克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究
2026年上半年，重點50城商品住宅庫存總量連續多個季度呈現回落態勢，但去化周期卻不降反升。截至2026年6月末，全國50個重點城市商品住宅狹義庫存總量約3億平方米，同比下降約7.3%，較2023年初約3.9億平方米累計下降約23.3%，回落至三年來的低位；然而，去化周期仍處26.1個月的高位區間，較2023年1月的18.8個月上行7.3個月。這一“總量回落”與“周期高企”的背離，構成了當前房地產市場的結構性矛盾之一。表面上看，庫存下降似乎是市場出清的積極信號，但深入剖析可見，這種下降更多源于供應端的被動收縮而非需求端的主動吸納。當“去庫存”的動力主要來自“少建”而非“多賣”，去化周期的攀升便具有了內在必然性。本文將從被動去庫存的效能邊界、城市維度的分化格局以及重點城市庫存結構特征三個維度，系統解析這一背離現象。
一、被動去庫存主導：非對稱供需雙縮下的去化真相
從行業運行邏輯看，房企“以銷定產、以銷定投”的審慎經營策略持續深化，土地購置與新開工意愿維持低位。2026年上半年全國住宅新開工面積同比下降約24.1%，供給端的主動收縮，是行業消化歷史庫存、重構供求平衡的必經過程。
從重點50城的供需變動結構看，當前市場核心特征為非對稱式供需雙縮：供應端收縮斜率顯著高于成交端，決定了多數城市仍處于供給驅動的被動去庫存階段。數據顯示，上半年供應同比降幅超30%的城市達15個，其中無錫、濟南、長沙、拉薩、景德鎮等城市供應規模近乎“腰斬”，無錫降幅更是達到76.55%。成交端收縮幅度則相對溫和，濟南成交同比微降4.44%，無錫下降3.82%，武漢僅下降0.41%，供應大幅壓縮而成交基本持平，庫存總量的下降便成必然。
然而，這種“以銷定產”式的被動去庫存存在明顯的效能邊界。當增量供應的可壓縮空間持續收窄，供給收縮的邊際效應逐步遞減，而成交端未能實現趨勢性修復時，去化周期的上行便不可逆轉。典型如哈爾濱，供應同比下降9.75%，但成交降幅達22.85%，需求端加速萎縮直接推升去化周期大幅走擴11.01個月；成都表現更為突出，供應同比下降21.29%，成交卻驟降41.1%，供需剪刀差持續擴大，帶動庫存同比上升7.57%，去化周期拉長14.06個月。
圖1 2026年上半年重點50城供求變化象限分析
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。
綜上，當前多數城市的“去庫存”本質上是一種供應端驅動的被動出清，其可持續性高度依賴成交端的實質性修復。在需求預期尚未根本扭轉的背景下，被動去庫存的效能正在快速衰減，去化周期的持續高企正是這一矛盾的集中體現。
二、庫存去化分析：核心城市畫像及分化邏輯
基于庫存同比與去化周期變化（較上年同期）的交叉分析，不同類型城市背后折射出截然不同的市場運行邏輯。
圖2 2026年6月重點城市庫存與去化周期變化對比
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；去化周期按近12個月月均成交計算。
(1)雙升型——庫存與去化周期同步走高
庫存同比上行、去化周期同步拉長的“雙升型”城市，是當前庫存壓力最大的群體，典型代表包括深圳、成都、蘇州、福州、東莞、蘭州等，以強二線城市與部分熱點三四線城市為主。
一線城市中，深圳與上海均屬于雙升型。深圳上半年供應同比僅下降6.02%，成交同比下降5.67%，供需基本同步收縮，但受高端項目集中入市、改善型需求釋放不及預期影響，庫存同比增長14.18%，去化周期較上年同期增加9.89個月至24.32個月。上海同樣如此，供應同比下降13.41%，但成交同比降幅達27.12%，成交大幅縮水推動庫存同比增長3.59%，去化周期拉長6.69個月至19.73個月。
強二線城市中，成都、蘇州的壓力尤為突出。成都成交大幅下滑帶動去化周期大幅攀升14.06個月至31.77個月；蘇州供應同比下降13.45%，成交同比下降20.83%，庫存同比增長3.65%，去化周期拉長12.55個月至29.64個月。
三四線城市中，東莞、蘭州的問題最為典型。東莞受剛需市場飽和、供應集中入市影響，庫存同比大漲18.98%，去化周期突破40個月；蘭州則受需求持續疲軟影響，盡管供應同比下降12.40%，但成交同比大降28.77%，去化周期大幅拉長20.61個月至40.44個月。
(2)庫存降但周期升型——總量回落掩蓋的效率流失
“庫存總量同比下降、去化周期反而上行”是當前最普遍的類型，覆蓋北京、廣州、杭州、武漢、南京、天津、哈爾濱等近六成重點城市。
這類城市的共同邏輯是：供應端的大幅收縮推動庫存總量回落，但成交端的收縮速度更快，最終推高去化周期。這種模式下，庫存總量的回落具有極強的迷惑性，看似去庫存見效，實則市場的去化效率與流動性在持續惡化。
一線城市中，北京、廣州均屬此類。北京供應同比大降41.82%，帶動庫存同比下降5.68%，但成交同比下降1.87%，去化周期反而增加3.29個月至30.97個月。其背后是供應結構的持續高端化，而高端項目去化緩慢，拉低了整體周轉效率。廣州供應同比下降30.95%，庫存同比下降7.41%，但成交僅微降0.33%，去化周期仍增加1.75個月至25.86個月，外圍區域庫存占比過高、去化滯緩是核心拖累。
弱二線與三四線城市中，哈爾濱、西寧的背離程度最深。哈爾濱庫存同比下降10.07%，但去化周期大幅增加11.01個月至71.81個月，需求的持續疲軟使得供應收縮的去化效應完全被成交下滑抵消；西寧庫存同比微降1.65%，但去化周期暴增25.11個月至53.10個月，成交腰斬下市場流動性幾近停滯。
(3)雙降型——庫存規模、周轉效率同步優化
這是唯一實現庫存與去化周期“雙改善”的類型，典型代表包括鄭州、長春、大連、南通、徐州、淄博等。這類城市雖然實現了“去庫存”，但路徑卻不相同——鄭州庫存同比大幅收縮27.49%、去化周期回落至19.37個月，屬于供求兩端同步收縮后的相對企穩；大連庫存同比驟降49.18%、去化周期由高位大幅回落28.89個月，更多是極端縮量的結果而非需求實質回暖；長春、淄博等去化周期絕對水平仍偏高。整體來看，雙降型城市多為前期庫存高壓、經歷深度出清后的低能級或弱二線城市，改善的內生動力不足，可持續性有待觀察。
三、結構性透視：空間與產品雙重錯配下的周期抬升
總量維度的“庫存回落、周期上行”，本質上是結構性矛盾的集中外化。以上海、廣州、南京三大核心城市為樣本，從空間區域與面積段產品雙維度拆解可見，空間錯配與產品錯配是推高整體去化周期、形成總量背離的核心底層動因。
(1)區域分化：核心區緊平衡，外圍區承壓
三大城市均呈現顯著的空間分層特征：主城核心區庫存規模低、去化流速穩，維持緊平衡狀態；外圍遠郊區域庫存占比高、去化周期長，成為風險主要沉積帶，空間供需錯配持續拉大整體去化周期。
上海的空間分化呈現“核心緊平衡、外圍高承壓”的格局。中心七區庫存套數占比合計不足15%，憑借地段稀缺性與配套成熟度，去化表現相對穩定。浦東新區庫存套數占比26.39%居全市之首，且同比提升1.01pcts，去化周期20.9個月，規模與壓力基本匹配。外圍區域中，松江、青浦、奉賢、金山四區庫存套數占比約36.98%，去化周期均在23個月以上，其中金山庫存套數占比約9.48%，同比下降0.80pcts，去化周期達34.8個月。
廣州的空間庫存錯配特征更為突出，增城、黃埔、花都、番禺、南沙五個外圍區域庫存套數占比合計達72.15%，且去化周期均在24個月以上，外圍積壓態勢明顯，其中增城庫存套數占比22.89%居全市之首，去化周期27.1個月，庫存規模與去化周期同步高于全市均值，是核心承壓區。核心四區庫存套數占比約16.28%，除越秀區外，去化周期普遍在20個月以內，其中天河區作為核心CBD，去化周期15.8個月，產業與人口支撐作用持續顯現。
南京遠郊三區去化周期均超50個月，構成全市去化壓力最集中的沉積帶。六合去化周期56.5個月，庫存占比同比上升1.82pcts至11.46%，占比上升與周期高企并存，庫存正在加速積壓。高淳（56.0個月）和溧水（51.1個月）同樣維持高位，三區合計庫存占比超過30%，去化周期均在4年以上。主城鼓樓、玄武等核心區庫存占比低，去化周期維持在15個月以內的健康區間。從去化效率看，江寧、浦口等近郊新城因配套逐步落地，去化周期接近全市平均水平，其中江寧作為庫存最大區域（庫存套數占比20.39%），去化周期20.9個月，規模與效率基本匹配；浦口和棲霞的去化周期在21-25個月區間。
表1 上海、廣州、南京2026年6月末分區域庫存套數占比和變動情況
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。
圖3 上海、廣州、南京2026年6月末庫存套數和去化周期變動情況(分區域)
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。
(2)產品分化：主流面積段供需適配，兩端產品承壓
從面積段產品結構看，除廣州外，上海和南京均呈現“中間穩、兩端承壓”的共性特征：100-140平方米主流改善戶型供需匹配度最優，去化效率最高；90平方米以下小戶型與180平方米以上大戶型則成為去化堵點，產品結構錯配持續拉低整體周轉效率。
上海呈“中部健康、兩端承壓”的啞鈴型格局。100-120平方米戶型庫存占比22.47%居各面積段之首，但去化周期僅13.7個月，為全城最低，供需匹配度最優。與之形成對照的是，90平方米以下小戶型占比同比下降1.46pcts，去化周期卻高達39.1個月，占比雖下降但去化周期仍攀升，“量縮流速更縮”的困境尚未打破。改善型大戶型方面，140-160平方米占比上升2.01pcts，去化周期16.5個月，尚處合理區間；但180平方米以上產品占比上升1.37pcts至9.93%，去化周期已達24.4個月，占比與周期同步走高，高端改善需求吸納能力正在邊際遞減。
廣州的核心矛盾是“改善型大戶型滯銷”而非“剛需過剩”。90平方米以下小戶型占比29.08%為各面積段最高，但去化周期19.9個月，低于全市均值，流速尚可。反觀180平方米以上產品，占比僅8.84%，去化周期卻高達47.2個月，是三城中同面積段去化壓力最大的。140平方米以上產品去化周期均在26個月以上，遠超全市均值，已成為拉高廣州整體去化周期的結構性堵點。
南京是三城中面積段分化最為極端的城市，呈現兩端“雙高”困局。90平方米以下小戶型占比同比上升1.54pcts至26.79%，去化周期高達36.6個月，占比與周期同步走高，是典型的“被動積壓”。180平方米以上戶型占比上升1.12pcts至11.34%，去化周期更高達38.3個月，同樣呈現“雙高”特征。100-140平方米主流改善面積段去化周期在17-19個月，去化效率最優，但體量不足以對沖兩端產品的去化壓力，全市整體去化周期仍高達26.67個月。
表2 上海、廣州、南京2026年6月末分面積段庫存套數占比和變動情況
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。
圖4 上海、廣州、南京2026年6月末庫存套數和去化周期變動情況(分面積段)
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。
綜上所述，2026年上半年“總量回落、周期高企”的背離，本質是被動去庫存的產物。多數城市庫存下降依賴供給收縮而非需求回暖，去化周期普遍上行；市場分化沿“城市能級-空間區域-產品結構”三重維度持續深化，核心城市核心板塊與主流改善產品保持相對韌性，弱能級城市、外圍遠郊與面積段兩端產品則成為風險主要沉淀區。
展望下半年，供給端將延續“以銷定產”策略，核心一二線城市推盤積極性有望維持，弱二三線城市將進一步縮量、轉向存量去化；政策端將繼續圍繞“控增量、去存量、優供給”發力，供需雙側協同推進市場出清。但去化周期的實質性改善，最終仍將依賴于居民購房預期的扭轉與需求端的實質性修復。
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