丁祖昱評樓市 作者：普睿研究 編輯部
來源：丁祖昱評樓市
“828”現(xiàn)房銷售新政出來后，市場最擔(dān)心的就是：以后新房會不會斷供？原有期房模式下，項目建設(shè)至一定節(jié)點即可入市銷售；新政實施后，房源須竣工后方可取證銷售，開發(fā)到入市的周期被拉長，中間空出來的時間里市場上還有沒有房子可買？
本篇為供應(yīng)篇，將在盤點前三季度供應(yīng)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對樣本城市的貨量拆分為已取證、已獲規(guī)劃許可、已拿地尚未取證、新增出讓地塊四類，對當(dāng)下至2027年一季度末的新房供應(yīng)趨勢開展推演。
01
供應(yīng)收縮快于成交
降幅是成交的兩倍多
pti普睿數(shù)智云監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年三季度，全國重點50城新建商品住宅新增供應(yīng)面積2663萬平方米，環(huán)比下降14.9%、同比下降31.4%，降幅較二季度的20.1%擴大10個百分點，為2025年以來最大單季同比降幅；前三季度累計8110萬平方米，同比下降24.6%。
三季度供求比為0.83，較二季度的0.68有所回升，但仍明顯低于1，自2025年四季度以來已連續(xù)四個季度低于1，前三季度累計為0.73。供應(yīng)端的收縮是土地成交后置、房企開工意愿偏弱的直接結(jié)果，供應(yīng)規(guī)模掣肘成交放量的困局短期難以逆轉(zhuǎn)。
一線城市三季度合計供應(yīng)445萬平方米，環(huán)比增3.0%，是三個能級中唯一環(huán)比正增長的層級；但同比仍下降18.3%，前三季度累計1150萬平方米、同比降24.4%。四城中僅北京環(huán)比增58.6%、同比增7.1%實現(xiàn)雙增。
二線23城三季度合計供應(yīng)1694萬平方米，環(huán)比降16.1%、同比降31.7%，前三季度累計5080萬平方米、同比降25.5%。城市間分化劇烈：規(guī)模上西安、成都、武漢穩(wěn)居前列，寧波、沈陽、大連、長春環(huán)比增幅超四成領(lǐng)漲，海口、鄭州、福州、青島跌幅居前；同比僅大連、南京、武漢、西安四城正增長。
三四線23城三季度合計供應(yīng)525萬平方米，環(huán)比降22.8%、同比降39.0%，為三個能級中降幅最大，前三季度累計1880萬平方米、同比降21.9%。單城規(guī)模普遍偏低，多數(shù)城市單季供應(yīng)不足20萬平方米。
02
預(yù)計樣本城市未來6個月
一線供應(yīng)增加兩成、二線溫和回落
前三季度供應(yīng)在收縮，降幅是成交的兩倍多，是不是就代表未來會缺房？
這里需要先明確的一點是，現(xiàn)房銷售改變的是房源入市的時間約束，不是貨量的存在。要回答會不會斷供，得把市場上所有潛在貨源按離銷售的遠近分成四筆來算。
第一，已取證未售。這是最接近銷售的一層，pti普睿數(shù)智云監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月末重點30城新建商品住宅取證未售面積22581萬平方米，按當(dāng)前的消化周期來看，即使沒有新增供應(yīng)，這批貨也足夠賣一年半以上。
第二，已獲規(guī)劃許可尚未取證。“828”之前已取得工規(guī)證或預(yù)售證的項目仍按老規(guī)則執(zhí)行，不受現(xiàn)房銷售約束，可按原節(jié)奏取證入市。未來半年里，這是供應(yīng)的絕對主力。
第三，已拿地尚未取證。這批項目被新的預(yù)售門檻直接約束，須單體建筑主體結(jié)構(gòu)封頂方可預(yù)售，從拿地到取證的時間被明確拉長。
第四筆，“828”后新增出讓地塊。新出讓土地優(yōu)先現(xiàn)房銷售，從拿地到入市的周期由原先一年左右拉長至兩年上下，2026年下半年之后出讓的地塊要到2028年前后才能形成有效供應(yīng)。
普睿研究中心按上述口徑對樣本城市做供應(yīng)推演，以未來半年的月均水平對比2026年前8月月均，樣本城市月均供應(yīng)整體基本持平，其中一線城市增加約兩成，二線城市回落一成左右。一線放量、二線回落，是未來半年最明顯的分化特征。
這個結(jié)果和市場上“現(xiàn)房新政一出、新房馬上斷供”的直覺判斷不太一樣。事實上，未來半年的時間里，多數(shù)城市的新房供應(yīng)不僅不會斷，反而在某些月份還會比上半年更多。
在月度變化上，與傳統(tǒng)市場周期一致，2026年10月迎來短期峰值，2027年春節(jié)月將周期性觸底。
支撐這一輪高位的是新盤首推，不是老項目加推。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，新增項目占比明顯上升，2026年1至8月新增項目僅占約25%，9至12月這一比例升至35%至40%。
03
為什么“現(xiàn)房銷售，供應(yīng)不降”？
短期歲無虞、中期需跟蹤檢測
第一，此前一段時間核心城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓較多。2025年到2026年上半年，核心城市土地市場雖然整體不溫不火，但推出的地塊位置普遍較好、房企拿地積極性也不低，這些地從拿地到開盤大概一年左右，現(xiàn)在陸續(xù)進入首開期。
第二，市場上仍有不少“828”前已經(jīng)取得工規(guī)證或預(yù)售證的項目，按老規(guī)則集中入市。這部分項目不受新政影響，不需要等現(xiàn)房，可按原節(jié)奏走就行。以某二線中部典型城市為例：2026年下半年供應(yīng)較高，主要是在售項目加推穩(wěn)定，并疊加2024-2025年拿地、已經(jīng)拿到工規(guī)證的項目集中首開；2027年上半年是供應(yīng)高峰，已拿證項目繼續(xù)集中入市；到了2027年下半年，已拿證的基本推完了，沒拿證的項目要等封頂或者現(xiàn)房，最早2027年底才能入市，供應(yīng)自然就下來了；2028年前后，這批轉(zhuǎn)現(xiàn)房的項目才集中補回來。
簡單而言，未來幾個月的供應(yīng)高位，靠的主要是新政前已經(jīng)取證、已經(jīng)開工的項目在集中釋放。
就測算結(jié)果來看，未來6個月整體不存在斷供風(fēng)險。多數(shù)城市當(dāng)前可售庫存加上已取證未推房源，去化緩沖在一年半以上，足以覆蓋新老政策交替的過渡期。一線城市已取證項目體量更大，緩沖更厚；二線城市雖然供應(yīng)在回落，但幅度溫和，并非斷崖式收縮。
需要重點跟蹤的是2027年下半年以后的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)空檔。已取證項目集中入市的高峰期一過，未取證項目仍在建設(shè)、尚未達到現(xiàn)房銷售條件，這段時間新增供應(yīng)會明顯收縮。尤其是核心城市的核心板塊和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，可能比外圍區(qū)域更早進入供應(yīng)收緊階段，這些板塊地塊本身稀缺，一旦后續(xù)土地出讓放緩，供應(yīng)接續(xù)容易跟不上。
拉長時間看，整體節(jié)奏是短期高位、中期收窄、長期再回補，空窗期大致出現(xiàn)在2027年下半年至2028年上半年。
總的來看，短期不用擔(dān)心斷供。“828”前已經(jīng)取證、已經(jīng)開工的項目足夠撐過一年半的過渡期，一線城市還會出現(xiàn)集中放量。
真正需要盯的是2027年下半年以后，老項目推完了、新現(xiàn)房還沒接上，核心城市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可能先感受到供應(yīng)收縮，這是未來供應(yīng)端最值得盯的時間段。
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