作者：地產(chǎn)十一郎

來源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

9月29日，財(cái)政部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，10月1日起，居民購(gòu)房貸款貼息政策正式實(shí)施。

中央財(cái)政首次對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款進(jìn)行貼息。

朋友圈刷屏了。但你先別急著興奮，看完條件再說。

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條件很具體。三個(gè)門檻，同時(shí)滿足才行。

第一，新發(fā)放的商業(yè)貸款，買首套住房。存量房貸不覆蓋，置換也不覆蓋。 你之前買的房，不在此列。

第二，建筑面積不超過120㎡。

第三，總價(jià)不超過150萬。

三個(gè)條件卡完，你再回頭看自己關(guān)注的那個(gè)盤——大概率不在范圍內(nèi)。

北京五環(huán)外，總價(jià)150萬以下的二手房，有。但基本是房齡二十年往上的老小區(qū)，面積六七十平，或者更遠(yuǎn)。你想買的那種“好房子”，總價(jià)四百萬起步的，跟這個(gè)政策沒關(guān)系。

所以這筆錢，不是給所有人的。是給那些買“最普通房子”的人準(zhǔn)備的。

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貼多少？

貸款規(guī)模上限100萬，貼息1個(gè)百分點(diǎn)，最長(zhǎng)5年。

官方算了一筆賬：100萬貸款，30年期，按照目前首套商貸利率水平，貼息之后最多累計(jì)少還將近5萬塊利息。

聽起來不多。但你拆到月供里看。

貸款100萬，30年期，利率3.0%的時(shí)候，月供是4216塊。貼息1個(gè)點(diǎn)，實(shí)際利率變成2.0%，月供降到3696塊。

每月少還520塊。

一年6240塊。五年下來，三萬出頭。

這筆錢夠干什么？夠你交大半年的物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)，夠你每個(gè)月多下兩頓館子，夠你給孩子多報(bào)一個(gè)興趣班。

不是讓你發(fā)財(cái)，是讓你每個(gè)月喘口氣。

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政策最聰明的地方，不在于貼了多少錢，而在于它選人的方式。

過去幾輪樓市刺激，利率一降就是普降。有房的人跟著受益，沒房的人繼續(xù)觀望。改善客拿到低利率，轉(zhuǎn)頭去買更大的房子，剛需還在原地。

這次不一樣。

它用面積和總價(jià)兩道門檻，精準(zhǔn)篩出了“真的缺錢的人”。

120㎡以下、150萬以內(nèi)，這是典型的首次置業(yè)畫像。進(jìn)城務(wù)工的新市民、剛畢業(yè)沒幾年的大學(xué)生、小城市的普通工薪家庭。他們不是不買房，是月供咬咬牙能扛，但扛完就剩不下什么了。

財(cái)政把錢直接貼到月供里，等于每個(gè)月給他們兜里塞幾百塊。

這不是救樓市，這是救月供。

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那這事對(duì)買房的人，動(dòng)力大不大？

先說老實(shí)話。單憑這5萬塊的貼息，不足以把一個(gè)觀望的人推進(jìn)售樓處。

一套150萬的房子，首付三成45萬，貸款105萬。貼息之后每個(gè)月省五六百。這個(gè)數(shù)字，對(duì)于一個(gè)真正在糾結(jié)“要不要買、現(xiàn)在買還是再等等”的人來說，心理上的推動(dòng)有限。

但有兩件事，比省錢本身更重要。

第一，它打破了政策空窗期。

5年期LPR已經(jīng)很久沒動(dòng)了。市場(chǎng)習(xí)慣了“沒有大招”的日子。這次財(cái)政部牽頭，換了一個(gè)工具——以前救樓市是央行調(diào)利率、住建部放開限購(gòu)，這次是財(cái)政直接拿錢出來貼。

工具箱里多了一把新扳手。后面還有沒有別的，誰也不知道。但至少，閘門重新打開了。

第二，它給了地方一個(gè)模板。

中央定標(biāo)準(zhǔn)，地方可以加碼。南京對(duì)“賣舊買新”的購(gòu)房人貼1%，成都公積金貸款貼20%利息最高2.5萬，武漢、長(zhǎng)春、運(yùn)城早就試過了。

武漢去年9月貼息政策落地后，10月新房成交環(huán)比漲了50%。長(zhǎng)春的政策，8月、9月新房銷售套數(shù)環(huán)比分別漲了29%和30%。

短期有效。長(zhǎng)期呢？長(zhǎng)春10月就掉回去了。

貼息能點(diǎn)火，但燒多久，得看后面的柴火。

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對(duì)北京來說，這個(gè)政策的意義，跟二三線城市不一樣。

北京五環(huán)內(nèi)，150萬以下的二手房，基本集中在遠(yuǎn)郊和老舊小區(qū)。這些房子，恰恰是剛需上車的“最低門檻”。

以前這類房子的買家，最怕的不是房?jī)r(jià)，是月供。月供降了五百塊，對(duì)一個(gè)月薪一萬出頭的人來說，可能就是“買得起”和“買不起”之間的那條線。

但對(duì)北京核心區(qū)的改善盤，這個(gè)政策基本無感。

150萬的總價(jià)門檻，在北京核心區(qū)連個(gè)衛(wèi)生間都買不到。想買海淀、朝陽(yáng)那些千萬級(jí)的項(xiàng)目，這筆貼息跟你沒關(guān)系。

政策在北京，精準(zhǔn)打的是遠(yuǎn)郊剛需二手房，不是核心區(qū)改善盤。

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最后說句實(shí)在話。

這次貼息，力度不算猛。最高省5萬，分?jǐn)偟轿迥辏粋€(gè)月幾百塊。改變不了什么大格局。

但態(tài)度比力度重要。

過去半年，市場(chǎng)最怕的不是政策不夠猛，是政策不動(dòng)了。LPR不動(dòng)，限購(gòu)松到邊際，地方小打小鬧。大家覺得工具箱空了。

這次財(cái)政出手，告訴大家：沒空。后面還有。

對(duì)買房人來說，如果你正好在看150萬以內(nèi)的首套，這個(gè)政策是白撿的。簽貸款的時(shí)候授權(quán)銀行代辦理就行，月供自動(dòng)扣減，不用跑腿。

如果你在看三四百萬的房子，這個(gè)政策跟你無關(guān)。該看房看房，該算賬算賬。

國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)了，但只幫最需要幫的人。其他人，自己看著辦。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 買房貼息，國(guó)家?guī)湍闶≡鹿┝耍@次只幫一種人