作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

對于中建壹品而言，通過“鵬宸云筑”建立了初步經(jīng)驗后，如何在福田核心區(qū)將優(yōu)勢轉化為勝勢，將是市場觀察的下一個焦點。

觀點網(wǎng) 12月29日，深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局正式披露關于福田區(qū)沙頭街道文化創(chuàng)意園城市更新項目建設用地的批復。

根據(jù)公告內容，該項目建設用地申請已獲行政許可，標志著該地塊在歷經(jīng)立項、專項規(guī)劃審批及實施主體確認等一系列行政流程后，正式具備了實質性開發(fā)建設的法律前置條件。

與此同時，該項目操盤主體中建壹品投資發(fā)展有限公司（下稱“中建壹品”），也隨著這紙批復走到了臺前。

此前，中建壹品在深圳的開發(fā)足跡并不算廣泛，商品房領域主要落子一處（即鵬宸云筑）。

此次獲得福田核心區(qū)舊改項目，意味著進入深圳市場不足兩年，中建壹品已成功躋身福田核心區(qū)，正式開啟深圳舊改首秀。

核心片區(qū)舊改底色

深圳福田文化創(chuàng)意園位于福田區(qū)沙頭街道，具體位置為新洲路與福強路交匯處西南角，緊鄰地鐵7號線沙尾站。從區(qū)位看，該地塊處于福田CBD向南延伸的拓展帶，同時銜接大金沙片區(qū)，屬于深圳行政與金融中心的核心輻射范圍。

追溯過往，該區(qū)域早年為福強工業(yè)區(qū)。

2007年前后，在深圳市產(chǎn)業(yè)結構調整的背景下，園區(qū)經(jīng)改造升級為“福田文化創(chuàng)意園”，成為深圳早期“工改文”的存量改造案例之一。

2023年，該項目被列入《福田區(qū)城市更新單元計劃》，正式啟動拆除重建程序。

在舊改長跑中，2025年成為了該項目推進的分水嶺。

5月，深圳市福嘉建設開發(fā)有限公司正式確認為城市更新單元實施主體。隨后，中建壹品通過全資收購該公司，完成了從幕后到臺前的身份轉換，從而實現(xiàn)了對這一核心資產(chǎn)的實際控制。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局2025年6月公示的《福田區(qū)沙頭街道文化創(chuàng)意園城市更新單元規(guī)劃》，項目擬拆除范圍用地面積約4.35萬平方米，實際開發(fā)建設用地面積約2.58萬平方米。

規(guī)劃總容積23.13萬平方米，其中住宅15.49萬平方米（含保障性住房5.4萬平方米），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑6.4萬平方米，公共配套設施（含地下）1.25萬平方米。

為匹配開發(fā)要求，據(jù)開發(fā)商披露的信息，該項目計劃總投資額超80億元。基于地塊緊鄰紅樹林自然保護區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，中建壹品擬將其打造為擁有深圳灣景觀的高端住宅。

在寸土寸金的福田，這一建設指標保證了項目的貨值上限，但也意味著極高的開發(fā)強度。尤其是在確立了“高端住宅”定位后，除去需無償移交的公共配套及保障性住房，實際可售商品房面臨著較大的排布壓力。

從競爭格局來看，項目將直接遭遇同片區(qū)總建面約103萬平方米綜合體——金地環(huán)灣城壓力。

相比之下，中建壹品這一項目受限于體量規(guī)模，難以形成獨立的生態(tài)大社區(qū)。此外，周邊二手房如綠景紅樹灣壹號等近期成交價格亦在回調，進一步壓縮了片區(qū)的溢價空間。

中建壹品拿地邏輯

作為進入深圳市場不足兩年的“新面孔”，中建壹品敢于接手福田這類高門檻、長周期的舊改項目，底氣或許源于在龍華市場的積累。

就在距離福田文化創(chuàng)意園約7公里的龍華民治板塊，是中建壹品在深圳的首個項目——鵬宸云筑。

2024年2月29日，中建壹品聯(lián)合湖北文旅以51.79億元競得龍華民治A808-0025宗地，正式落子深圳公開土地市場。值得一提的是，該項目在拿地同年實現(xiàn)入市。

據(jù)觀點新媒體監(jiān)測及中建壹品官方披露的銷售數(shù)據(jù)，鵬宸云筑呈現(xiàn)出高流速的去化特征。

2024年12月，鵬宸云筑首開入市，官方通報顯示開盤3.5小時售罄，銷售金額超20億元；2025年6月，項目東區(qū)地塊宣告收官，單盤累計銷售額突破52億元；2025年10月，項目西區(qū)在國慶黃金周期間錄得銷售額8億元，達成“六開六捷”的銷售記錄。

截至2025年第四季度，中建壹品鵬宸云筑全盤累計銷售額已逼近70億元。

而參考觀點指數(shù)發(fā)布的《2025年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，中建壹品2025年前10月全口徑銷售金額總計259.29億元。

鵬宸云筑帶來的快速銷售回款，補充了中建壹品在深圳的現(xiàn)金流。這種通過“快周轉”項目反哺“慢舊改”的策略，能夠為中建壹品接手福田文化創(chuàng)意園這類投入大、周期長的項目提供一定的資金支撐。

在中建壹品官方網(wǎng)站的戰(zhàn)略表述中，明確提出了“1+4+N”的投資區(qū)域戰(zhàn)略布局。其中，“加速做大粵港澳大灣區(qū)”被置于僅次于大本營武漢的次席。

深圳作為大灣區(qū)核心城市，新增建設用地供應持續(xù)緊縮，存量土地開發(fā)已成為主要供應渠道。因此，中建壹品切入門檻更高的城市更新領域，是不錯的戰(zhàn)術選擇。

隨著建設用地批復的下發(fā)，福田項目開發(fā)已進入倒計時。對于中建壹品而言，通過“鵬宸云筑”建立了初步經(jīng)驗后，如何在福田核心區(qū)將優(yōu)勢轉化為勝勢，將是市場觀察的下一個焦點。

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原標題： 中建壹品深圳舊改首秀 福田文化創(chuàng)意園城市更新的挑戰(zhàn)