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最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：楊嵐清
來源：習REITs（ID：C_REITs）
4月15日，由建信信托有限責任公司為受托人/發行載體管理機構、寶灣物流控股有限公司作為原始權益人的“寶灣物流控股有限公司2020年度第一期資產支持票據（疫情防控債）”于2020年4月15日在銀行間市場成功發行。作為今年債券市場首單疫情防控CMBN，市場投資熱情高漲，全場認購倍數3.1倍，發行利率創造了CMBN產品歷史最低價。
項目信息
產品基本要素
交易結構
該項目單一資金信托設置了抵押物抵押以及標的物業的未來租金收入質押。根據交易結構的設計，對信托計劃優先級資產支持票據進行保障的現金流主要來自標的物業運營租金凈現金流。南山開發集團承擔差額補足義務。
增信措施
這單產品主要采用了以下增信措施：
1.內部增信方面
（1）優先級/ 次級結構化分層
（2）超額現金流覆蓋
（3）信用觸發機制：包括：加速清償事件、評級下調事件及違約事件。
2. 外部增信方面
（1）差額支付承諾：中國南山開發集團承擔差額支付承諾
（2）流動性支持：中國南山開發集團作為流動性支持承諾人
（3）基礎債務人提供標的物業抵押擔保：無錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣的全部債務，無錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣以名下標的物業為抵押物
（4）基礎債務人提供應收賬款質押擔保：對無錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣在信托貸款項下的全部債務承擔質押擔保責任。
（5）連帶責任擔保
寶灣物流控股有限公司
寶灣物流控股有限公司，是深圳市新南山控股（集團）股份有限公司（股票代碼：002314.SZ）與中國南山開發（集團）股份有限公司共同投資成立的高端物流設施投資平臺。公司成立于2011年7月，注冊資本25億元人民幣，發展至今，已在中國34個經濟熱點城市戰略性布局了63個高端物流園區，構筑了規模強大的物流設施服務網絡。
財務概況
標的物業情況
武漢寶灣物流園
武漢寶灣物流園位于武漢市漢南區紗帽街幸福園路東側，東臨幸福中路，南至通江三路，北到通江二路。武漢寶灣物流園于2016年竣工正式投入運營，其土地使用權面積為 281,523.30 平方米，建筑面積142,812.98 平方米，共包含6棟倉庫及 1 棟綜合樓，其中倉庫均為一層，均十字隔斷為 ABCD 四個分區，綜合樓為6層，此外還有 40,000 平方米土地作為堆場出租。
2016~2018 年，武漢寶灣物流園使用率分別為 78%、89%和 96%。截至 2019 年 9 月末，加權平均倉儲價格為 22.70元/平方米/月。
歷史收入：
無錫寶灣物流園
無錫寶灣物流園位于江蘇省無錫市惠山區風能路 65 號，于2016年竣工正式投入運營，其可出租面積為119,529.29 平方米，建筑面積110,762.45平方米，共包含5棟倉庫及1棟綜合樓，其中倉庫均為一層，綜合樓為3層，此外還有1,200平方米土地作為堆場出租。
2016~2018 年，無錫寶灣物流園使用率分別為14.7%、54.3%和 100.0%。截至2019年9月末，無錫寶灣物流園倉庫倉儲價格為24.89 元/平方米/月，非倉庫作業場地價格為4.59元/平方米/月。
歷史收入：
龍泉寶灣物流園
龍泉寶灣物流園位于成都市龍泉區經濟技術開發區汽車城大道999號。土地使用面積共 272,758.34 平方米，建筑面積為 129,314.28 平方米，投資總額 4.87億元，共包含 9 棟倉庫、1 棟辦公室附樓及 1 棟綜合樓。
2016~2018 年，龍泉寶灣物流園使用率分別為 98.1%、96.2%和 100.0%。截至 2019 年 9 月末，龍泉寶灣物流園加權平均倉儲價格為 25.74 元/平方米/月。
歷史收入：
新都寶灣物流園
新都寶灣物流園位于成都市新都區新都鎮物流中心順運路 9 號，于 2009 年竣工正式投入運營，共包含 6 棟倉庫、1 棟輔助用房、1 棟辦公用房、1棟廁所用房和 1 棟宿舍。項目建筑面積 71,448.46平方米，可出租總面積為 75,934.86 平方米，
2016~2018 年，新都寶灣物流園使用率分別為 99.6%、93.9%和 100.0%。截至 2019 年 9 月末，新都寶灣物流園加權平均倉儲價格為 30.36 元/平方米/月。
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