睿思網(wǎng) 作者：睿思中國
來源：睿思網(wǎng)
在中國房地產行業(yè)漫長的調整周期中，萬科不是一個新故事。
但2025年的這份成績單，仍讓市場為之震動。2026年1月30日，萬科發(fā)布2025年度業(yè)績預告：預計歸母凈利潤虧損約820億元，較2024年的494.78億元虧損擴大66%。這是什么概念？這意味著這家曾經(jīng)被視為房地產行業(yè)"優(yōu)等生"的龍頭企業(yè)，一年虧掉了超過再造一個自己的資本。
更值得關注的是，在這巨額虧損的背后，萬科的債務重組方案正在浮出水面。根據(jù)最新消息，據(jù)REDD報道，深圳政府正著手推動一項涉及800億元資金支持的一攬子紓困計劃，其中包括將萬科境內債務展期最長達10年。
從巔峰到谷底，萬科用了不到三年時間。這家曾經(jīng)市值超過4000億元的房地產龍頭，如今總市值已不足500億。曾經(jīng)的"保交付"模范生，如今也不得不面對債務展期的現(xiàn)實。
■ 820億虧損：創(chuàng)紀錄的"成績單"
2025年1月30日，萬科發(fā)布的年度業(yè)績預告，如同一枚深水炸彈。
預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，這是一個足以讓任何投資者沉默的數(shù)字。
讓我們把時間往回撥一年。2024年，萬科歸母凈利潤虧損494.78億元。2025年，虧損擴大至820億元，增幅高達66%。
這不是萬科的第一次虧損，但絕對是萬科上市以來最慘烈的年度虧損。
翻看年報，虧損的原因清晰可見：
第一：結算規(guī)模下降，毛利率仍處低位。公告中解釋，2025年結算的房地產項目主要對應2023年、2024年銷售的項目。這些項目的地價獲取成本較高，導致結算毛利總額大幅減少。翻譯成大白話就是：前幾年高價拿的地，現(xiàn)在低價賣房，不虧才怪。
第二：信用減值和資產減值大幅增加。由于業(yè)務風險敞口升高，萬科不得不新增計提大量減值準備。
第三：經(jīng)營性業(yè)務虧損。扣除折舊攤銷后，萬科的經(jīng)營業(yè)務整體仍處于虧損狀態(tài)。
第四：資產交易折價。 報告期內，部分大宗資產和股權交易價格低于賬面值，相當于"割肉賣血"。
820億元的虧損，不是偶然，而是房地產行業(yè)下行周期的必然結果。
從季度數(shù)據(jù)看，萬科的惡化軌跡更加清晰。2025年Q3單季，萬科營業(yè)收入560.65億元，同比下降27.30%；歸母凈利潤虧損160.69億元，同比驟降98.61%。僅第四季度，萬科就虧損了約540億元。
截至2025年Q3末，萬科總資產11365.95億元，較上年末下降11.64%；歸屬于上市公司股東的所有者權益1757.56億元，較上年末下降13.28%。一年時間，"家底"縮水了超過200億元。
■ 債務保衛(wèi)戰(zhàn)：800億紓困計劃浮出水面
虧損只是表象。真正讓市場擔憂的，是萬科的債務問題。截至2025年第三季度末，萬科負債合計約8356億元，較上年末減少約1118億元。其中一年內到期的非流動負債約1279億元，短期借款約235億元。
據(jù)REDD報道，深圳政府正著手推動一項涉及800億元人民幣的紓困計劃。這是一攬子重組方案的核心內容：
對于境內債券，萬科正在考慮三種方案：一是展期最長10年，在展期期間每年支付1%的利息；二是按市場價格回購境內債券；三是將債券置換為以特定項目為抵押品的信托產品。
對于銀行貸款和非標債務，萬科同樣考慮進行10年展期，部分債務將獲得充足的抵押品作為擔保。
關于新增資金，800億元紓困資金中，約半數(shù)由政府（深圳方面）出資，剩余來自商業(yè)銀行。
但需要注意的是，報道同時指出上述討論仍處于初步階段，且不包括萬科境外子公司及債券。
市場對這一方案的反應是復雜的。一方面，10年展期+1%年息的方案，意味著債權人需要在漫長時間內接受低回報。另一方面，800億資金的注入，至少在短期內緩解了萬科的流動性壓力。
然而，境外債權人的態(tài)度卻截然不同。市場普遍認為，境外債權人"或很難同意展期10年"的安排。這也意味著，萬科的境外債務問題，仍然是一個待解的難題。
債務重組方案的消息傳出后，萬科的美元債市場首先給出了反應。據(jù)DMINews報道，由于周末關于境內債務展期10年的傳聞，萬科美元債于周一早間下跌4個點。而在此前的兩周，萬科美元債已經(jīng)回吐了約10-12個點的漲幅。在此之前，市場曾傳聞普洛斯陷入窗口指導，而萬科持有普洛斯21%的股份，這一消息也曾一度拖累萬科美元債。
■ 還有多少牌可以打？
萬科還沒到山窮水盡的地步。翻看這份財報，還能找到一些積極信號。
保交樓是萬科的底線。2025年，公司硬是保質交付了11.7萬套房子——這個數(shù)字不算小，說明公司的基本功還在。
經(jīng)營服務業(yè)務是萬科的底氣。物業(yè)服務、長租公寓這些業(yè)務，營收沒有出現(xiàn)大幅下滑，算是穩(wěn)住了基本盤。
降本增效是萬科的努力方向。管理費用已經(jīng)連續(xù)兩年下降，說明公司在勒緊褲腰帶過日子。
深圳國資是萬科最后的底牌。深鐵集團已累計向萬科提供借款合同金額超過200億元??，這條大腿夠粗。
但隱憂同樣明顯。合同負債同比大跌31.43%，意味著房子越來越難賣。短期借款增加47%，融資成本越來越高。存貨跌價準備越計提越多，資產還在持續(xù)縮水。
■ 800億能否救萬科？
回到那個最核心的問題：800億紓困計劃，能否幫助萬科走出困境？
從短期看，800億資金注入+10年債務展期，至少給萬科爭取了寶貴的緩沖時間。在這段時間里，萬科可以專注于保交付、穩(wěn)經(jīng)營、調結構。
從長期看，房地產行業(yè)的根本問題在于供需關系變化。如果銷售市場不能回暖，如果融資環(huán)境不能改善，即使度過了眼前的危機，萬科未來的日子仍然艱難。
更關鍵的是，800億紓困方案的落地，還需要時間。據(jù)報道，對于即將于4月23日到期的20億元境內債"23萬科MTN001"，萬科表示如果一攬子重組方案在債券到期日前至少10個交易日獲批，公司將實施全面展期；但若未能獲批，公司將推進此前提出的方案——先支付40%本金，剩余60%展期兩到三年。
這意味著，4月底將是一個重要的時間節(jié)點。
對于萬科而言，2025年是一場艱難的戰(zhàn)斗。820億虧損、債務重組、股價下跌——這些數(shù)字背后，是一家龍頭企業(yè)從巔峰跌落的故事，也是整個行業(yè)從狂熱到理性的縮影。
然而，萬科還沒有倒下。11.7萬套保交付、經(jīng)營服務業(yè)務穩(wěn)健、深鐵集團支持——這些都是萬科繼續(xù)前行的底氣。
萬科能否走出困境？這個問題沒有人能給出確定答案。唯一確定的是：只有活下去，才有機會看到明天。
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