作者：地產(chǎn)十一郎

來源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

2026年過半，北京樓市交出了一張“分裂”的成績(jī)單。

說冷吧，二手房半年賣了93583套，創(chuàng)了近五年同期新高。說熱吧，新房成交18729套，跟去年差不多持平。說市場(chǎng)在回暖吧，土拍出讓金340億，同比暴跌66%。

到底該怎么看？

十一郎今天不吹不黑，基于北京市住建委網(wǎng)簽、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)、中指研究院土拍數(shù)據(jù)，給你把上半年的北京樓市拆透了——總量企穩(wěn)、極致分化、改善主導(dǎo)，這就是真實(shí)的市場(chǎng)底色。

01

DICHAN SHIYIYAN

三個(gè)市場(chǎng)，三種溫度

春江水暖鴨先知。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)“鴨子”就是普羅大眾的二手房交易。二手房市場(chǎng)是最能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、反應(yīng)最快最靈敏的。

2026年上半年，北京的二手市場(chǎng)走出了五年最強(qiáng)行情。

上半年北京二手房累計(jì)網(wǎng)簽93583套，創(chuàng)近五年同期新高。2月起連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，結(jié)束了此前長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的連跌周期。

這組數(shù)據(jù)說明什么？流動(dòng)性回來了。去年那種“掛了半年沒人看”的局面，今年確實(shí)改善了。但漲幅逐月收窄，說明這只是修復(fù)性回暖，不是報(bào)復(fù)性反彈。

量在修復(fù)，價(jià)在企穩(wěn)。

但是，這里需要特別注意的是，現(xiàn)在的量漲，并不是到了“價(jià)漲”的程度，而是因?yàn)椤皟r(jià)格跌到底了”。

如果說二手房市場(chǎng)是走出了五年最強(qiáng)行情，那北京的新房市場(chǎng)則只能用八個(gè)字來形容：原地踏步，庫(kù)存壓頂。

2026上半年，新房成交18729套，跟去年基本持平，沒有驚喜。

只是，全市的新房庫(kù)存達(dá)到了6.14萬套，去化周期28到29個(gè)月。更扎心的是，七成庫(kù)存集中在遠(yuǎn)郊，價(jià)格持續(xù)承壓，同比仍在下跌。

新房市場(chǎng)的問題不是沒人買，是“想買的人買不起，買得起的人不想買”——核心區(qū)沒新盤，遠(yuǎn)郊的新盤沒人敢碰。這就是僵局。

再看土拍。

上半年，土拍市場(chǎng)很熱鬧，因?yàn)槌鰜砹撕芏嘁庀氩坏降暮玫貕K。

雖然土地出讓金腰斬再腰斬，但好地塊照樣搶得頭破血流。

上半年成交21宗涉宅用地，出讓金340億元，同比下滑66%。

但仔細(xì)看，21宗地的數(shù)量跟去年同期的22宗幾乎持平。金額大跌的核心原因是：?jiǎn)巫诘貕K體量變小了，加上朝陽(yáng)、海淀兩大供地大戶上半年全程缺席。

不是沒人買地，是政府沒放那么多地出來賣。

而且在這21宗地里，分化極其明顯——通州九棵樹178輪舉牌、溢價(jià)20.95%；豐臺(tái)三塊地全部溢價(jià)超15%；而昌平朱辛莊、大興、順義外圍地塊，基本都是底價(jià)成交。

房企只認(rèn)一個(gè)東西：成熟配套+確定需求。

02

DICHAN SHIYIYAN

三個(gè)核心判斷

對(duì)于2026年的市場(chǎng)行情，十一郎基于十幾年的圈內(nèi)認(rèn)知，對(duì)于現(xiàn)在的北京市場(chǎng)大膽做出幾個(gè)判斷。基于個(gè)人觀點(diǎn)，不同意的朋友可以討論，不接受噴子。

判斷一：市場(chǎng)已經(jīng)徹底“三層分化”

2026年的北京樓市，不存在“統(tǒng)一行情”。

第一層，核心資產(chǎn)區(qū)——東西城、海淀萬柳上地、朝陽(yáng)望京國(guó)貿(mào)。新增住宅近乎斷供，次新改善三房議價(jià)空間只有2%到3%，掛牌一周就能成交。西城均價(jià)已突破11萬/㎡。這些地方的房子，抗跌性經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，不會(huì)有大幅回調(diào)。

第二層，近郊軌道區(qū)——回龍觀、西紅門、通州副中心。剛需承接主力，價(jià)格窄幅震蕩，議價(jià)空間5%左右，有穩(wěn)定的接盤人群。但同一個(gè)板塊內(nèi)部也分化——有地鐵、有產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)得住；沒地鐵、沒產(chǎn)業(yè)的，庫(kù)存高企，去化周期超50個(gè)月，業(yè)主持續(xù)降價(jià)促銷，議價(jià)能到8%。

第三層，遠(yuǎn)郊四區(qū)——密云、懷柔、房山、平谷。庫(kù)存積壓嚴(yán)重，去化周期超76個(gè)月，成交冷清，價(jià)格還在下探，轉(zhuǎn)手難度極大。

十一郎說句不好聽的：這三個(gè)市場(chǎng)，未來只會(huì)越走越遠(yuǎn)。 核心區(qū)保值抗跌、近郊有漲有跌、遠(yuǎn)郊持續(xù)陰跌——這不是周期的不同階段，這是完全不同的游戲。

判斷二：改善是絕對(duì)主力，小戶型正在被拋棄

上半年成交數(shù)據(jù)里，最值得關(guān)注的是需求結(jié)構(gòu)的變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月90㎡以下小戶型二手房環(huán)比下跌0.3%，而90㎡以上改善戶型全部上漲，144㎡大平層漲幅最高。

在北京，賣老破小換次新三居，或者新房，已經(jīng)是“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。海淀、西城的二手房成交里，置換客戶占比超過70%。新房熱銷項(xiàng)目全部是120㎡以上改善戶型，剛需小戶型反而去化緩慢。

政策也在推這一趨勢(shì)——帶押過戶、置換退稅，都是在降低置換成本。高收入的科創(chuàng)和金融人群，持續(xù)迭代居住需求，他們優(yōu)先追求物業(yè)好、學(xué)區(qū)穩(wěn)、通勤快的次新房。

反過來說，那些沒學(xué)區(qū)、沒電梯、戶型老的一居和二居，即便在核心區(qū)，流動(dòng)性也在持續(xù)走弱。增值空間幾乎消失，這是剛需需要警惕的信號(hào)。

判斷三：二手房已掌握定價(jià)權(quán)，新房淪為跟隨者

北京樓市正在完成一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)變——定價(jià)權(quán)從新房移交到了二手房手里。

二手房掛牌量連續(xù)5個(gè)月下行，從14.3萬套的峰值回落至11.7萬套。低價(jià)急售的房源已經(jīng)消化得差不多了，業(yè)主觀望情緒上升。價(jià)格由供需真實(shí)決定，不再被開發(fā)商的折扣牽著走。

而新房這邊，大量庫(kù)存壓頂，均價(jià)持續(xù)同比下跌，只能靠特價(jià)、折扣走量，完全帶不動(dòng)市場(chǎng)節(jié)奏。

土拍也在印證這個(gè)趨勢(shì)。上半年房企拿地的標(biāo)準(zhǔn)極度保守——通州九棵樹、豐臺(tái)低密地塊溢價(jià)超15%，而昌平、大興遠(yuǎn)郊地塊全部底價(jià)成交。

中指研究院的數(shù)據(jù)說得直白：房企只敢布局地鐵+產(chǎn)業(yè)+成熟配套的板塊，主動(dòng)避開庫(kù)存高、配套空白的遠(yuǎn)郊。資金投票的方向，就是長(zhǎng)期價(jià)值的真正方向。

03

DICHAN SHIYIYYAN

給買房人的四句大實(shí)話

說了這么多，最后給正在看房的兄弟們幾條實(shí)在建議。

1、剛需自住（預(yù)算300到700萬）

第一，放棄抄底遠(yuǎn)郊的幻想。 遠(yuǎn)郊庫(kù)存高、轉(zhuǎn)手難，哪怕單價(jià)便宜，未來置換的時(shí)候會(huì)吃大虧。優(yōu)先鎖定近地鐵、產(chǎn)業(yè)成熟的近郊——回龍觀、西紅門、通州運(yùn)河、義和莊這些地方，配套確定性比低價(jià)更重要。

第二，戶型優(yōu)先考慮流通性。 避開極小一居和無電梯老破小，優(yōu)先選70到90㎡的兩居，未來?yè)Q房時(shí)接盤人群更廣。議價(jià)空間控制在5%到7%就行，不用過度觀望——核心軌道旁的小戶型，議價(jià)空間正在持續(xù)收窄。

第三，新房要謹(jǐn)慎挑選。 近郊新房庫(kù)存高，部分樓盤存在隱性折扣，簽約前一定核對(duì)底價(jià)和交付標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)先現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，規(guī)避期房交付的不確定性。

2、改善置換（預(yù)算1000萬+）

第一，核心區(qū)次新是安全底線。 海淀萬柳、上地、朝陽(yáng)望京、東西城電梯改善三房，保值能力最強(qiáng)，議價(jià)空間只有2%到3%，遇到合適房源不用糾結(jié)。但別碰純學(xué)區(qū)平房——居住屬性缺失，長(zhǎng)期一定跑輸次新。

第二，置換節(jié)奏要踩準(zhǔn)。 先掛牌賣掉老房，鎖定成交再入手新房，用帶押過戶減少資金壓力。優(yōu)先選10年內(nèi)建成、品牌物業(yè)、低密小區(qū)，流通性的差距未來只會(huì)越拉越大。

第三，別跟風(fēng)高端炒作。 遠(yuǎn)郊別墅、無配套大平層，溢價(jià)虛高、接盤人群極少，流動(dòng)性極差。改善自住只看三個(gè)硬指標(biāo)——通勤、教育、醫(yī)療。

3、純投資保值（無自住剛需）

第一，只買兩類標(biāo)的。 城六區(qū)帶學(xué)區(qū)的次新三居，或者近郊核心軌道旁的成熟兩居。其他板塊沒有長(zhǎng)期增值邏輯，租金也很難覆蓋持有成本。

第二，放棄短期套利思維。 北京樓市已經(jīng)進(jìn)入慢修復(fù)周期，不存在短期大漲的機(jī)會(huì)。持有周期至少按5年來規(guī)劃，遠(yuǎn)郊房產(chǎn)直接排除——庫(kù)存過剩會(huì)持續(xù)壓制價(jià)格。

第三，嚴(yán)控杠桿。 當(dāng)前市場(chǎng)波動(dòng)還沒完全出清，高杠桿持有風(fēng)險(xiǎn)很高。優(yōu)先低負(fù)債、高流通的標(biāo)的，預(yù)留3到5年的持有現(xiàn)金流。

04

DICHAN SHIYIYAN

四條通用避坑指南

對(duì)于現(xiàn)在想要買房、換房的朋友，在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，十一郎有幾句真心避坑的大實(shí)話想要給到大家。

第一，別賭規(guī)劃，看得見的最靠譜。 只看已經(jīng)落地的地鐵、學(xué)校、商業(yè)。規(guī)劃中的配套，兌現(xiàn)周期長(zhǎng)達(dá)5到10年，撐不起短期房?jī)r(jià)。

第二，接受沒有普漲的事實(shí)。 未來只會(huì)是局部板塊的小幅修復(fù)，全面上漲不會(huì)出現(xiàn)。買房的核心訴求，回到自住和保值上，放棄投機(jī)預(yù)期。

第三，區(qū)分“價(jià)格穩(wěn)”和“漲幅高”。 核心區(qū)只是抗跌，不會(huì)大幅漲價(jià)；遠(yuǎn)郊只是便宜，沒有保值屬性。按自己的預(yù)算匹配，不要跨圈層盲目置換。

第四，關(guān)注兩件事就夠了。 核心區(qū)的次新改善房，以及近郊有地鐵有產(chǎn)業(yè)的剛需盤。其他品類，自住可以買，投資別碰。

2026年上半年的北京樓市，已經(jīng)完成了價(jià)值重估。

市場(chǎng)不再有統(tǒng)一的漲跌，資源、戶型、地段三大要素，決定了房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。普漲時(shí)代結(jié)束了，分化時(shí)代正在加速。

剛需優(yōu)先通勤和流通性，改善優(yōu)先核心區(qū)的次新，投資只鎖定稀缺存量資產(chǎn)。

所有買房決策，都以自住為根基，放棄炒作的預(yù)期。在結(jié)構(gòu)性分化的行情里，挑一套安全、高流動(dòng)性的房子，比賭哪個(gè)板塊能漲，重要得多。

我是地產(chǎn)十一郎，咱們下期見。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2026上半年，北京賣了93583套二手房！這是近五年最好成績(jī)，但真相遠(yuǎn)沒這么簡(jiǎn)單