作者：新芽

來源：投拓狗日記

2026年以來，部分一線城市核心改善樓盤小幅熱銷、少數熱點地塊競價火熱，市場不斷傳出 “市場筑底、行情回暖” 的樂觀聲音。但結合多方權威數據可以清晰看到：零星結構性回暖無法扭轉行業整體繼續走弱的基本面，房地產全鏈條下行壓力持續加大，供需、企業、需求、土地四大維度的數據全部印證，行業依然全面在走下坡路。

尤為嚴峻的是，本輪地產調整已走過連續五年單邊大跌周期，進入 2026 年，下行節奏再度加快，1-6 月全國商品房銷售額37945億元，同比大幅下降 13.6%，單半年同比跌幅顯著高于 2025 年同期，標普、國信證券等多家機構一致測算，若無超常規強力刺激政策，2026年全年銷售額將跌至7.6-7.9萬億區間，正式跌破8萬億關口，意味著在連續五年大跌基礎上，市場將迎來第六年深度滑坡，行業規模相比峰值直接腰斬過半。

2021年：商品房銷售額18.19萬億元；

2022年：13.33萬億元，同比下滑26.7%；

2023年：11.66萬億元，同比下滑12.5%；

2024年：9.68萬億元，同比下滑17.0%；

2025年：8.39萬億元，同比下滑12.6%；

2026上半年：3.79萬億，同比下滑13.6%。

01

開發投資全線大幅收縮，行業擴產意愿跌入谷底，供給端持續惡化

從官方宏觀開發數據看，地產行業投資收縮幅度逐月擴大，2026年1-6月全國房地產開發投資38074億元，同比大幅下降18%，其中住宅投資29300億元，同比下滑17.8%，投資增速自2025年下半年起持續單邊走低，6月單月跌幅進一步擴大至18個百分點，房企主動拿地、新增開發的意愿降至歷史低位。

建設端數據同步走弱，1-6月房屋新開工面積23239 萬平方米，同比下降23.4%；住宅新開工16900萬平方米，同比大跌24.1%；房屋竣工面積17221萬平方米，同比下滑23.7%，住宅竣工跌幅達25.3%。截至 6月末，房企施工總面積55.4億平方米，同比縮水12.5%，大量房企主動停工、緩建、縮減在建規模，行業生產鏈條持續收縮。

土地市場的數據進一步佐證投資信心崩塌：中指院監測300城住宅用地數據顯示，2026上半年宅地成交規模同比下降24%，土地出讓金同比下滑31%；出讓資金高度向頭部20座核心城市集中，TOP20城市賣地收入占全國62%，較2025年同期提升10個百分點，絕大多數三四線城市土地流拍、底價成交成為常態。

民營房企拿地近乎停滯，上半年拿地TOP30企業中僅 4家民企入圍，較去年同期持續減少，民企整體土地投資規模同比下滑超5%，行業開發擴張能力基本喪失。

行業規模集中度極端攀升，中小房企生存空間完全壓縮：上半年TOP100房企全口徑銷售額18364.1億元，同比下滑13.6%；千億房企僅存保利、中海、華潤3家，較2025 年同期再減少1家；百億房企僅剩34 家，同比減少12家。TOP3千億房企銷售額占百強總量24.33%，TOP10 房企包攬近半數百強銷售份額，資源、客戶、信貸全部向頭部央國企集中，中小房企持續退出市場，行業洗牌還在深化。

02

新房成交規模持續萎縮，二手房以價換量，全國房價分化下行

全國新房銷售大盤持續走弱，國家統計局數據顯示，1-6月新建商品房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%，住宅銷售面積下滑2.4%；商品房總銷售額37945億元，同比下降13.6%，住宅銷售額跌幅 13.7%，量價同步走弱。50個重點監測城市上半年新房累計成交7220萬平方米，同比下降11.8%，新增供應同比降幅高達23.1%，供應收縮幅度遠超成交，側面說明房企主動縮量避險，市場內生購買力不足。

市場呈現極端割裂的K型分化，少數一線核心區與絕大多數城市行情完全割裂：百城監測數據顯示，上半年新房均價僅小幅上漲0.42%，上漲全部集中于北上深核心改善盤；同期全國二手房均價累計下跌 2.49%，二手房整體跌幅是新房的6倍。7月最新周度成交數據顯示，30城二手房成交環比持續回落 3.8%，二線城市二手房成交同比轉負，三四線城市依靠大幅折價才維持少量成交，遠郊、老舊小區房源普遍較峰值貶值30%-40%，部分縣城折價幅度突破 40%仍難以成交。

庫存積壓問題依舊嚴峻，供需失衡長期壓制價格。截至6月末，50城商品住宅整體去化周期26.1個月，分層差異顯著：一線城市25.3個月、二線城市24.4個月，三四線城市高達31.6個月，部分人口凈流出縣城去化周期突破50個月，海量存量房源持續壓制漲價空間。全國現房庫存達4.38億平方米，創2016年以來新高，現房去化周期23個月，房企只能通過降價、送車位、送裝修、首付分期等方式以價換量，價格下行壓力持續釋放。

03

需求端根基持續弱化，人口、杠桿、預期三重約束，政策刺激邊際失效

住建部房屋普查調研測算顯示，全國城鎮成套住宅約3億套，城鎮戶均住房1.5套，多套房家庭占比超四成；行業綜合測算長期空置住宅約6500萬套，城鎮整體空置率顯著高 5%-10%國際合理區間，三四線、人口流出縣城空置問題尤為突出，住房短缺時代徹底結束。

國家統計局數據，2025 年末全國常住人口城鎮化率67.89%，距離發達國家普遍75%的城鎮化飽和區間空間大幅收窄；年度新增城鎮人口由十年前年均2000萬以上回落至2025年1036萬人，城鎮化拉動新增購房需求的紅利接近尾聲。

核心購房人口持續收縮，剛需基礎萎縮25-44 歲為置業、置換主力人群，2022—2030年該群體總量累計減少近4500 萬；七普及歷年人口抽樣數據顯示，當前25-39歲購房主力人群總量較高峰縮減超30%。疊加年度出生人口連續下滑、初婚人數較峰值腰斬，婚房、學區房新增剛需逐年遞減，長期接盤人群持續縮水。

二手房海量掛牌持續壓制流通性，全國二手房掛牌總量預估突破800萬套，人口流出三四線城市掛牌量居高不下，大量業主割肉拋售；同時保障房持續擴容，共有產權房、保障性租賃住房批量落地，房產金融屬性徹底剝離，投資性購房需求近乎清零。過去全民炒房、資產增值的預期完全扭轉，購房者普遍觀望，非核心優質房源流動性持續枯竭。

04

結語

所有細分維度的權威數據共同指向一個結論：當前樓市的局部回暖，只是核心城市稀缺改善房源、優質土地帶來的結構性短期修復，不具備全國普復蘇的基礎。

從總量維度看，地產市場已經走完連續五年銷售額大跌周期，行業規模從18.19萬億峰值一路下滑至2025 年8.39萬億，2026 年在上半年銷售同比大跌13.6% 的拖累下，全年成交規模幾乎鐵定跌破8萬億，在持續縮水五年的基礎上再下臺階；從開發投資、新房銷售、房企盈利、土地出讓四大核心指標看，全部同比全線大幅下滑，三四線城市高庫存、人口流出、價格陰跌的困境沒有緩解，行業虧損面、庫存去化周期、居民購房觀望情緒仍在走差。

房地產過去二十年依靠城鎮化、人口、信貸三大紅利高速擴張的周期已經徹底結束，當下行業正處在存量過剩、需求萎縮、企業出清的深度調整階段。短期政策托底僅能守住系統性風險底線，無法逆轉持續下行的行業大勢，地產市場分化加劇、規模收縮、利潤承壓的局面，還將長期延續。

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原標題： 地產下行態勢仍在持續深化