作者：風財訊

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存量時代正在加速到來。無論是當前市場二手房成交占比已經超過50%，還是不少房企半年報“撐起利潤的已經變成商業運營類資產”，都在印證行業邏輯的轉變。

在此格局之下，買房人的首付和按揭雖然入市更加謹慎，但另一種錢“證券化資金”卻在加速進場。

聯合資信統計顯示，2026年上半年ABS發行總量1.16萬億，同比增長19%，以地方國企為絕對主力的不動產ABS放量，占比75%。

(圖片來源AdvancedForum)

地方國企橫跨企業ABS與ABN兩大市場，主要集中在不動產（CMBS/類REITs）。

上半年CMBS/CMBN和類REITs合計發行94單、1113.21億元，同比增加25.09%；機構間REITs（原“持有型不動產ABS”）發行24單、330.13億元，同比則激增了約20倍。

以上融資的底層資產正在多元化拓展，并且購物中心的占比正在快速提升，超過了清潔能源、數據中心等。

2026年上半年持有型不動產ABS的單筆最大就是華潤商業的70億元。與此同時，地方國企手里的樓宇、園區、景區等也正努力盤活，以便能夠融資。例如洛陽文旅發行了全國首單文旅類REITs，淮安國聯發行了安保服務費ABS（全國最大），武漢城投以企業天地2號樓發行的CMBS，利率已低至2.00%……

值得一提的是，2026年9月，新城控股完成了2026年第一期公司債發行，總規模4億元。民營房企成功發行地產債，這在近幾年已經算少見了。而新城控股以貴港吾悅廣場投資性物業抵押增信+純信用組合發行3億元，也再次印證良好經營的不動產的資金活力。

實際上，不是資本不投房地產了，而是只愿意為長期經營能力和穩定現金流買單。

所以“另一種錢加速進場”的真實含義是：房地產金融從主體信用時代，切到資產信用時代；從銷售回款時代，切到經營現金流時代；從開發貸—預售款閉環，切到ABS—REITs—機構配置的存量資產資本閉環。

這是房地產邁向存量時代后的必然，也是新空間所在——

例如公募REITs，2026年商業不動產納入C-REITs框架后，首批商業不動產REITs集中上市、募資超200億元，首單酒店REIT獲批，長租、消費基礎設施、產業園、能源類資產持續擴容。 到6月末，全市場REITs已達86只、總市值2351.98億元。

不過中國REITs市值的GDP占比，大約還只是美國的1/33、新加坡的1/80，這就是差距和發展空間。

IPG中國首席經濟學家柏文喜就指出，828新政最值得關注之處就是從"輸血續命"到"造血重生"，它正在重新修建房地產的金融循環系統。資本市場也全面打開——房企再融資、并購重組、公司債券、CMBS、ABS、REITs等融資渠道獲得制度支持。

當前中國商業地產資產證券化率不足1.6%，顯示市場深度培育仍需時日，但也意味著巨大的制度空間已經打開。

這也說明，房地產不再只是依賴銀行信貸的“杠桿游戲”，估值邏輯將回歸“專業運營能力>資產規模”。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉接受鳳凰網風財訊采訪時也指出，美國REITs發源于20世紀70年代，也是開發建設過量需要盤活存量的年代。

中國發展REITs是很好的選擇，REITs為商業不動產盤活提供了市場化的通道。政府回購土地、調規、轉保納保等為存量資產盤活提供了很多可能性。但C-REITs能走多遠，關鍵是看能不能給投資者帶來可預期的持續穩定的收益，讓投資者分享到商業不動產投資的紅利，帶來廣泛正向的經濟社會影響。

在此格局下，房企要從長期空間找生存，就算不再“縱橫一體化”，提供某特定物業類型的某個發展階段的“專業化服務”（比如代建服務、運營服務、城市更新等）也都有成為增長曲線的可能。

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主編｜王婷婷

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原標題： 地產窄門，另一種錢還在加速進場