丁祖昱評樓市 作者：普睿研究 編輯部
來源：丁祖昱評樓市
三季度走完，市場交出的成績單可以用兩句話概括。總量穩住了，但撐住總量的換成了二手房。
20個重點城市一二手住宅三季度總成交面積6860萬平方米，比二季度的8822萬平方米環比下降22.2%，比去年三季度的6893萬平方米微降0.5%；前三季度累計22224萬平方米，同比微降1.1%。新房在退，二手房在進，二手房占一二手總成交的比重由2025年一季度的60.9%升至今年三季度的69.6%，創歷史新高。前三季度累計占比67.5%，比去年同期高4.5個百分點。
本篇為市場篇，從成交數據出發，回答兩個問題。前三季度的量是怎么分布的，四季度市場會怎么走。
01
新房三季度同比降13.6％
為去年以來單季最低
三季度全國重點50城新建商品住宅成交面積3201萬平方米，環比下降30.9%、同比下降13.6%；前三季度累計11180萬平方米，同比下降10.9%。二季度是2025年以來的單季高點，同比短暫轉正至3.5%，三季度重新回落，修復的連續性被打斷，成交規模創去年以來單季度最低。
分能級看，三季度成交的回落是全面性的，50城市中環比下降49城。
一線城市三季度合計成交491萬平方米，環比降28.0%、同比降3.6%，前三季度累計1591萬平方米、同比降5.8%，是各能級中跌幅最小的一檔。四城環比全部下滑，廣州、深圳跌幅居前；同比僅北京增7.7%，上海、深圳微降持平。
二線23城三季度合計成交1965萬平方米，環比降31.0%、同比降16.6%，前三季度累計6774萬平方米、同比降14.3%。僅長春環比正增，杭州、南寧、青島跌幅超40%居前；同比濟南、福州、昆明、西安等四城上漲，成都、長沙、南寧降幅突出。
三四線23城三季度合計成交746萬平方米，環比降32.3%、同比降11.3%，前三季度累計2815萬平方米、同比降4.8%，累計跌幅小于二線。環比23城全部下滑，同比瀘州、昆山、清遠、郴州漲幅居前，贛州、鎮江、江門跌幅明顯。單城規模仍偏小，僅惠州、佛山、徐州超過50萬平方米。
02
二手房三季度同比增6％
一線增速超越二三線
三季度20城二手住宅成交面積4770萬平方米，環比下降17.3%，但同比上漲6.4%；前三季度累計14989萬平方米，同比上漲6.0%。
分能級看，三季度一線城市二手成交1359萬平方米，環比降11.7%、同比增12.4%，前三季度累計4143萬平方米、同比增7.8%；二三線16城合計3410萬平方米，環比降19.3%、同比增4.2%，前三季度累計10846萬平方米、同比增5.3%。與上半年二三線領先一線的格局不同，三季度一線的同比增速反超二三線8.2個百分點，環比回落幅度也小7.6個百分點，核心城市的置換需求韌性更強。
城市層面，三季度20城中18城環比下降，青島、廈門、杭州跌幅超過30%；同比12城上漲、8城下跌，蘇州、東莞、上海、武漢漲幅超過20%。規模上上海、成都超過500萬平方米，北京、天津超過350萬平方米次之。前三季度16城累計同比正增長。
03
三季度新房房價同比轉正
二手房房價窄幅筑底
從全國70城新建商品住宅成交均價季度走勢來看，三季度延續二季度的回升勢頭但斜率明顯放緩，均價19898元/平方米，環比上漲0.8%、同比上漲4.7%，為2023年四季度以來最高同比增速，價格中樞重回2023-2024年的高位區間。同比連續三個季度收窄至-6.4%、-0.2%，并在三季度轉正。
分能級看，三季度三個能級均價環比全部回落，與整體上行形成反差。一線城市成交均價環比下跌2.3%、同比下跌2.5%，前三季度均價同比下跌2.6%；二線城市環比下跌1.0%但同比上漲1.8%，三個能級中唯一同比為正，前三季度同比基本持平；三四線城市環比下跌2.6%、同比基本持平，仍低位窄幅波動。
整體均價上行而分能級均價普遍下行，說明三季度價格回升主要來自結構性因素，高單價城市及改善、高端房源在成交中的權重上升，而非各能級內部價格的普遍回升。
從成交均價排名看，高單價前15城中上海、杭州、東莞、合肥、無錫5城環比上漲；同比口徑下，杭州、深圳、三亞、成都、蘇州、南京上漲。從成交均價環比變化看，常州、煙臺、郴州、大連、太倉居前，漲幅前十中二三線城市占九席。從成交均價同比變化看，銅陵、張家港、青島漲幅居前，城市間分化仍是三季度價格走勢的主要特征。
二手房方面，15城二手住宅成交均價月度走勢在三季度進入窄幅橫盤，7-9月三個月波動幅度不足0.2%，季度均價17741元/平方米，環比下跌0.9%、同比下跌15.2%。自2025年3月開始的連續快速下跌，在今年4月觸及階段低點后止步，5-6月小幅反彈，三季度在低點之上企穩但未能延續反彈。前三季度15城均價同比下跌16.6%，跌幅大于三季度單季，說明下跌能量主要集中釋放在去年下半年至今年一季度。
分能級看，一線城市三季度成交均價環比微漲0.6%、同比下跌13.4%，是二手房市場中唯一環比為正的，但在季度內月度回升動能遞減；二三線城市三季度均價環比下跌1.8%、同比下跌14.9%，9月小幅回升但仍低于二季度水平。前三季度一線、二三線均價同比分別下跌17.3%和15.9%，環同比跌幅的差值說明二手房價加速下跌主要發生在2025年下半年，今年以來跌勢已明顯收斂。
從具體城市看，環比口徑下，僅北京、蘇州、重慶、佛山上漲，有12城環比跌幅較二季度收窄，其中上海改善21.5個百分點、北京改善18.1個百分點。同比口徑下，北京以6.6%成唯一上漲城市，武漢、上海、南京、重慶跌幅居前；佛山、長沙、北京同比跌幅分別較二季度收窄24.7、21.8和12.9個百分點，修復最為明顯。
整體來看，三季度，新房與二手房價格呈現三個共同特征。其一，同比降幅同步收斂。其二，環比動能明顯減弱，價格進入“不再快跌，也沒快漲”的橫盤區間。其三，結構性因素取代普漲普跌成為主導變量，城市間分化進一步加深。
綜合來看，四季度宏觀政策基調延續當前的托底取向，購房財政貼息開始實施、各地公積金支持需求政策力度加強，北上廣等現房銷售細則落地后改善市場觀望情緒，四季度各項指標將呈現“環比季節性回升、同比降幅收窄”。
我們預計：全年一二手房總成交將與2025年基本持平，其中新房累計同比下降10%左右、二手房累計同比增長6%-8%，二手房占比穩定在68%-70%。行業底部已經確認，但支撐總量的是二手房。這一格局在四季度不會改變，也決定了2027年上半年的起點。
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