作者：睿思中國(guó)

來(lái)源：睿思網(wǎng)

近期華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)走弱，月內(nèi)兩度觸發(fā)臨時(shí)停牌，疊加原始權(quán)益人拋出增持計(jì)劃，成為產(chǎn)業(yè)園類公募REIT板塊的焦點(diǎn)標(biāo)的。該基金場(chǎng)內(nèi)代碼180102，2022年9月20日正式成立，托管機(jī)構(gòu)為中國(guó)工商銀行。

價(jià)格異動(dòng)最早引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注是在5月末。5月28日華夏基金就曾發(fā)布交易情況提示公告，當(dāng)日基金二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)報(bào)1.128元，單日跌幅達(dá)5.13%，較4月27日的收盤價(jià)累計(jì)下挫21.88%。彼時(shí)管理人已公開(kāi)提示投資者留意二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，審慎做出投資決策。

進(jìn)入6月后，跌勢(shì)并未止住，首次觸發(fā)發(fā)行價(jià)偏離停牌閾值。6月22日基金收盤報(bào)1.045元/份，相較于2.19元的發(fā)行價(jià)，價(jià)格偏離幅度首次達(dá)到50%。按照深交所公募REITs相關(guān)業(yè)務(wù)指引要求，為保護(hù)基金份額持有人權(quán)益，基金于6月23日開(kāi)市起臨時(shí)停牌1小時(shí)，當(dāng)日10:30恢復(fù)正常交易，基金通平臺(tái)的份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)也同步暫停一小時(shí)。公告同時(shí)披露，該產(chǎn)品上市至今累計(jì)每份分派收益0.3311元。

僅一個(gè)交易日過(guò)后，價(jià)格繼續(xù)下探觸發(fā)第二次停牌。6月23日基金收盤價(jià)跌至1.000元，對(duì)比6月17日的收盤價(jià)，短短數(shù)日內(nèi)累計(jì)跌幅達(dá)到10.87%。基金隨即再發(fā)公告，宣布6月24日開(kāi)盤起再次停牌一小時(shí)，同步暫停基金通平臺(tái)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，恢復(fù)時(shí)間均為當(dāng)日10:30。

價(jià)格持續(xù)承壓的背后，底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀也隨之浮出水面。這只REIT的底層資產(chǎn)為合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目，坐落于合肥高新區(qū)望江西路，2011年建成投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目土地使用權(quán)面積約14.68萬(wàn)平方米，總建筑面積35.68萬(wàn)平方米，建設(shè)內(nèi)容包含22棟房屋建筑、3個(gè)地下車庫(kù)，業(yè)態(tài)以研發(fā)辦公樓為主，搭配配套商業(yè)與停車空間，整體資產(chǎn)分屬合肥高新睿成、合肥高新君道兩家項(xiàng)目公司持有。

從最新運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)看，園區(qū)當(dāng)前面臨一定的出租去化壓力。截至2026年3月末，項(xiàng)目整體可供出租面積29.75萬(wàn)平方米，實(shí)際出租面積19.12萬(wàn)平方米，出租率為64.28%；一季度租金收繳率59.91%，含稅租金單價(jià)為27.59元/平方米/月，存量租約的加權(quán)平均剩余租期為2.46年。

針對(duì)出租率下行的局面，運(yùn)營(yíng)端已經(jīng)采取了多項(xiàng)市場(chǎng)化措施推進(jìn)去化，包括推出租金優(yōu)惠促銷方案、拓展中介合作渠道、為有長(zhǎng)期穩(wěn)定租賃需求的客戶提供定制化裝修增值服務(wù)等。目前中介渠道帶客已有客戶落地，同時(shí)有多組潛在客戶處于洽談階段，運(yùn)營(yíng)方正通過(guò)多維度舉措發(fā)力，推動(dòng)出租率企穩(wěn)。管理人多次明確，截至各公告發(fā)布時(shí)點(diǎn)，園區(qū)日常經(jīng)營(yíng)、基金整體運(yùn)作均保持正常，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)履職平穩(wěn)，不存在應(yīng)披露而未披露的重大信息。

在價(jià)格連續(xù)回調(diào)的節(jié)點(diǎn)，原始權(quán)益人也出手釋放穩(wěn)定信號(hào)。6月23日公告顯示，基金原始權(quán)益人合肥高新城市發(fā)展集團(tuán)有限公司計(jì)劃以自有資金增持基金份額，增持金額上限為2000萬(wàn)元，增持方式涵蓋深交所競(jìng)價(jià)交易、大宗交易等合規(guī)場(chǎng)內(nèi)方式，本次增持不設(shè)置固定價(jià)格區(qū)間，將結(jié)合基金價(jià)格波動(dòng)與二級(jí)市場(chǎng)整體走勢(shì)擇機(jī)實(shí)施。

截至增持計(jì)劃公告前，合肥高新城發(fā)合計(jì)持有該基金1.7759億份，持股比例25.37%。其表示，推出增持計(jì)劃是基于對(duì)基金及底層不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心，以及對(duì)長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，目的在于增強(qiáng)投資者信心，支持基金持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。按照安排，本次增持計(jì)劃尚需上級(jí)主管部門審批，在取得正式批復(fù)后12個(gè)月內(nèi)完成實(shí)施；同時(shí)企業(yè)作出鎖定承諾，本次增持的份額，在增持實(shí)施期間以及增持完成后6個(gè)月內(nèi)，不會(huì)通過(guò)任何方式進(jìn)行減持。

管理人也反復(fù)提示風(fēng)險(xiǎn)，公募REIT的二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格受多重因素影響，份額價(jià)格的漲跌會(huì)直接改變投資者的持倉(cāng)成本，進(jìn)而影響實(shí)際持有期的凈現(xiàn)金流分派率。基金不保證盈利，也不承諾最低收益，過(guò)往業(yè)績(jī)不代表未來(lái)表現(xiàn)，投資者需充分了解產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)收益特征，結(jié)合自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力理性判斷、審慎決策。

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原標(biāo)題： 睿訊丨較發(fā)行價(jià)跌超50%！原始權(quán)益人擬斥資2000萬(wàn)增持，合肥高新REIT能否止跌？