作者：桿姐

看完地產大咖招商蛇口旗下小弟招商局置地的2021年業績公告（詳見《不會做很大的招商局置地》，2022年3月22日），本期杠桿地產2021年地產行業財報拆解“地產年鑒”欄目，終于該說說招商蛇口了。

近期房企、物企年度業績密集發布，桿友有特別想看的房企、物企年報，請迎留言告訴我。

01營收較快增長，利潤卻下滑

招商蛇口的年報披露，2021年，其實現1606.43億元營收，同比增加23.93%；

不過，歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比卻是減少15.35%。

（1）報告期內,公司房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降。

總結起來，一方面是市場變了，毛利率下滑；一方面減值影響；同時轉讓投資收益減少。

而且我們看，所有片區的的毛利率全部下滑的，無一幸免。

特別華東和西南區域，毛利率下滑超4個點。

02業務能力豐富，難抵寫字樓、酒店出租率不景氣

不過，和一般房企比起來，招商蛇口的業務更加豐富，布局核心城市，韌性總體要強很多。

如年報披露的，招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是招商局集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。

按照招商蛇口的介紹，該司以“成為中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為目標，從城市功能升級、生產方式升級、生活方式升級三個角度入手，為城市發展與產業升級提供綜合性的解決方案，為客戶的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命周期的產品與服務。

比如在全國郵輪港口方面，網絡化布局與商業模式復制，實現“船、港、城、游、購、娛”一體化聯動管理，構建集旅游地產、母港經濟、郵輪產業于一身的高端旅游服務生態圈，目前已初步完成在深圳、廈門、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。

打造世界級超大型會展綜合體——深圳國際會展中心為標桿，為杭州、重慶等城市的會展項目提供代建、運營、咨詢等專業服務……

其他產業聚集、園區運營、各類住宅、商業項目等也是非常多。

而且招商蛇口重倉核心城市，年報說2021年，在劃定的“強心30城”中權益地價投入占總投資額的90%，重點布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市，位于國家重點城市群長三角和粵港澳的合計投資比重超70%。

這保證了價格和基本的利潤。

不過即便如此，杠桿地產發現在上述不錯的城市，招商蛇口的商業綜合體出租率總體還行，但寫字樓出租率依舊不算太好。

如上圖，也有不錯的，但有不少的出租率低于70%，且其城市層級并不低。

這大概不是招商蛇口的原因，而是和宏觀經濟局面、部分樓宇的區位及周邊等有關。

同樣，通過年報，杠桿地產看到，招商蛇口旗下的酒店營收和年均出租率就更差。

如上圖，14家酒店，有10家左右年均出租率低于60%，20%左右，甚至低于20%的也大有人在，你說這生意怎么做？

全球黑天鵝持續影響，我們商旅方面的嚴厲管制如果持續，可以想見如何改善？

只能說2020年太慘了，希望2022年能更好恢復一些吧。

03融資優秀，部分現金流數據異動

債務狀況，從年報看，招商蛇口還是很穩健的。2021年末，剔除預收賬款后的資產負債率61.67%，未剔除預收賬款后的資產負債率68.94%，凈負債率42.82%，現金短債比1.25。

招商蛇口主要融資中，銀行是絕對大頭，這保證了較低的平均利率和可以使用的周期較長。

如上圖，最低利率1.30%，最高的7.05%——當然這個還是有點高了。不過，總體不高。

住宅開發項目權益銷售額1658億元，近三年經營活動產生的現金流量凈額不為負。

不過有趣的是，杠桿地產看到，招商蛇口經營活動產生的現金流量凈額2021年為259.77億元，2020年為276.22億元，下滑5.96%。

同時，投資活動產生的現金流量凈額為-242.77億元，2020年為-48.18億元，下滑403.87%年，年報解釋說購建固定資產及聯合營公司投資及墊款增加。

然后籌資活動產生的現金流量凈額為-111.61億元，2020年為78.94億元，下滑41.39%，主要是歸還借款及合作方墊款增加。

最后杠桿地產看到，招商蛇口現金及現金等價物凈增加額-96.12億元，2020年為147.93億元，下滑164.98%，因為購建固定資產及聯合營公司投資及墊款增加。

小結一下，招商蛇口是一家不錯的公司，當然在特殊背景下，也遇到了一些問題。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 優質如招商蛇口，也遇到了問題|地產年鑒④