作者：地產(chǎn)十一郎

來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

大家好，我是地產(chǎn)十一郎。

前兩天，北京第12輪土拍清單出來(lái)了。

共3塊地，體量約8公頃，建筑規(guī)模約14萬(wàn)平方米。放在往年，這個(gè)體量連一輪供地的零頭都算不上。

但這一輪的分量，不在面積上。

這是8·28現(xiàn)房新政和9·24北京細(xì)則落地之后，第一份官方供地清單。

換句話說(shuō)，現(xiàn)房銷售的規(guī)則，第一次真正擺到了土地拍賣的桌面上。以前是紙上談兵，現(xiàn)在是真金白銀的測(cè)試。

01

DICHAN SHIYIYAN

三宗地，三張面孔

第一張：豐臺(tái)新宮。

槐房村和新宮村舊村改造NY-030北區(qū)地塊，南四環(huán)到五環(huán)之間，緊挨著地鐵4號(hào)線和19號(hào)線的換乘站新宮站。

這是本輪體量最大、位置最核心的一宗。用地3.25公頃，建面6.05萬(wàn)㎡，容積率1.86。

旁邊就是建發(fā)金茂·觀宸。觀宸一期賣了436套，去化近九成，成交均價(jià)約7.9萬(wàn)/㎡。二期取證價(jià)上調(diào)到8.5萬(wàn)，成交均價(jià)反而回落到了7.5萬(wàn)。

這說(shuō)明一件事：槐新板塊的改善客群還在，但對(duì)價(jià)格的敏感度已經(jīng)上來(lái)了。

北區(qū)地塊容積率比觀宸還低，面寬資源更好，大概率會(huì)做更大的戶型，對(duì)標(biāo)觀宸一二期的客群。

第二張：石景山衙門口。

魯谷街道，緊鄰西五環(huán)，挨著1號(hào)線八角游樂(lè)園站。用地2.98公頃，建面5.15萬(wàn)㎡，還帶了一塊托幼用地。

石景山最近信心不錯(cuò)。龍樾璟序把黃莊流拍地跑成了銷冠，衙門口這宗地吃的是“長(zhǎng)安街西延+首鋼園外溢”的利好。

但它有一個(gè)繞不開(kāi)的題：緊鄰西五環(huán)，噪音折價(jià)。

龍樾璟序北排鐵路房也面臨同樣的問(wèn)題。石景山本地置換客對(duì)總價(jià)敏感，對(duì)噪音也敏感。這塊地能不能跑出量，看開(kāi)發(fā)商怎么把這道題解好。

第三張：平谷新城。

六環(huán)外，緊貼在建的地鐵22號(hào)線平谷站。用地1.97公頃，建面3.15萬(wàn)㎡，三宗地里最小的一個(gè)。

平谷這宗地，不是回款盤(pán)，是“軌道未通、先鋪?zhàn)^(qū)”的遠(yuǎn)期資產(chǎn)。

22號(hào)線通車之后，平谷到中心城區(qū)的通勤時(shí)間會(huì)大幅壓縮。但在現(xiàn)房銷售的邏輯下，這種地民企碰都不會(huì)碰，大概率是區(qū)屬平臺(tái)或者央企代建托底。

02

DICHAN SHIYIYAN

這一輪，政府換了打法

以前北京供地，喜歡推巨無(wú)霸。一塊地幾十億起拍，綁一堆配建，考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和操盤(pán)能力。

這一輪完全反過(guò)來(lái)了

三宗地，全部貼著軌道微中心。體量小，配套熟，去化有基本盤(pán)。

說(shuō)白了，政府在挑那種“算得過(guò)來(lái)賬”的地。

9月初暫停出讓的朝陽(yáng)將臺(tái)629地塊，起拍價(jià)75億，捆綁體育場(chǎng)館和地下商業(yè)，配建投資將近10億。

在預(yù)售制下，開(kāi)發(fā)商可以用預(yù)售款覆蓋配建成本。在現(xiàn)房銷售制下，這些錢全得自己先墊，墊完了還要等竣工才能回款。算不過(guò)來(lái)，直接下架。

取而代之的，是昌平歇甲莊村地塊——9月30日掛牌，現(xiàn)房新政后首宗按新規(guī)則出讓的宅地。預(yù)申請(qǐng)保證金降到了最低200萬(wàn)、最高1000萬(wàn)，地價(jià)款可以分24個(gè)月繳清。

一邊在銷售端拉長(zhǎng)回款周期，一邊在土地端壓低入場(chǎng)門檻、拉長(zhǎng)付款周期。

 這是一套精準(zhǔn)的對(duì)沖。

政府在做的事，不是讓土地市場(chǎng)冷下來(lái)，是讓開(kāi)發(fā)商還能算得過(guò)來(lái)賬。

03

DICHAN SHIYIYYAN

現(xiàn)房時(shí)代的第一道考題

第十二輪供地真正值得琢磨的地方，在于它給市場(chǎng)出了一個(gè)信號(hào)。

三宗地全部位于軌道微中心周邊，全部是配套成熟的“熟地”。沒(méi)有高總價(jià)巨無(wú)霸，沒(méi)有去化存疑的遠(yuǎn)郊大盤(pán)。

這意味著，

現(xiàn)房銷售時(shí)代的土地供應(yīng)邏輯，正在從“放量”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)”。

以前房企拿地，算的是周轉(zhuǎn)。拿地、開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、回款，資金滾動(dòng)起來(lái)，規(guī)模就上去了。現(xiàn)在房企拿地，算的是沉淀。從拿地到竣工，兩到三年的現(xiàn)金占用，資金成本擺在那里，去化速度擺在里。

中指研究院有個(gè)判斷：現(xiàn)房模式下，現(xiàn)金流穩(wěn)健、資金成本低、開(kāi)發(fā)周期管控能力強(qiáng)的房企更具優(yōu)勢(shì)，高周轉(zhuǎn)依賴型房企面臨更大壓力。

翻譯成人話：

能拿地的和能蓋完樓的，可能不是同一批人。

土地端越寬松，頭部企業(yè)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)越突出。現(xiàn)房時(shí)代，拿地只是入場(chǎng)券，能不能扛住兩三年的資金沉淀，才是真正的淘汰賽。

這里，我也明確說(shuō)下我的看法。

這輪供地，表面看是“小步慢跑”。往深了看，是北京在試探一條新地價(jià)的底線。

現(xiàn)房銷售把開(kāi)發(fā)商的回款周期拉長(zhǎng)了一倍，那地價(jià)就得有相應(yīng)的讓步，否則沒(méi)人接。降低保證金、拉長(zhǎng)付款周期，都是在“買入端”給開(kāi)發(fā)商騰空間。

但土地端讓利省下的錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)填不滿現(xiàn)房拉長(zhǎng)的資金窟窿。 真正的考驗(yàn)在中段——建設(shè)期兩三年的現(xiàn)金占用，利息一天天在滾，房子一天天在蓋，錢一分都收不回來(lái)。

所以這輪三宗地，不是拿來(lái)沖量的，是拿來(lái)試水的。

——

豐臺(tái)新宮看的是槐新板塊的改善承接力還在不在；

石景山衙門口看的是西五環(huán)的噪音折價(jià)能不能被產(chǎn)品力消化；

平谷新城看的是遠(yuǎn)郊軌道盤(pán)的遠(yuǎn)期邏輯能不能說(shuō)服區(qū)屬平臺(tái)出手。

三宗地，三張答卷。

現(xiàn)房時(shí)代的第一場(chǎng)考試，才剛剛開(kāi)始。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 北京現(xiàn)房政策后第一份土拍清單出爐：測(cè)試正式開(kāi)始！