作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

在出清歷史包袱之后，信達(dá)地產(chǎn)能否成功實(shí)現(xiàn)輕裝上陣？

觀點(diǎn)網(wǎng) 2024年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.28億元，是該公司自2016年?duì)I收破百億后，首次跌落至雙位數(shù)。同時跌入虧損，實(shí)現(xiàn)凈利潤-8.09億元，同比下降234.41%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤-7.84億元，同比下降255.12%。

但這并不是信達(dá)地產(chǎn)的谷底，近日再次交出一份虧損的2025年度業(yè)績。

4月1日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布的2025年度報告顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入45.84億元，同比減少42.9%；凈利潤在2024年虧損8.09億元的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大至虧損87.23億元；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤-78.75億元，較上年同期的-7.84億元減少70.91億元。

年報披露同日，信達(dá)地產(chǎn)宣布擬對2025年度計提資產(chǎn)減值損失62.25億元。

該項(xiàng)計提直接減少信達(dá)地產(chǎn)當(dāng)期利潤總額62.25億元，同時導(dǎo)致2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤減少約55.49億元。

即便忽略這項(xiàng)計提，信達(dá)地產(chǎn)在2025年仍實(shí)現(xiàn)利潤虧損，并較2024年有明顯擴(kuò)大。

巨額的計提減值成為信達(dá)地產(chǎn)2025年業(yè)績巨虧的主要推手，但市場更關(guān)注的是，在出清歷史包袱之后，公司能否成功實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，于下一階段修復(fù)盈利能力與財務(wù)報表。

遲來的“出清包袱”

信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)此前已有預(yù)告。

今年一月發(fā)布的業(yè)績預(yù)告中，對于虧損預(yù)期，信達(dá)地產(chǎn)解釋稱有兩點(diǎn)原因。

一方面是期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集中交付規(guī)模減少，營業(yè)收入和毛利率同比下降，另一方面則是部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及對外財務(wù)性投資存在減值跡象，結(jié)合市場情況，根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計提相應(yīng)減值準(zhǔn)備。

過去一年，市場表現(xiàn)雖時有回暖，但整體而言仍處于調(diào)整階段，企業(yè)也面臨經(jīng)營壓力。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

受市場環(huán)境等影響，信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)表現(xiàn)也繼續(xù)在此前基礎(chǔ)上波動。

據(jù)悉，信達(dá)地產(chǎn)2025年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入33.44億元，較上年減少47.85%，成為公司全年?duì)I收減少的主要原因；業(yè)務(wù)毛利率為4.13%，較上年減少了11.49個百分比。

實(shí)際上，信達(dá)地產(chǎn)近年來已接連下調(diào)全年經(jīng)營計劃。

2024年，該公司預(yù)計全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額150億元，回款額140億元；最終實(shí)現(xiàn)銷售金額82.69億元，回款金額82.09億元，完成情況均不足60%。

對于2025年，信達(dá)地產(chǎn)此前計劃實(shí)現(xiàn)銷售額105億元，回款額100億元。根據(jù)這份最新發(fā)布的業(yè)績報告，最終實(shí)現(xiàn)銷售金額98.27億元，回款金額107.08億元。以此計算，2025年完成銷售金額目標(biāo)的93.6%，并超額完成回款目標(biāo)。

過往數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)在2021年、2022年、2023年分別實(shí)現(xiàn)銷售金額325.18億元、224.18億元、195.05億元，對應(yīng)回款金額312億元、225.41億元、207.28億元。

銷售及回款表現(xiàn)在2024年雙雙跌破百億后，終于又在2025年重回百億規(guī)模，只是銷售表現(xiàn)仍有提升空間。

面向2026年，信達(dá)地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎，進(jìn)一步下調(diào)了目標(biāo)：計劃銷售額80億元，回款額70億元。

2025年全年業(yè)績發(fā)布的同一天，信達(dá)地產(chǎn)還披露了一份“關(guān)于計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告”。相較于房企此前慣用的“出清包袱”，信達(dá)地產(chǎn)的真實(shí)財務(wù)情況似乎在此時才真正浮出水面。

公告顯示，信達(dá)地產(chǎn)對截至2025年12月31日相關(guān)資產(chǎn)出現(xiàn)的減值跡象進(jìn)行了全面清查和分析，對可能發(fā)生資產(chǎn)減值損失的資產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，2025年度擬計提資產(chǎn)減值損失62.25億元。

其中包括，應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款根據(jù)賬齡和單項(xiàng)重大等共計提壞賬準(zhǔn)備約1.06億元；債權(quán)投資計提信用減值14.79億元；存貨計提跌價準(zhǔn)備42.8億元；投資性房地產(chǎn)2.74億元；商譽(yù)564.91萬元；長期股權(quán)投資8018.12萬元。

公告指出，本次計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，預(yù)計減少信達(dá)地產(chǎn)2025年度利潤總額62.25億元，預(yù)計減少公司2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤約55.49億元。

這也成為信達(dá)地產(chǎn)2025年大幅虧損的主要原因。

波谷中的“代建”抓手

這份最新發(fā)布的年度報告中，信達(dá)地產(chǎn)還對公司的發(fā)展戰(zhàn)略做出了調(diào)整。由此前的“地產(chǎn)開發(fā)、協(xié)同并購、管理服務(wù)三大業(yè)務(wù)輕重并舉的發(fā)展格局”明確為“大力發(fā)展困境不動產(chǎn)投資和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，構(gòu)建輕重并舉的業(yè)務(wù)組合”。

信達(dá)地產(chǎn)發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要抓手之一正是代建。

體現(xiàn)在項(xiàng)目儲備上，2025年信達(dá)地產(chǎn)新獲取項(xiàng)目計容建筑面積約161.83萬平方米，其中，合作項(xiàng)目權(quán)益面積約22.28萬平方米，代建項(xiàng)目面積約118.54萬平方米，代建項(xiàng)目面積占比高達(dá)73.2%。

目前來看，代建對于業(yè)績的改善還十分有限。

數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)2025年累計約55.97萬平方米房地產(chǎn)銷售面積中，合作項(xiàng)目權(quán)益銷售面積約18.12萬平方米，代建項(xiàng)目銷售面積約9.68萬平方米。

全年累計98.27億元銷售金額之中，合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額約30.77億元，代建項(xiàng)目銷售金額約17.24億元，代建項(xiàng)目銷售金額占比約17.54%。

而在2021年至2023年，信達(dá)地產(chǎn)代建項(xiàng)目銷售金額分別為6.7億元、57.8億元、68.1億元，逐年上升，占總銷售金額的比重由2.06%逐步增加至34.91%。

于2024年，信達(dá)地產(chǎn)代建項(xiàng)目銷售金額大幅減少，僅為11.62億元，同比減少了82.9%，占總銷售金額的比重也腰斬至14.05%。

盡管代建項(xiàng)目銷售表現(xiàn)在2025年有了明顯回升，但對信達(dá)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)仍保持在較低水平。

目前，信達(dá)地產(chǎn)儲備項(xiàng)目計容建筑面積375.56萬平方米，其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積25.18萬平方米，代建項(xiàng)目面積193.26萬平方米。長期而言，代建項(xiàng)目仍將為信達(dá)地產(chǎn)貢獻(xiàn)更多銷售金額。

在此前召開的2025年第三季度業(yè)績說明會上，信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理宗衛(wèi)國曾明確指出：“隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，有待盤活優(yōu)化和更新改造的存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，需要紓困救助和修復(fù)價值的項(xiàng)目資源增多，廣大金融機(jī)構(gòu)涉房業(yè)務(wù)對于不動產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的需求不斷提高。”

“新形勢下，公司加強(qiáng)集團(tuán)協(xié)同，通過協(xié)同拓展、行業(yè)并購、項(xiàng)目投資、操盤代建、聯(lián)合建設(shè)、受托管理等多種方式獲取項(xiàng)目，業(yè)務(wù)來源更加多元，轉(zhuǎn)型發(fā)展步伐將加快。”

發(fā)展之路已然明確，信達(dá)地產(chǎn)又能否更健康持續(xù)的走下去？

截至2025年末，信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)總額765.99億元，較年初764.34億元增加1.65億元；負(fù)債總額575.65億元，較年初504.98億元增加70.67億元；歸屬于母公司的所有者權(quán)益為159.64億元，較年初238.39億元減少78.75億元；資產(chǎn)負(fù)債率為75.15%，較上年度末66.07%增加9.08個百分點(diǎn)。

顯而易見的是，信達(dá)地產(chǎn)在利潤轉(zhuǎn)正的壓力之中，也正在承受負(fù)債規(guī)模增加的風(fēng)險。二者之間如何平衡，成為信達(dá)地產(chǎn)能否真正走出困境的關(guān)鍵。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 年報觀察 | 信達(dá)地產(chǎn)遲來的“出清包袱”