作者：Osyth

來源：資產(chǎn)界

49.8萬平方米、8座自持商場，這是宜家入華28年來規(guī)模最大的一批重資產(chǎn)處置項目。

2026年7月，仲量聯(lián)行受宜家母公司英格卡集團(tuán)獨(dú)家委托，打包掛牌上海、廣州、天津、哈爾濱、南通、徐州、貴陽、寧波八城閑置宜家自持物業(yè)。

7家門店于2026年2月集中閉店，貴陽店早在2022年便已停運(yùn)，全部物業(yè)現(xiàn)已清空，無租約、無糾紛，支持現(xiàn)狀交付。

這些方正巨型建筑有一個廣為人知的俗稱——“藍(lán)盒子”，標(biāo)志性的藍(lán)黃配色取自瑞典國旗，數(shù)十年間成為大眾熟知的商業(yè)符號。

如今，這批地標(biāo)集體掛牌待售，遠(yuǎn)郊巨型家居賣場的時代正在翻篇。

01

八座城市，同一“藍(lán)盒子”不同命

八處賣場建筑形態(tài)一致，但城市能級、地段價值、市場基本面各不相同，盤活難度與投資邏輯天差地別。

一線城市：上海、廣州

上海寶山店10.5萬平方米，曾是亞洲最大宜家，位于寶山成熟商圈，緊鄰中環(huán)、雙地鐵覆蓋，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)、剛需住宅密集，改造后資產(chǎn)增值空間可觀；但是10.5萬方的體量意味著改造成本極高，非普通玩家所能承接。

廣州番禺店約3萬平方米，2018年開業(yè)，是宜家在廣州布局的第二家商場。

番禺作為廣州人口大區(qū)，消費(fèi)底盤穩(wěn)固，3萬方的體量相對適中，改造為社區(qū)商業(yè)或中高端精品賣場的空間較大，投資門檻相對較低。

二線省會：天津、哈爾濱

天津中北店約7.9萬平方米，不過天津商業(yè)地產(chǎn)近年供應(yīng)過剩，空置率承壓，7.9萬方體量同樣不小，定位需謹(jǐn)慎。

哈爾濱店6.6萬平方米，2017年開業(yè)，開業(yè)初期一度人滿為患，吸引黑龍江及吉林消費(fèi)者前往，但哈爾濱經(jīng)濟(jì)增長放緩、人口外流，大體量商業(yè)缺少消費(fèi)支撐，市場化運(yùn)營收益有限。

三四線城市：寧波、徐州、南通、貴陽

寧波店9.6萬平方米，2011年開業(yè)，陪伴寧波市民十余年，是這批資產(chǎn)中運(yùn)營時間最長的門店。

寧波作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，購買力強(qiáng)勁，但9.6萬方的超大物業(yè)需要找到精準(zhǔn)定位。

徐州店6.2萬平方米、南通店2.4萬平方米、貴陽店3.4萬平方米，三者差異明顯：南通面積最小，改造投入可控；貴陽停業(yè)四年，長期空置造成物業(yè)損耗，翻新修復(fù)成本偏高；徐州、貴陽本地商業(yè)承載力有限，市場化運(yùn)營增值空間狹窄。

地段決定資產(chǎn)底色，同樣是宜家的“藍(lán)盒子”，放在上海中環(huán)和放在徐州近郊，完全是兩個故事。

02

宜家為什么現(xiàn)在賣掉“藍(lán)盒子”？

宜家賣店，不是臨時起意，這是一場醞釀了至少五年的戰(zhàn)略收縮。

第一層：大店模式走不通了。

這里的“大店模式”，指的是宜家早年近郊幾萬平米巨型倉儲式賣場的單店經(jīng)營打法，核心依賴兩大前提：新房大量成交帶來全屋整裝需求、消費(fèi)者愿意遠(yuǎn)距離到店一次性采購全套家具。

如今兩大前提全部瓦解。

地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，新房成交量下滑，家居需求從一次性全屋采購變成局部翻新、小件更換；線上電商、即時零售分流客源，消費(fèi)者不再需要專程跑遠(yuǎn)郊門店，遠(yuǎn)郊大店逐漸淪為打卡景點(diǎn)，逛店人多、成交極少。

2024財年，宜家中國銷售額同比下降7.6%，較2019年157.7億元的巔峰縮水超三成。

有業(yè)內(nèi)人士估算，這批待售門店的年坪效，不到北京、上海核心門店的四成，單純靠巨型賣場賣貨的經(jīng)營邏輯已經(jīng)無法盈利。

第二層：重資產(chǎn)從“王牌”變成了“包袱”。

如果說第一層是“門店不賺錢了”，那第二層就是“拿著這些店本身也在虧錢”。

這里的“重資產(chǎn)”是指宜家自持土地、自建商場、長期持有的不動產(chǎn)模式。

過去二十年，房價和土地價值持續(xù)上行，宜家低價拿地、自建商場，一方面省去租金成本，另一方面土地和房產(chǎn)持續(xù)增值，通過龐大的實(shí)體賣場形成品牌壁壘，競爭對手難以復(fù)制。

不動產(chǎn)增值加上門店經(jīng)營收益，是宜家在中國最核心的競爭優(yōu)勢。

但進(jìn)入存量時代，邏輯徹底反轉(zhuǎn)——遠(yuǎn)郊大店經(jīng)營效益下滑，物業(yè)每年產(chǎn)生高額稅費(fèi)、維保、人工等剛性固定成本，持續(xù)消耗公司現(xiàn)金流。

倉儲式商場建筑專用性極強(qiáng)，只能適配家居零售，轉(zhuǎn)型改造投入巨大，宜家自身也沒有運(yùn)營公寓、產(chǎn)業(yè)園的能力。

不動產(chǎn)增值周期結(jié)束，繼續(xù)持有只會不斷空置、持續(xù)減值，占用大量沉淀資金。

曾經(jīng)能賺錢、構(gòu)建競爭壁壘的自持物業(yè)，如今變成只會失血、占用資金的包袱。

第三層：賣店不是為了“跑路”，是為了“換賽道”。

從戰(zhàn)略上來看，宜家出售閑置物業(yè)回籠資金，是為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型儲備彈藥。

根據(jù)宜家中國“生長+”全渠道規(guī)劃，品牌重心將轉(zhuǎn)移至市區(qū)小型門店與線上零售。

未來兩年，宜家計劃以北京、深圳為核心，新開10家以上市中心小型社區(qū)門店，縮小單店面積、貼近城區(qū)消費(fèi)人群；同時加碼京東、淘寶即時零售，實(shí)現(xiàn)線上下單當(dāng)日達(dá)。

持有閑置無營收物業(yè)沒有長期價值，將物業(yè)快速變現(xiàn)，把資金投入周轉(zhuǎn)更快、固定成本更低的社區(qū)店與線上業(yè)務(wù)，是資金效率最大化的選擇。

第四層：眼下就是最好的出手時機(jī)。

2026年2月7家門店統(tǒng)一關(guān)停后，經(jīng)過數(shù)月清理，物業(yè)已全部清空、無租戶無租約糾紛，可直接現(xiàn)狀過戶交付，大幅降低交易對接成本。

現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)整體行情低迷，但上海、寧波等核心城市大宗不動產(chǎn)交易仍保持活躍度。

如果持續(xù)空置，物業(yè)將逐年折舊減值，資產(chǎn)價值持續(xù)縮水。

對宜家而言，與其讓這些“藍(lán)盒子”空置等待貶值，不如趁早出貨，落袋為安。

03

49.8萬平“藍(lán)盒子”是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還是硬骨頭？

49.8萬平米的巨型商業(yè)空間集中入市，放在任何市場環(huán)境下都不是一筆小交易。

對于潛在買家而言，這八個“藍(lán)盒子”到底是值得爭搶的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，還是容易砸在手里的硬骨頭？

答案取決于三個問題：進(jìn)去要花多少錢、出來能賺多少錢、這個局自己能接多久。

先看優(yōu)勢，這批資產(chǎn)確實(shí)“干凈”。

資產(chǎn)均已空置、無租約、無產(chǎn)權(quán)糾紛，可實(shí)現(xiàn)簽約后迅速過戶。

建筑單層開闊、配套大面積停車場，主體框架無需拆除重建，可調(diào)整具備轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部、文旅體驗空間等多種用途的基礎(chǔ)。

八處物業(yè)均坐落于各城市成熟片區(qū)，貼合城市更新與產(chǎn)業(yè)擴(kuò)容方向，存量盤活增值潛力充足。

再看挑戰(zhàn)，“藍(lán)盒子”不是一張白紙，是一張已經(jīng)畫好格子的紙。

宜家賣場的內(nèi)部格局專為家居倉儲零售打造，層高、柱距、人流動線、貨運(yùn)卸貨區(qū)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，和寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)購物中心等通用商業(yè)物業(yè)完全不兼容。

想切換經(jīng)營賽道，內(nèi)部隔斷、消防管線、樓層分區(qū)、機(jī)電系統(tǒng)都需要大范圍翻新重構(gòu)，單位改造成本遠(yuǎn)超常規(guī)商辦物業(yè)，前期資金投入門檻很高。

那么問題來了，誰會接盤？

業(yè)界目前有三種猜測：

第一種可能是專業(yè)機(jī)構(gòu)的長線持有。

商業(yè)不動產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)基金或存量資產(chǎn)管理平臺，這是匹配度最高的買方。

標(biāo)準(zhǔn)操作路徑是“收購物業(yè)→投入改造→培育穩(wěn)定租金現(xiàn)金流→借助公募REITs退出。”

2025年12月，英格卡購物中心與高和資本合作成立專項不動產(chǎn)基金，共同持有無錫、北京、武漢三座薈聚聚會體驗中心，就是一次典型的Pre-REITs模式操作，資產(chǎn)出表、資金回籠，同時保留品牌和運(yùn)營權(quán)。

第二種可能是倉儲式零售商接手。

例如山姆、開市客等，但這類買家收購的可能性不高。

單看建筑硬件，倉儲式賣場空間確實(shí)匹配會員超市需求，但這兩類企業(yè)拓店策略與這批資產(chǎn)存在本質(zhì)沖突。

山姆在中國長期堅持輕資產(chǎn)租賃模式，一次性收購數(shù)萬平米重資產(chǎn)與其快速拓店戰(zhàn)略不符。

開市客雖有自持傳統(tǒng)，但偏好從零自建而非接手改造項目。

綜合來看，這條路徑的可能性匹配度偏低。

第三種可能是城投、險資、不動產(chǎn)基金。

這類資本能接受5至10年的回報周期，有城市更新政策加持，也具備對接公募REITs退出的條件。

大體量改造項目回報周期長、前期投入重，只有具備長期持有和城市更新實(shí)操能力的國資、險資機(jī)構(gòu)能夠承接。

寫在最后

說到底，49.8萬平的“藍(lán)盒子”，考驗的不是資金實(shí)力，而是改造與運(yùn)營能力。

從宜家到萬千存量資產(chǎn)，邏輯相通，誰能在空間轉(zhuǎn)換中算清“改造成本”與“未來現(xiàn)金流”的賬，誰就能拿到入場券。

7月25日，深圳，資產(chǎn)界將舉辦「2026存量資產(chǎn)煥新大會」 ，匯聚資產(chǎn)方、特殊資產(chǎn)投資人、處置機(jī)構(gòu)、運(yùn)營方，全天拆解存量商業(yè)盤活全套實(shí)操模型，現(xiàn)場還有5-6個困境商業(yè)項目路演。

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原標(biāo)題： 宜家甩賣8座中國商場：已全面清空