小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
瑞安房地產旨在消除投資物業重估對債務和限制性付款能力的影響。
01同意征求
7月27日，瑞安房地產（00272.HK）發布關于“SHUION 9.75 01/26/29”同意征求。
同意征求公告
公告顯示，瑞安房地產上述票據規模有4.5億美元，息票率9.75%，于2029年到期的高級票據，由Shui On Development (Holding) Limited發行，瑞安房地產提供擔保。
瑞安房地產尋求票據持有人的同意，以修改契約中關于“限制性付款”契約和“固定費用覆蓋率”定義的條款。
瑞安房地產稱，此舉旨在消除投資物業重估對我們產生債務和進行限制性付款能力的影響，以更好地反映輕資產商業模式，并為發行人、母擔保人和受限子公司提供額外的靈活性。
根據《同意征求聲明》所載的同意征求條款和條件，瑞安房地產將向在截止期限或之前有效提交同意的每名票據持有人支付每1000美元票據本金6.00美元，前提是收到所需同意。
《小債看市》統計，目前瑞安房地產僅存續這一只美元債。
2026年1月26日，瑞安房地產新發行3億美元優先票據，并同步購回2026年到期2.95億美元優先票據。
近年來，房地產市場處于調整周期，2025年瑞安房地產錄得股東應得虧損17.8億元，公司加速推進輕資產戰略。
02財務分析
據官網介紹，瑞安房地產成立于2004年，并于2006年在香港聯合交易所上市。
瑞安房地產是中國領先的城市發展解決方案提供者，主要業務分布于全國多個核心城市，專注于物業發展、資產管理兩大核心業務板塊。
2025年，瑞安房地產物業銷售總額79.16億元，其中包括住宅物業合約銷售額72.46億元和商業物業合約銷售額6.7億元。
公開信息顯示，2025年瑞安房地產新增永新里、上海三林兩個輕資產項目。
截至2025年12月31日，瑞安房地產在多個主要城市的核心地段擁有總建筑面積達720萬平方米的土地儲備。
業績方面，2025年瑞安房地產取得收入40.93億元，同比減少50%，主要由于物業銷售下滑所致；公司股東應占虧損17.82億元，同比盈轉虧。
值得注意的是，這是瑞安房地產五年來首度虧損。
歸母凈利潤
截至最新報告期，瑞安房地產總資產有825.77億元，總負債443.47億元，凈資產有382.3億元，公司資產負債率為53.7%。
《小債看市》分析債務結構發現，瑞安房地產主要以非流動負債為主，占總債務的67%。截至最新報告期，瑞安房地產非流動負債有298.53億元，主要為長期借貸，公司長期有息負債合計有208.95億元。
此外，瑞安房地產還有流動負債144.94億元，主要為短期借貸，公司一年內到期的短期債務合計有68.58億元。
相較于短債規模，瑞安房地產的流動性緊張，其賬上現金及現金等價物有46.35億元，無法覆蓋短債，公司存在一定短期償債壓力。
財務彈性方面，截至2024年末，瑞安房地產未使用授信額度有32.35億元，備用資金一般。
整體來看，瑞安房地產剛性債務總規模有277.53億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為63%。
有息負債占比較高，瑞安房地產財務費用較高，2022年-2024年均在20億以上，2025年為15.53億元，對公司盈利空間形成一定侵蝕。
從融資渠道看，瑞安房地產主要通過股權和債券融資，渠道不算多元化，且近年來公司籌資性現金流持續凈流出，面臨較大再融資壓力。
籌資性現金流
資產質量方面，瑞安房地產的其他應收款有44.92億元，不僅占用資金還存在一定回收風險。
總得來看，瑞安房地產業績虧損，對債務和利息的保障能力下降；流動性緊張，短期償債壓力大；籌資性現金流持續凈流出，再融資壓力大。
03“上海姑爺”
1996年，港商羅康瑞迎來了重要人生機遇-上海盧灣區政府批給他52公頃太平橋地皮。
這里是中國舊城改造新模式的起點，也是讓羅康瑞和他的瑞安房地產揚名立萬的重要戰場。
經他之手，老石庫門改造而來的上海新天地，成為上海著名地標之一，羅康瑞本人也因此被外界送了“上海姑爺”雅號。
由于看到了新天地模式復制的可能性，羅康瑞的步伐踏至武漢 、重慶、佛山 、杭州等城市，瑞安房地產土儲規模一度曾迅速從700萬平方米躍升至1300多萬平方米。
在上海新天地和嶺南新天地后，瑞安曾出現過幾年時間的沉寂，2012年-2017年幾乎沒有在內地拿地。
這背后是瑞安長期巨額資金投入城市更新帶來的陣痛——負債高企，資金鏈緊張。
為此，瑞安開始賣地賣項目，快速回籠資金降負債，2012年-2017年其通過出售物業和股權套現將近400億。
在平衡了經營和負債之后，瑞安自2018年便開始加倉內地，但近年來隨著房地產市場深度調整，瑞安也出現業績巨虧。
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