來越貴，祥祺從住宅開發一路做到商業地產和經營性物業，陳紅天的身家也跟著往上走。

2012年，他參與發起同心俱樂部并擔任主席。

這個深港企業家圈子，一度聚集了大量上市公司老板。比亞迪王傳福、順豐王衛……深圳頂級的企業家，幾乎都在里面。

陳紅天也不只是一個地產商，也逐漸成了深圳商界很有存在感的人物。

圖源：網絡

兩年以后，他第一次沖進胡潤百富榜前100名。

2014年，陳紅天、姚麗妮夫婦以150億元財富排名全國第78位。

按照當年胡潤百富榜的總財富口徑，在總部位于深圳、行業涉及房地產的上榜富豪中，陳紅天夫婦排在第一。

再往后，他的財富繼續上漲。

2019年，陳紅天家族財富達到330億元。

2022年《胡潤全球房地產企業家榜》中，這個數字又漲到355億元，位列全球第41位。

那是陳紅天最意氣風發的時候。

陳紅天的消費和投資風格，也跟著財富一起升級。

比如，陳紅天在接受香港媒體采訪時解釋，之所以要花21億港元買歌賦山道15號，是因為傲璇那套5000多平方呎的房子，一家人住還是覺得小了。

隨后幾年，他的買樓范圍從香港一路擴展到倫敦。

2017年，祥祺半年內在金絲雀碼頭買下兩棟寫字樓，合計花掉6.8億英鎊。

那幾年，陳紅天也比很多地產富豪更愿意公開表達。

“寶萬之爭”期間，他公開評論過王石，《誰是野蠻人》一文至今仍被資本市場津津樂道。

截圖自：同心俱樂部

后來一段談李嘉誠的視頻，又讓他在網絡上引發討論。

截圖自：媒體報道

地產富豪、全球掃樓、深圳企業家圈子的組織者，這些標簽都集中在他身上。

從一名體育老師，到355億地產富豪，陳紅天用了近四十年。

可房地產的方向一掉頭，速度比他當年發家快得多。

2023年以后，他的名字越來越多和銀行接管、資產出售綁在一起。

那些當年被他視作核心財富的樓還在香港和倫敦。

只是祥祺已經不再是它們的主人。

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 深圳地產首富落幕