作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

重整帶來的賬面利好，暫時(shí)并不意味著經(jīng)營(yíng)層面的改善。

觀點(diǎn)網(wǎng) 通過司法重整成功卸下債務(wù)包袱的金科股份，即將迎來“摘帽”的一年。

4月27日，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2025年年度報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，金科股份2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為68.84億元，同比大幅下降75.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)293.25億元，較2024年的虧損319.70億元增長(zhǎng)191.73%，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為虧損355.76億元，較上年下降25.19%。

報(bào)告期內(nèi)，該公司通過重整確認(rèn)729.96億元債務(wù)重整收益。

利潤(rùn)“狂飆”

2025年的金科股份，主要走在重整的“獨(dú)木橋”上。翻開年報(bào)顯示，重整計(jì)劃的成功落地，既保住了金科的“殼”，也帶來了可觀的重整收益。

年報(bào)披露，金科股份2025年共實(shí)現(xiàn)收入68.84億元，同比大幅下降75.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)293.25億元，同比大幅增長(zhǎng)191.73%，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

盡管營(yíng)業(yè)收入大幅下滑，但該公司凈利潤(rùn)卻實(shí)現(xiàn)“狂飆”。透過財(cái)報(bào)不難看出，增長(zhǎng)的利潤(rùn)主要得益于當(dāng)期非經(jīng)常性損益。

數(shù)據(jù)顯示，2025年金科非經(jīng)常性損益合計(jì)649.01億元，主要由資產(chǎn)處置、政府補(bǔ)助等組成，其中債務(wù)重組損益便貢獻(xiàn)了729.96億元。

作為近年來A股首家正式進(jìn)入重整程序的大型上市房企，也是首家主動(dòng)申請(qǐng)重整的千億房企，金科股份2025年主旋律便是推進(jìn)重整進(jìn)程。

歷時(shí)近一年八個(gè)月，金科形成了“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”的復(fù)合償債方案。

其中，金科以“資本公積轉(zhuǎn)增股票”方式，引入了“上海品器聯(lián)合體+長(zhǎng)城資產(chǎn)+四川證券投資基金”的聯(lián)合投資陣容，各方重整投資人合計(jì)出資26.28億元，認(rèn)購30億股股票。

在資產(chǎn)處置方面，金科保留了17家一級(jí)子公司股權(quán)及其下屬公司；另外20家一級(jí)子公司股權(quán)及其下屬公司全部作為償債資源，通過設(shè)立服務(wù)信托向債權(quán)人分配信托受益權(quán)份額，該部分資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值約為17.44億元。

基于此，普通債權(quán)主要通過分配服務(wù)信托的受益權(quán)份額以及前述轉(zhuǎn)增股票進(jìn)行清償；職工債權(quán)與稅款債權(quán)則在規(guī)定期限內(nèi)以現(xiàn)金方式全額或分期清償；有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)則根據(jù)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)是否屬于“保留資產(chǎn)”而采取不同清償方式，包括以物抵債、處置變現(xiàn)或通過服務(wù)信托的優(yōu)先受益權(quán)份額受償。

至2025年12月15日，金科股份發(fā)布《關(guān)于公司及控股子公司重整計(jì)劃執(zhí)行完畢的公告》，正式宣告重整目標(biāo)已達(dá)成。

其中，重整投資人共計(jì)26.28億元的投資款已全額支付到位；破產(chǎn)費(fèi)用、職工債權(quán)及普通債權(quán)對(duì)應(yīng)的清償資金均已支付或完成專項(xiàng)預(yù)留；通過資本公積轉(zhuǎn)增的約52.94億股股票已轉(zhuǎn)增并劃轉(zhuǎn)至指定賬戶；破產(chǎn)服務(wù)信托合同、資產(chǎn)管理協(xié)議已正式簽署并生效。

據(jù)年報(bào)披露，公司（母公司）需清償?shù)膫鶛?quán)總額為873.83億元（重整計(jì)劃債權(quán)總額為919.62億元，其中劣后債權(quán)金額3.04億元），確認(rèn)債務(wù)重整收益470.01億元；重慶金科需清償?shù)膫鶛?quán)總額為660.32億元（重整計(jì)劃債權(quán)總額為679.81億元，其中劣后債權(quán)金額2.99億元），確認(rèn)債務(wù)重整收益108.64億元；合并報(bào)表層面按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定處理確認(rèn)重整收益145.42億元。

隨著重整帶來的相關(guān)收益在年報(bào)中體現(xiàn)，金科同步發(fā)布申請(qǐng)撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示及其他風(fēng)險(xiǎn)警示的公告。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，此前金科股份在2022年、2023年及2024年連續(xù)三年扣除非經(jīng)常性損益前后的凈利潤(rùn)均為負(fù)值，且2024年度期末凈資產(chǎn)為負(fù)值，審計(jì)報(bào)告亦指出其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在不確定性，因而被深交所實(shí)施了退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

事實(shí)上，至2025年第三季度末尚未完成重整時(shí)，該公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)32.55億元，總負(fù)債仍高達(dá)1962.98億元，總資產(chǎn)為1703億元，凈資產(chǎn)為-259.92億元。

也就是說，若僅依靠經(jīng)營(yíng)收入，上述指標(biāo)距離“摘帽”仍有鴻溝。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向

重整帶來的賬面利好，暫時(shí)并不意味著經(jīng)營(yíng)層面的改善。扣除非經(jīng)常性損益后，該公司仍處于大幅虧損狀態(tài)，2025年扣非凈利潤(rùn)為-355.76億元。

債務(wù)重組帶來的利潤(rùn)并不能掩蓋營(yíng)收賬面上的大幅縮水。報(bào)告期內(nèi)，該公司結(jié)算面積約103萬平方米，同比下降約75%；營(yíng)業(yè)收入約68.84億元，同比降幅亦約75%。

截至報(bào)告期末，金科股份及所投資的公司累計(jì)完成交付住宅及商業(yè)總套數(shù)約31.67萬套，累計(jì)交付總面積4902萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額約80.41億元，“保交房”任務(wù)整體進(jìn)度已達(dá)成約98.5%。

對(duì)于業(yè)務(wù)收縮，金科股份解釋稱，主要因整體項(xiàng)目銷售下滑，當(dāng)期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較上年同期大幅減少，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤(rùn)減少。

與此同時(shí)，原部分子公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)未得到改善，無新增土地投資，項(xiàng)目層面因債務(wù)逾期導(dǎo)致的訴訟執(zhí)行、凍結(jié)查封持續(xù)增加，疊加存量可售資源進(jìn)一步減少，致使公司及所投資項(xiàng)目的銷售規(guī)模大幅下滑。

不過，值得一提的是，存貨及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少，也與將資產(chǎn)分配至信托進(jìn)行債務(wù)清償有關(guān)。

“重生”之后，金科股份的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也在轉(zhuǎn)向。

年報(bào)披露，與過去的專注房地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)不同，金科股份未來主營(yíng)業(yè)務(wù)將聚焦于城市更新、資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)管理、科技投資、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域。

年報(bào)中表示，結(jié)合重整引戰(zhàn)工作，金科股份提前布局了重整后新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

代建業(yè)務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)金科股份代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額約8.87億元，主要通過商業(yè)代建、管理咨詢等方式帶動(dòng)代建業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年金科新增簽約全過程代建項(xiàng)目45個(gè)，新增管理面積467萬平方米，預(yù)計(jì)合同收入超7.1億元，新增簽約管理咨詢類項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同收入超2.1億元。

自重慶金科金建管企業(yè)管理集團(tuán)有限責(zé)任公司成立以來，累計(jì)簽約全過程代建項(xiàng)目68個(gè)，新增管理面積803萬平方米，預(yù)計(jì)合同收入超11億元，累計(jì)簽約管理咨詢類項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同收入超3.1億元。

產(chǎn)商業(yè)務(wù)方面，金科產(chǎn)商在做好存量項(xiàng)目管理的同時(shí)，持續(xù)挖掘細(xì)分賽道業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，2025年全年輕資產(chǎn)簽約項(xiàng)目14個(gè)，全口徑合同金額3.9億元，新增在管商業(yè)面積規(guī)模8.4萬平方米。

但也需注意到，上述新業(yè)務(wù)尚未形成有效的造血能力。

2026年一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在置出部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，金科股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.4億元，較上年同期7.53億元大幅下降68.14%。

金科股份表示，這一變動(dòng)并非源于市場(chǎng)需求下滑或銷售能力下降，而是合并范圍調(diào)整帶來的賬面變化。

數(shù)據(jù)顯示，金科股份一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-4223.98萬元，扣非凈利潤(rùn)為-3752.64萬元，仍處于虧損狀態(tài)。

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原標(biāo)題： 年報(bào)觀察 | 金科“重生”的一年