作者：Osyth

來源：資產界

10月10日，杭州九溪玫瑰園一套獨棟別墅，以2.88億元拍賣成交。

這場成交帶來了兩個值得討論的問題：為什么部分豪宅仍能吸引買家爭搶，普通住宅卻需要不斷調整價格？

業主主動送拍的商業拍賣，能否成為更多資產的出售渠道？

01

單價45.76萬/平，這套別墅憑什么？

本次成交的房源，位于杭州九溪玫瑰園東區天怡苑23號，起拍價1.68億元，保證金300萬元，每次至少加價10萬元。

最終5人報名、4人實際出價，經過228輪報價，由競買號F2022以2.88億元競得，較起拍價溢價71.43%。

這是一棟法式獨棟別墅，建筑面積629.39平方米，地上三層、地下一層，附帶約5畝私家園林。

拍賣資料列出的配置包括電梯、泳池和私人影音室，并標注裝修投入約2000萬元。

按建筑面積計算，成交單價約45.76萬元/平方米。

九溪玫瑰園本身，也是杭州老牌高端住宅區。

項目由綠城于1996年啟動開發，位于西湖風景名勝區范圍內，背靠五云山，鄰近九溪。

約474畝園區規劃252棟別墅，容積率約0.32，建筑分布疏朗，保留了大量園林空間。

除了居住條件，交易條件也較為清楚。

公開資料顯示，房屋無租約、無居住權設定，買家購入后少了處理長期租賃、占用問題的顧慮。

不過，這套房子此前并沒有順利成交。

今年6月，拍賣公司受業主委托，以2.8億元起拍，后來應業主要求撤拍。

10月重新出售時，起拍價調整為1.68億元，降幅達到40%。

最終成交價，卻比原起拍價高出800萬元。

02

豪宅頻現高價，普通住宅仍在以價換量

九溪玫瑰園的成交，并不是今年豪宅市場唯一的熱鬧。

3月，上海徐匯濱江尚海灣豪庭一套約300平方米的住宅，以3106萬元起拍，吸引23人報名，最終以5071萬元成交，比評估價高約14%。

該房源位于徐匯濱江，擁有江景，且無租約。

7月10日，深圳蛇口半山海景一套約282平方米的獨棟別墅，以1893萬元起拍，18名買家參與，最終以8708萬元成交。

房源自帶花園和車庫，并已完成較全面的改造。

拍賣之外，杭州高總價新房的成交也相當活躍。

杭州貝殼研究院數據顯示，今年上半年，杭州總價3000萬至5000萬元的房源網簽122套，5000萬元以上房源網簽64套，均達到近十年同期新高。

但這種熱度，沒有普遍傳導到普通住宅。

同一時期，杭州我愛我家統計的二手住宅成交均價為26817元/平方米，同比下跌15.2%。

杭州貝殼研究院數據顯示，6月成交的二手房中，200萬元以內房源占比達到56.1%，低總價自住需求仍是重要支撐。

全國市場也呈現出類似的價格壓力。

中指研究院數據顯示，9月百城二手住宅價格環比下跌0.60%，同比下跌6.94%；100個城市中，97個城市環比下跌。

與此同時，重點20城二手房成交量同比仍有增長。

價格承壓與成交增加同時出現，說明不少交易依靠賣方調整預期、讓出價格空間來促成。

普通住宅買家通常有明確的總預算，要比較通勤、戶型、房齡和周邊替代房源。

同一個小區，往往就有多套房子可選，賣方需要面對直接的價格競爭。

部分高端房源的替代選擇則較少。

對于有明確居住偏好的高預算買家，一旦合適房源出售，便可能形成集中競爭。

但豪宅內部同樣存在差異。

深圳半島城邦三期一套約356平方米的一線海景頂層復式，先后兩輪流拍，第三次上架僅一人報名，最終底價成交。

03

商拍的潛力在哪里？

九溪玫瑰園這次采用的，是商業拍賣，簡稱商拍。

簡單說，就是業主主動委托拍賣機構，通過公開競價賣房。

個人出售住宅、企業處置閑置物業，都可以在具備合法處分條件的前提下采用這種方式。

“商業”指的是交易方式，住宅、別墅、商鋪、寫字樓和廠房都可以成為拍賣標的。

商拍由資產方主動委托；法拍則由法院在執行等司法程序中依法組織。

資產方愿意出售、交易條件能夠協商的項目，可以考慮商拍；需要強制處置財產的，仍須依靠司法程序。

交易手續也不同。

商拍成交后，買家通常需要簽署成交確認書，按照約定付款，再由交易各方配合辦理過戶、交付。

法拍則由法院依法作出成交裁定，并辦理相應的產權轉移和交付事項。

商拍中的傭金、平臺服務費、付款期限和交房安排，也需要在參拍前明確。

它為存量房出售提供了一種重新組織交易的辦法。

傳統二手房交易中，賣方提出報價，買家分別看房、議價。

商拍則將有意向的買家組織到同一場公開競價中，讓不同買家的購買意愿直接表現為報價。

九溪玫瑰園讓這種方式受到關注，但商拍承接的并不只有億元豪宅。

潮新聞記者統計，今年1月，阿里資產平臺上杭州公寓類商拍成交56套，其中8套出價超過100次。

幾十萬元的低總價物業，同樣存在公開競價的需求。

其中，運河萬科中心一套37.24平方米公寓，吸引30人報名，經過100次出價，最終以55.2萬元成交。

從億元獨棟到低總價公寓，這種渠道已經承接了不同資產、不同預算買家的交易需求。

對資產處置機構而言，業務空間也存在于完整的交易過程中。

產權和使用情況調查、房源展示、買家聯系、現場查驗、交易條件協調，都需要有人完成。

住宅需要說明能否入住、如何過戶；酒店、商場等經營性物業，還需要說明租約、收入和后續投入。

涉及抵押、查封等權利負擔的，還要落實相應的處分手續和清償安排。

商拍的機會，就在這些存量資產的出售需求里。

把資產條件說明白，找到合適的買家，完成付款與交付，才能讓一次掛拍成為實際回款。

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 豪宅拍賣，殺瘋了！