作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

重整帶來的賬面利好，暫時并不意味著經(jīng)營層面的改善。

觀點網(wǎng) 通過司法重整成功卸下債務包袱的金科股份，即將迎來“摘帽”的一年。

4月27日，金科地產(chǎn)集團股份有限公司發(fā)布2025年年度報告。

數(shù)據(jù)顯示，金科股份2025年實現(xiàn)營業(yè)收入為68.84億元，同比大幅下降75.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤293.25億元，較2024年的虧損319.70億元增長191.73%，實現(xiàn)扭虧為盈；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為虧損355.76億元，較上年下降25.19%。

報告期內(nèi)，該公司通過重整確認729.96億元債務重整收益。

利潤“狂飆”

2025年的金科股份，主要走在重整的“獨木橋”上。翻開年報顯示，重整計劃的成功落地，既保住了金科的“殼”，也帶來了可觀的重整收益。

年報披露，金科股份2025年共實現(xiàn)收入68.84億元，同比大幅下降75.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤293.25億元，同比大幅增長191.73%，實現(xiàn)扭虧為盈。

盡管營業(yè)收入大幅下滑，但該公司凈利潤卻實現(xiàn)“狂飆”。透過財報不難看出，增長的利潤主要得益于當期非經(jīng)常性損益。

數(shù)據(jù)顯示，2025年金科非經(jīng)常性損益合計649.01億元，主要由資產(chǎn)處置、政府補助等組成，其中債務重組損益便貢獻了729.96億元。

作為近年來A股首家正式進入重整程序的大型上市房企，也是首家主動申請重整的千億房企，金科股份2025年主旋律便是推進重整進程。

歷時近一年八個月，金科形成了“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”的復合償債方案。

其中，金科以“資本公積轉(zhuǎn)增股票”方式，引入了“上海品器聯(lián)合體+長城資產(chǎn)+四川證券投資基金”的聯(lián)合投資陣容，各方重整投資人合計出資26.28億元，認購30億股股票。

在資產(chǎn)處置方面，金科保留了17家一級子公司股權(quán)及其下屬公司；另外20家一級子公司股權(quán)及其下屬公司全部作為償債資源，通過設立服務信托向債權(quán)人分配信托受益權(quán)份額，該部分資產(chǎn)評估價值約為17.44億元。

基于此，普通債權(quán)主要通過分配服務信托的受益權(quán)份額以及前述轉(zhuǎn)增股票進行清償；職工債權(quán)與稅款債權(quán)則在規(guī)定期限內(nèi)以現(xiàn)金方式全額或分期清償；有財產(chǎn)擔保債權(quán)則根據(jù)擔保財產(chǎn)是否屬于“保留資產(chǎn)”而采取不同清償方式，包括以物抵債、處置變現(xiàn)或通過服務信托的優(yōu)先受益權(quán)份額受償。

至2025年12月15日，金科股份發(fā)布《關于公司及控股子公司重整計劃執(zhí)行完畢的公告》，正式宣告重整目標已達成。

其中，重整投資人共計26.28億元的投資款已全額支付到位；破產(chǎn)費用、職工債權(quán)及普通債權(quán)對應的清償資金均已支付或完成專項預留；通過資本公積轉(zhuǎn)增的約52.94億股股票已轉(zhuǎn)增并劃轉(zhuǎn)至指定賬戶；破產(chǎn)服務信托合同、資產(chǎn)管理協(xié)議已正式簽署并生效。

據(jù)年報披露，公司（母公司）需清償?shù)膫鶛?quán)總額為873.83億元（重整計劃債權(quán)總額為919.62億元，其中劣后債權(quán)金額3.04億元），確認債務重整收益470.01億元；重慶金科需清償?shù)膫鶛?quán)總額為660.32億元（重整計劃債權(quán)總額為679.81億元，其中劣后債權(quán)金額2.99億元），確認債務重整收益108.64億元；合并報表層面按會計準則相關規(guī)定處理確認重整收益145.42億元。

隨著重整帶來的相關收益在年報中體現(xiàn)，金科同步發(fā)布申請撤銷退市風險警示及其他風險警示的公告。

觀點新媒體獲悉，此前金科股份在2022年、2023年及2024年連續(xù)三年扣除非經(jīng)常性損益前后的凈利潤均為負值，且2024年度期末凈資產(chǎn)為負值，審計報告亦指出其持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性，因而被深交所實施了退市風險警示。

事實上，至2025年第三季度末尚未完成重整時，該公司歸屬于上市公司股東的凈利潤32.55億元，總負債仍高達1962.98億元，總資產(chǎn)為1703億元，凈資產(chǎn)為-259.92億元。

也就是說，若僅依靠經(jīng)營收入，上述指標距離“摘帽”仍有鴻溝。

業(yè)務轉(zhuǎn)向

重整帶來的賬面利好，暫時并不意味著經(jīng)營層面的改善。扣除非經(jīng)常性損益后，該公司仍處于大幅虧損狀態(tài)，2025年扣非凈利潤為-355.76億元。

債務重組帶來的利潤并不能掩蓋營收賬面上的大幅縮水。報告期內(nèi)，該公司結(jié)算面積約103萬平方米，同比下降約75%；營業(yè)收入約68.84億元，同比降幅亦約75%。

截至報告期末，金科股份及所投資的公司累計完成交付住宅及商業(yè)總套數(shù)約31.67萬套，累計交付總面積4902萬平方米，實現(xiàn)銷售金額約80.41億元，“保交房”任務整體進度已達成約98.5%。

對于業(yè)務收縮，金科股份解釋稱，主要因整體項目銷售下滑，當期達到交付條件的項目較上年同期大幅減少，導致結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤減少。

與此同時，原部分子公司流動性風險未得到改善，無新增土地投資，項目層面因債務逾期導致的訴訟執(zhí)行、凍結(jié)查封持續(xù)增加，疊加存量可售資源進一步減少，致使公司及所投資項目的銷售規(guī)模大幅下滑。

不過，值得一提的是，存貨及結(jié)轉(zhuǎn)項目減少，也與將資產(chǎn)分配至信托進行債務清償有關。

“重生”之后，金科股份的業(yè)務結(jié)構(gòu)也在轉(zhuǎn)向。

年報披露，與過去的專注房地產(chǎn)銷售及運營不同，金科股份未來主營業(yè)務將聚焦于城市更新、資產(chǎn)管理、運營管理、科技投資、數(shù)字經(jīng)濟等領域。

年報中表示，結(jié)合重整引戰(zhàn)工作，金科股份提前布局了重整后新的業(yè)務增長點。

代建業(yè)務方面，報告期內(nèi)金科股份代建項目實現(xiàn)銷售金額約8.87億元，主要通過商業(yè)代建、管理咨詢等方式帶動代建業(yè)務增長。

數(shù)據(jù)顯示，2025年金科新增簽約全過程代建項目45個，新增管理面積467萬平方米，預計合同收入超7.1億元，新增簽約管理咨詢類項目預計合同收入超2.1億元。

自重慶金科金建管企業(yè)管理集團有限責任公司成立以來，累計簽約全過程代建項目68個，新增管理面積803萬平方米，預計合同收入超11億元，累計簽約管理咨詢類項目預計合同收入超3.1億元。

產(chǎn)商業(yè)務方面，金科產(chǎn)商在做好存量項目管理的同時，持續(xù)挖掘細分賽道業(yè)務機會，2025年全年輕資產(chǎn)簽約項目14個，全口徑合同金額3.9億元，新增在管商業(yè)面積規(guī)模8.4萬平方米。

但也需注意到，上述新業(yè)務尚未形成有效的造血能力。

2026年一季報數(shù)據(jù)顯示，在置出部分地產(chǎn)業(yè)務后，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入2.4億元，較上年同期7.53億元大幅下降68.14%。

金科股份表示，這一變動并非源于市場需求下滑或銷售能力下降，而是合并范圍調(diào)整帶來的賬面變化。

數(shù)據(jù)顯示，金科股份一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4223.98萬元，扣非凈利潤為-3752.64萬元，仍處于虧損狀態(tài)。

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原標題： 年報觀察 | 金科“重生”的一年