作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產研究

導語：一個被總量掩蓋的信號

2026年1-7月，全國重點50城新建商品住宅成交面積累計同比仍在下行，但當我們將視線從“總量”移向“結構”，一個更具指向性的變化浮現出來：房子正在越賣越大。

據克而瑞監測，全國50個重點城市新建商品住宅成交中，110㎡以上戶型占比持續抬升，從2024年的52.3%升至2026年的57.4%，兩年累計提升5.1pct；套均成交面積從117.9㎡增至120.6㎡，增加2.7㎡。與此同時，90㎡以下小戶型占比則從21.5%降至18.6%，下降2.9pct。總量在縮，套均成交面積卻在“漲”——這不是偶然波動，而是一輪由政策、需求與產品迭代共同推動的結構性轉向。

一、總量筑底，結構抬升，新房成交套均面積突破120㎡

2026年1-7月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約8299萬平方米，累計同比下降10.9%，市場總量延續筑底。但總量收縮之下，結構已然改寫。將成交按面積段拆分：剛需占比下降，改善占比抬升，構成近三年最清晰的結構主線。

從各面積段成交套數占比看，改善端穩步擴張：110-130㎡始終是最大的單一成交面積段，占比穩定在25%-26%左右，2026年達26.3%；150㎡及以上面積段占比提升最快，由11.6%躍升至13.7%，兩年占比提升2.1pct。整體來看，110㎡以上戶型占比持續抬升，從2024年的52.3%升至2026年的57.4%，兩年累計提升5.1pct。

與之對應的是，剛需占比持續收縮：90㎡以下面積段由21.5%降至18.6%，90-110㎡由26.2%降至24.1%，兩年合計回落約5.1pct，與110㎡以上占比的提升幅度基本對應，剛需“基本盤”明顯收窄。

表1 全國重點50城市各面積段成交套數占比變化

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

二、需求遷移與被動抬升，大戶型占比走高的雙重邏輯

需要指出的是，大戶型占比的抬升包含兩重效應：一是真實的需求偏好遷移，即購房者主動選擇更大面積的產品；二是小戶型成交跌幅更深導致大戶型占比被動抬升。

從絕對量來看，2024年至2026年1-7月，全國50城新建商品住宅成交套數從86.7萬套降至67.8萬套，累計下降21.8%。其中90㎡以下從19.2萬套降至12.6萬套，下降約34.4%，降幅最大；其次為90-110㎡，從23.0萬套降至16.3萬套，下降約29.0%；而150㎡及以上降幅最小，從9.9萬套降至9.3萬套，僅下降約6.4%；130-150㎡從13.4萬套降至11.8萬套，下降約11.9%；110-130㎡從21.2萬套降至17.8萬套，下降約16.1%。

圖1 全國重點50城市1-7月各面積段累計成交套數變化

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

可見，剛需戶型的跌幅顯著大于改善戶型，這是導致大戶型占比抬升的重要原因。但同時，150㎡以上大戶型的絕對跌幅最小，也在一定程度上反映了高端改善需求的韌性。在市場下行周期中，剛需群體受收入預期下降、就業壓力增大等因素影響，購房意愿和能力收縮更為明顯；而改善型購房者往往具備更強的經濟實力和更穩定的收入預期，在政策支持下仍有較強的置換和升級需求。

三、價格映射“品質定價權”，高端改善溢價顯著

結構變化在價格維度同步顯現。從各面積段的段內成交均價變化來看，2024年至2026年，不同面積段產品的價格走勢呈現明顯分化。90㎡以下小戶型段內均價從18189元/平方米微降至18062元/平方米，基本持平；110-130㎡段內均價從17929元/㎡升至18670元/㎡，上漲4.1%；150㎡及以上段內均價從32865元/㎡升至33647元/㎡，上漲2.4%。90-110㎡段內均價從19751元/㎡降至18449元/㎡，受剛需購買力下滑拖累最重，下降6.6%，跌幅最大；而130-150㎡作為中間改善，雖有一定置換支撐，但相對150㎡及以上（有稀缺/豪宅屬性支撐），產品同質化較高、二線城市供應集中（占該總量約65%），在以價換量中同樣承受較大壓力。

表2 全國重點50城市各面積段段內成交均價變化（元/平方米）

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

從各面積段價格梯度來看，150㎡及以上產品均價斷層領先，較90㎡以下面積段高出逾80%，其中一二線城市最為顯著，均達到2倍以上，改善型、尤其大戶型產品，正成為房企“品質定價權”的主要載體。

這與“好房子”政策導向高度契合：當剛需收縮、置換改善成為主力，房企紛紛將產品力、得房率、裝標與社區服務向大戶型傾斜，價格梯度由此拉開。

表3 2026年1-7月重點50城市各面積段分能級成交表現（套，元/平方米）

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

四、一線城市“階梯改善”，二線、三四線城市“一步到位”、“終改化”

從分能級看，各線城市改善化的路徑明顯分化：一線呈“階梯改善”，二線與三四線更傾向“一步到位”乃至“終改化”，但二線的改善動能遠強于三四線。

一線城市：高房價約束下，呈現階梯式置換改善。

一線城市新房成交結構與二三線城市存在顯著差異。2026年110㎡以上面積段成交占比僅40.5%，遠低于二線城市（61.4%）和三四線城市（58.8%）；90㎡以下占比高達30.6%，90-110㎡占比28.9%，合計占比59.5%，仍占據市場主導地位。這一結構特征與一線城市高房價、高人口密度的市場環境密切相關。

但值得關注的是，一線城市改善化趨勢正在加速。一線城市110㎡以上占比兩年提升6.0pct，增量幾乎全部來自110–130㎡、130–150㎡兩段，特別是110-130㎡占比從15.9%升至20.0%，提升4.1pct，是各能級中提升幅度最大的。150㎡及以上面積段占比長期穩定在10%左右。這指向一線客群并非整體“豪宅化”，而是高房價門檻將首置、剛需客群擠出（轉向二手與租賃），留存的新房需求以“賣小買大”的置換家庭為主，需求階梯式上移。

二線城市：改善化趨勢最為突出，“一步到位”特征顯著。

二線城市是新房成交結構改善化最為顯著的區域。110㎡以上面積段成交占比兩年提升6.5pct，高于全國平均水平（5.1pct）；其中，150㎡及以上占比從12.2%升至14.2%，提升2.1pct。而90㎡以下占比周期驟降4.5pct，為各能級最大降幅，說明過渡型小戶型正被直接跳過，新購家庭首次或主力置業即選大面積，“一步到位”特征顯著；疊加人才引進帶來高購買力群體、存量住房偏小催生置換升級、限購大幅放松降低門檻等因素驅動，改善型購房需求釋放更為充分。

三四線城市：大戶型占比高，但提升幅度有限。

三四線城市呈現出“大戶型占比高但提升幅度有限”的特征。110㎡以上面積段占比（58.8%）與150㎡及以上占比（14.5%）均處高位，但兩年僅提升2.5pct，遠低于二線（6.5pct）與一線（6.0pct），其中110-130㎡占比甚至回落2.0pct。這與其房價水平低、購買力可支撐大面積有關；而提升乏力，源于前期改善需求已較多釋放、人口流出導致新增需求不足，市場整體以存量置換為主，結構變化相對緩慢。

表4 分能級各面積段成交套數占比及變化

五、三重因素共振：結構改善化是長期趨勢

改善化并非短期周期波動，而是政策、供給、需求三重因素長期共振的結果。

政策端：供給側松綁與需求側降檻，共同驅動改善化轉型。

2024年住建部明確提出打造“好房子”發展導向并持續推進，從產品供給端放開層高、得房率、容積率、第四代住宅等規劃設計約束，為大面積高品質住宅落地掃清制度障礙。需求端持續出臺一攬子優化政策，全面推行認房不認貸、降首付、降利率、優化限購等措施顯著降低改善置業門檻；地方因城施策，一線放寬多孩及人才家庭限購、二線全面松綁、三四線以補貼契稅促置換，共同托舉置換鏈條。

供給端：房企向“改善+高端”賽道切換，從源頭抬升大戶型占比。

下行周期中，改善型產品客戶購買力更強、價格敏感度更低，去化與盈利表現更優，驅動房企提升產品力與面積段；同時二手房流通性改善使“賣一買一”更順暢，核心城市低容積率地塊占比提升，亦從土地端支撐大戶型供給。

需求端：住房短缺問題解決后，“住好房”成為主流，置換窗口集中開啟。

2026年城鎮居民人均住房面積已超40㎡，需求從“有沒有”轉向“好不好”；上一輪剛需購房高峰（2015—2018年）按8—10年置換周期，當前正進入換房升級的集中釋放期。

六、小結

當總量仍在筑底，結構已率先給出信號——新房“越賣越大”表象之下，是我國住房市場從增量擴張到存量提質、居民需求從“安居”到“優居”的底層變革。

整體來看，“改善化”是弱市中的結構性確定性，改善動能強弱，正成為抗周期能力的分水嶺，也是房企與城市新一輪分化的起點。

【END】

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原標題： 成交縮量之下，新房“越賣越大”：全國重點50城新房成交結構深度分析