克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究
9 月 24 日，北京市住建委、市規劃自然資源委、金融監管總局北京監管局、市住房資金管理中心聯合印發京建發〔2026〕460 號，自發布之日起執行。國家三部門 8·28 通知（建房規〔2026〕3 號）發布不足一個月，北京出臺商品住房銷售制度實施細則。
過去一個月的討論，大多圍著“現房銷售要來了”打轉。通讀北京細則之后，我們的看法不太一樣。現房銷售是方向，這一點沒有爭議；但真正改動開發商現金流曲線的，是另一條不起眼的規定——8 月 28 日之后取得商品房預售許可證的項目，個人住房按揭貸款要等竣工備案后才能發放。
這條規定的分量，藏在三個詞里：預售許可證、竣工備案、不分新老項目。北京給部分在途項目留了一個過渡窗口，同時把回款的閘門往后推了一大截。
需要說明的是，本文所有判斷都以兩份文件原文為依據。政策規定、文本推論與研究判斷分別說明，不將推論作為政策規定。
01
TIMELINE
先把日子算清楚：三個“8月28日”不是一回事
時點是這份細則的第一道門檻。北京原文用了三種措辭，邊界日并不相同，混用會直接判錯項目檔位。
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三種措辭對應三類規則，不能互相串用。比如按揭后置寫的是“后”，那么 8 月 28 日當天取得預售許可證的項目就不在其列；而現房銷售優先寫的是“起”，當天發布出讓公告的項目落在里面。
8 月 28 日當天發布出讓公告的項目怎么算，是我們的文本推論，不是文件的明確規定：它不落入“8 月 28 日后新發布出讓公告”的新增項目條款，又符合“8 月 28 日（含）前已取得（含正在出讓）國有建設用地使用權但未取得建設工程規劃許可證”的定義，理論上仍在過渡窗口覆蓋范圍內。措辭只差一天，實操應當以市級部門的備案口徑為準。
02
CLASSIFY
你的項目在第幾檔：五條軸分開判
最容易犯的錯誤，是把某一檔分類當成全部規則的開關。事實上，這份細則至少要分五條軸各自判斷。
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軸3 只看預售許可證的取得時點，軸4 只看開發貸合同的簽訂時點。這兩條是跨切面的，不因為項目被歸入哪一檔而自動改變。時間是識別本細則新增要求是否觸發的重要條件，但不能替代其他現行規定、土地出讓文件、貸款合同與監管協議的核查。
判項目基礎分類，按下面兩步走：
Q1 是否在 2026年8月28日（含）前已取得（含正在出讓）國有建設用地使用權？
│
├─ 否（8·28 后新發布出讓公告）→ ① 新增項目
│
└─ 是
│
Q2 截至 2026年8月28日，是否已取得（含部分取得）建設工程規劃許可證？
│
├─ 否 → ③ 在途·未獲規劃許可
│
└─ 是 → ② 在途·已獲規劃許可、未獲預售許可
兩處前置核查獨立于主流程：
· 歷史遺留項目：8 月 28 日（含）前已取得國有建設用地使用權的房地產歷史遺留問題項目，經各區政府評估風險后，可按在途項目有關規定執行。注意它的入口條件是“已取得”土地使用權，不含“正在出讓”，與在途條款的入口不同。
· 已獲預售許可項目：8 月 28 日（含）前已取得商品房預售許可證的項目，不進主流程。
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關于第⑤類：細則第一部分沒有為它單列調整安排，其既有預售資金監管按適用政策和監管協議核查。但這推不出“不受任何資金管理規則影響”——主辦銀行規則仍可能因開發貸合同簽訂時點而適用，市場秩序與質量監管條款同樣適用。
03
RULES
三件事，三個時點
預售：門檻抬到封頂
8·28 后新發布出讓公告的項目申請預售，要滿足兩個條件：單體建筑完成主體結構封頂——原文細化到“樓棟頂板及樓頂構筑物、配套設施完成混凝土澆筑”，并由建設、勘察、設計、施工、監理五方出具簽字蓋章的《主體結構分部工程驗收記錄》。
資金端同步收緊：預售資金全額、全過程監管，項目聯合驗收后方可解除資金監管。
需要說明的是，文件明確的是監管解除節點，監管期間的支取條件、額度和程序，“具體辦法另行印發”。現階段既不能認定資金完全不得使用，也不能直接套用在途過渡項目的支取機制——后者只適用于適用該安排的特定項目。這是做現金流測算時必須留在假設里的一項。
按揭：竣工備案后才放款
這是全文沖擊最大的一條。8 月 28 日后取得預售許可證的項目，竣工備案后方可發放個人住房按揭貸款，含公積金貸款，資金通過受托支付方式支付至預售資金監管賬戶。
它沒有區分新老項目。一個 8·28 前拿地、按照過渡安排在 2027 年拿到預售許可證的項目，同樣要等竣工備案。
「首付先付、月供后延。按揭后置減輕購房人在建設階段的還貸負擔，也提高了項目對建設期融資的要求。」
對購房人來說，付了首付，月供要等到竣工備案之后才開始；對開發商來說，收了首付，占大頭的按揭回款也要等到竣工備案。竣工備案不等于實際交付，實際還款起始日仍按貸款合同與銀行放款安排確定。
主辦銀行：看開發貸合同的簽訂時點
8·28 后簽訂開發貸合同的項目，不論屬于哪一檔，都要確定主辦銀行：單獨提供開發貸的，貸款銀行為主辦銀行；組建銀團的，銀團牽頭行為主辦銀行。企業須在主辦銀行開立資金賬戶，項目存續期間，開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均納入該賬戶管理。市住房資金管理中心在主辦銀行開立資金監管賬戶，存放監管項目預售資金和現房定金。
開發貸投放按建設進度分批發放，經主辦銀行賬戶受托支付至項目公司交易對象賬戶，全部用于項目建設。
04
FLOW
錢什么時候到賬：四方行為對照
收到銷售款，不等于可以自由調度資金。到賬賬戶、到賬時間、使用條件要分開看。
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四方主體的行為這樣變：
政府：新項目強調全額、全過程監管，適用過渡安排的項目則明確重點監管額度與支取要求。過渡安排要求重點監管額度覆蓋項目全部剩余工程建設費用及紅線外需企業承擔的市政工程費用，區級部門承擔準入審核與支取審核，市級部門備案。
開發商：按揭回款后置，可能延長建設期資金缺口的持續時間；實際缺口取決于首付款可支取規模、開發貸及工程付款安排。過渡窗口給了搶預售的時間，但按揭后置削弱了預售回款對建設期的支持。對 8 月 28 日后發布出讓公告的商品住宅用地，出讓價款首付不低于 50%、余款可在合同簽訂后兩年內繳清且不計利息，是土地端的部分對沖。
銀行：按揭投放節奏整體后移，與竣工備案掛鉤；開發貸按建設進度分批投放、受托支付至交易對象賬戶。主辦銀行同時拿到項目資金的全景視圖與相應責任。
購房人：首付款進入監管賬戶，按揭放款與月供起算點后移。資金安全性提高，但要留意貸款合同與預售合同的期限錯配。
05
WINDOW
2027 年底窗口：三個狀態
在途·未獲規劃許可類項目，在區政府確保能夠按時建成交付、加強預售資金監管、報市級部門備案之后，2027 年底前仍可按原有預售條件申請預售。窗口到期時會出現三種狀態：
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兩處容易被忽略：第一，2027 年底是“申請預售”的截止時點，不是“取得預售許可證”的期限，已申請未獲批的跨年項目怎么處理，文件沒有寫；第二，這個窗口只適用于符合條件的在途·未獲規劃許可類項目，不適用于全部存量地塊。
06
PITFALLS
六個容易踩的坑
按揭什么時候放，月供什么時候開始還？
8·28 后取得預售許可證的項目，竣工備案后方可發放按揭（含公積金）。實際還款起始日按貸款合同及銀行放款安排確定，竣工備案不等于實際交付。8·28（含）前已取得預售許可證的項目，不因本細則觸發按揭后置。
簽了合同銀行不放貸，算我違約嗎？
若預售合同約定“首付后若干日內付清余款”，而按揭因政策原因遲遲未放，可能引發付款期限與放款安排不匹配的履約爭議，是否構成違約需結合合同及具體情況判斷。簽約時可爭取把付款期限與銀行放款時點掛鉤，或寫明“因政策原因導致放款延遲的，不視為購房人違約”。合同條款屬意思自治范疇，細則未作規定。
新增項目選預售，資金是不是鎖死到聯合驗收？
不能這樣理解。文件寫的是“全額、全過程監管，項目聯合驗收后，方可解除資金監管”，明確的是解除節點，不等于期間不能支取。監管期間的支取條件、額度和程序待具體辦法明確。做測算時把它當假設條件列示，別直接套用過渡項目的支取機制。
主辦銀行制下，母公司還能調度項目資金嗎？
觸發條件是 8·28 后簽訂開發貸合同。適用的項目，全部項目相關資金納入主辦銀行賬戶管理，項目層面封閉程度顯著提高。文件沒有列出賬戶之間的具體劃轉條件，因此不能據此認定可以任意調撥，也不能認定一律禁止，需結合監管辦法、融資合同與賬戶管理約定判斷。
歷史遺留項目怎么適用？
經各區政府評估風險后，可按在途項目有關規定執行。而在途項目有關規定包含兩類安排：一類按原政策執行，一類原則按新項目執行并附條件過渡。具體參照哪類及其監管要求，應結合項目情況與主管部門執行口徑確定，不宜徑行認定為按原政策執行。
同一項目分期、分棟取證，跨越 8 月 28 日怎么算？
文件沒有展開。一個項目分期或分棟取得多張預售許可證、取證時間跨越 8 月 28 日時，按揭規則的適用范圍如何識別，不應按第一張預售許可證的日期直接判斷全部房源，需要主管部門口徑。
07
INSIGHTS
三個判斷
判斷一：用監管換時間，但要嚴格限定適用范圍。
對在途·未獲規劃許可類項目，北京給出 2027 年底前按原預售條件申請預售的窗口，交換條件是資金全額進入市住房資金管理中心監管賬戶、重點監管額度覆蓋全部剩余工程建設費用及紅線外市政工程費用。這個概括只適用于該過渡機制，不宜外推到全部項目。
判斷二：按揭后置削弱建設期資金周轉能力，缺口規模需要測算。
8·28 后取得預售許可證的項目，按揭須竣工備案后發放，購房按揭對建設期資金的支持作用被削弱。實際缺口取決于五個變量：首付款入賬規模及可支取部分、開發貸投放節奏與額度、土地款分期安排、工程付款安排、銷售速度。這五項可以做情景測算，不必等監管辦法出臺。對售價、利潤率與行業集中度的影響，不能由政策文本直接推出。
判斷三：資金安全與還款后延的改善，須按項目分別認定。
按揭放款后置適用于 8·28 后取得預售許可證的項目；“重點監管額度覆蓋全部剩余工程建設費用及紅線外市政工程費用”是適用過渡安排的特定在途項目的規則，不能概括為所有購房者都適用的保障機制；新增項目適用全額全過程監管，但支取規則待明確，保障強度目前無法與其他類型量化比較。
一處待驗證觀察：北京對在途·未獲規劃許可類項目設置了附條件的舊預售條件過渡窗口，客觀上增加了項目繼續采取預售方式的操作空間。這個窗口對現房銷售推進速度的實際影響有多大，需要執行案例、項目選擇和融資條件的證據支持，現在下結論為時過早。
08
PENDING
還有五件事沒落地
一是北京預售資金具體監管辦法，另行印發，直接決定新增項目的支取規則。二是國家層面分戶土地使用權集合設定抵押的辦法，另行制定。三是過渡窗口到期前已申請未獲批項目的處理。四是歷史遺留項目參照哪類在途安排。五是同一項目分期分棟取得多張預售許可證、跨越 8 月 28 日時的按揭規則適用識別。
本文依據京建發〔2026〕460 號與建房規〔2026〕3 號原文整理，標注“待明確”“推論”處不作為政策規定引用。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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