作者：普睿研究 編輯部

來源：丁祖昱評樓市

房地產庫存出現了一個積極信號。

國家統計局數據顯示，8月末，全國商品房待售面積同比下降1.1%。該指標今年3月首次同比轉負，為2021年7月以來首次，到8月已連續六個月下降，且總體呈擴大態勢。

對此，普睿研究中心對重點30城取證未售面積的消化周期進行測算，結果發現，庫存確實在降，但消化周期在升。

本篇為庫存篇，用前三季度的數據，主要將庫存與消化周期的反向變化說清楚。

01

全國待售面積7.53億㎡

連降六個月，降幅還在擴大

國家統計局數據顯示，2026年全國商品房待售面積在2月末沖到79998萬平方米的年內高點后持續回落，到8月末降到75349萬平方米，半年減少4649萬平方米。

與此同時，同比增速在3月轉負，4月末為負0.5%、5月末為負0.4%、6月末擴大到負0.9%，8月末進一步到負1.1%。

國家統計局在8月國民經濟運行情況發布會上也確認，今年以來待售面積連續六個月下降，近幾個月降幅還在擴大。

8月末住宅待售面積40083萬平方米，同比下降0.5%，為2021年9月以來首次下降。

02

重點30城庫存同比降5.5％

消化周期同比拉長3.7個月

pti普睿數智云監測數據顯示，9月末重點30城新建商品住宅取證未售面積22581萬平方米，環比下降1.4%、同比下降5.5%。同環比雙降的趨勢與國家統計局數據一致。

一線城市9月末取證未售庫存3780萬平方米，環比微增0.4%、同比下降5.7%，是三季度唯一庫存環比轉正的層級，7月末觸及2026年以來低點后，8、9兩月連續回升。二三線城市9月末庫存18801萬平方米，環比下降1.8%、同比下降5.5%，月度走勢同樣先降后升。與一線相比，二三線的同比降幅相近，但絕對規模是一線的5倍。9月庫存回升與 “金九銀十”節點下新增取證集中釋放直接相關，當月供應增量超過成交。

與庫存下行相對的是消化周期的回升。9月末30城整體消化周期21.5個月，較6月末的21.1個月拉長0.46個月，較去年9月末的17.8個月拉長3.74個月。

一線城市消化周期9月末21.2個月，環比拉長0.27個月、同比拉長3.30個月。二三線城市消化周期9月末21.6個月，環比拉長0.50個月、同比拉長3.82個月，為2025年7月以來的最高值。

聚焦到城市來看，一線四城庫存同比全部下降，北京降5%、上海降5%、廣州降4%、深圳降11%；二三線27城中，20城同比下降、7城上漲，重慶、合肥、寧波降幅超20%去化最為明顯。

消化周期的城市分化更懸殊。9月末30城中消化周期低于15個月的僅重慶、杭州、合肥、深圳四城。二三線27城中消化周期環比拉長17城、縮短10城；同比口徑下20城拉長、僅徐州、南京、南寧、寧波、合肥、重慶、昆明七城同比縮短。

庫存在降，消化周期在升，兩相背離的原因只有一個，成交流速的下降快于庫存的消耗速度。

這一特征在一線與二三線同時成立：一線庫存同比降5.7%、周期拉長3.3個月，二三線庫存同比降5.5%、周期拉長3.8個月。

三季度的庫存改善主要來自供應端收縮，而非需求端修復。這也解釋了為什么在庫存總量連續回落的同時，市場感受到的去化壓力并沒有同步減輕。

我們認為，四季度庫存繼續小幅去化。四季度供應與成交環比同向回升，預計庫存環比在-2%至0%之間，同比降幅收窄至4%—5%；消化周期受去年四季度基數抬升影響，同比拉長幅度由3.74個月收斂至2.5個月左右，環比仍維持21—22個月的高位。

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原標題： 邏輯重構丨庫存：待售面積連降六個月