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商業不動產REITs試點落地已滿半年，梳理兩家上市公司公告可見，天津老城廂形成一組罕見對照樣本：片區自持購物中心、配套寫字樓分屬大悅城控股、長榮股份兩家主體，且均已啟動REITs籌備。兩處物業物理連片、共享片區配套，各類公共配套使用權、權責劃分均需在申報材料完整列明，但二者產權相互獨立，運營能力、資產處置訴求與機構估值邏輯存在本質差異。
從行業整體申報格局來看，當前商業不動產REITs形成兩條主流路徑：以商業運營為主業、具備持續擴儲能力的不動產企業，可借助證券化搭建資產滾動閉環；主業與地產無關的實體民企，則通過REITs剝離寫字樓這類非主業重資產、回籠經營資金。天津老城廂同步推進申報的購物中心與寫字樓標的，恰好清晰凸顯兩類原始權益人的底層運營邏輯分歧，也折射出當下REITs市場資產估值定價邏輯發生明顯切換。
同片不同命：兩家業主各自打的什么算盤
7月10日，大悅城控股披露董事會審議通過REITs申報相關議案，底層物業坐落于南門外大街2號、6號，原始權益人為中糧置業，項目聯合華夏基金、中信證券搭建產品架構。整套交易架構對標已上市華夏大悅城消費REIT，通過新設SPV完成股權收購與增資，發行后由大悅城（天津）有限公司吸收合并SPV；本次REITs戰略配售階段原始權益人最低自持份額比例不低于20%，設置60個月、36個月兩檔分層鎖倉，同時遵循年度90%可供分配收益向投資者分配的監管規則。
作為央企中糧集團旗下，兼具住宅開發與商業運營能力的上市地產平臺，大悅城控股搭建一體化招商、業態調改與數字化運營體系，具備華夏大悅城消費REIT完整發行及存續管理實操經驗，擁有持續優化租金的成熟運營模式。
從財報杠桿與債務接續情況看，大悅城暫無短期償債壓力，發行REITs核心目標是存量資產滾動擴張。?2025年末公司有息負債同比壓降39億元，一年內到期債務占比僅23%，當年新發債券平均利率2.36%?；2026年4月一筆30億元公司債實現全額接續，債務安全墊充足。2024年上市的華夏大悅城消費REIT合計募資33.23億元，資金全部用于商業拓展與存量改造；若天津項目順利發行，回籠低成本資金可投向2025年落地的青島、三亞兩座大悅城。
根據項目公開運營資料，天津大悅城摒棄粗放鋪位調整模式，搭建四維招商體系，?2026年上半年落地35家城市級首店、旗艦店?，覆蓋餐飲、二次元、美妝等多大賽道，依托五大特色空間分區運營。天津大悅城持續的品牌迭代動作有望帶動租金修復，但區域新增商業載體帶來的競爭約束客觀存在。戴德梁行2026年一季度商辦數據顯示，老城廂商圈持續新增區域商業項目，多地核心商鋪租金小幅下行；同一綜合體分屬不同產權主體時，消防、中央空調、地下車庫等公共設施權責、分攤協議均需逐項編制，同類項目申報階段常會收到監管問詢，項目推進存在不確定性。
另一申報標的為悅府廣場1號樓（長榮大廈），權屬歸長榮股份所有。公司2026年3月5日發布公告啟動REITs籌備，截至目前僅對外披露框架方案，尚未召開股東會完成內部終審，也未披露向監管遞交申報材料的相關進展。該寫字樓2017年收購自中糧集團，總建面6.36萬㎡，地上34層、地下3層，由全資項目公司天津名軒智慧城科技發展有限公司持有；收入僅涵蓋租金、物業、停車、廣告等靜態收益，無法像購物中心通過品牌活動、業態更新創造增值。按照REITs發行后的運營安排，公司可另行指定下屬運營子公司負責樓宇基礎維保，但長榮股份主營印刷裝備制造，年報未設置商業地產運營板塊，集團缺乏經營性資產增值運營體系，難以主動提升租金收益。
二者發行訴求差異明顯。大悅城依托全國商管體系，以REITs打通"投融建管退"資產循環；長榮股份核心目標是剝離寫字樓這類非主業重資產。按照《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》（證監會公告〔2025〕21號）、《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（證監發〔2025〕63號）監管要求，原始權益人發行回收資金需匹配自身主營業務，長榮回籠資金將投向印刷裝備制造主業，并無商業地產擴張規劃。兩份公告均約定原始權益人戰略配售持股比例不低于發行份額20%，相關事項需股東大會、監管多層審批，授權有效期24個月，市場行情、資產估值偏差都會影響項目落地節奏。
寫字樓基本面持續承壓，增值空間被進一步壓縮。戴德梁行2026年一季度數據顯示，?天津甲級寫字樓存量279.4萬㎡，整體空置率34.93%，租金環比小幅下行?，天津市場年內還將新增17.2萬㎡辦公物業。長榮大廈周邊商務項目密集，企業續租議價能力較強，樓宇僅依靠長期租約維持基礎現金流，租金中長期上行空間有限；購物中心每年持續投入品牌、場景改造資金，寫字樓僅產生零星設備維修支出，缺少租金增值運營手段。
地段不靈了：機構開始拿現金流說話
自2024年初消費基礎設施公募REITs試點落地以來，機構對零售、辦公兩類資產遠期現金流、估值區間判斷出現明顯分化，資產持續創造收益的能力，成為區分估值溢價與折價的核心標尺，天津這一組對照標的恰好印證這一行業規律。
財通、華泰2026年6月商業不動產REITs專題研報測算，一二線成熟購物中心REIT預期年化分派率4.1%-6.3%，對應P/FFO為15-32倍；供需承壓城市甲級寫字樓分派率集中在4.4%-4.8%，P/FFO穩定于20-23倍。零售物業可依靠品牌更新修復租金，但持續調改會產生階段性資本開支，機構測算時會同步扣減相關成本，定價更為審慎。
華夏大悅城消費REIT披露2026年上半年運營數據顯示，?成都項目出租率97.23%，較招募書預測高出1.23個百分點，租金收繳率99.53%，存續年化分派率5.48%?，位居同期消費REITs上游。天津大悅城2026年上半年已落地35家城市首店，這套常態化品牌迭代模式，能夠一定程度對沖區域新增商業項目帶來的競爭沖擊。
寫字樓僅依靠存量租約形成基礎現金流，中長期增長空間受限，供需失衡城市辦公類REIT租金復合增速測算值普遍偏低，市場給出的資本化率更為保守。大悅城背靠成熟全國商管團隊，可通過持續業態迭代增厚租金；長榮股份主營裝備制造，未布局商業運營業務，缺少優化資產收益的運營抓手，疊加天津寫字樓整體高空置的市場現狀，市場對該項目遠期現金流普遍持謹慎態度。
兩類主體運營資源的差距直接形成估值分化。大悅城全國在營標準大悅城24座，具備標準化招商、場景孵化能力，REITs募資可持續拿地、拓展商業項目；長榮股份僅跨界持有單棟寫字樓，無配套商業運營資源，發行REITs僅能完成一次性存量不動產資產出表變現，不存在依托募集資金擴張經營性資產的規劃。
從交易所審核導向來看，監管重心逐步向現金流可持續性、運營主體綜合能力傾斜。兩類底層資產同步推進REITs申報，形成可供市場對照的天然觀測樣本：具備常態化業態迭代能力的成熟零售物業，具備一定能力對沖區域新增商業帶來的供給沖擊；僅依靠靜態租賃合約的寫字樓，長期估值容易受區域辦公供需拖累。
誰能調得動租戶，誰就拿得到高估值
大悅城、長榮股份同步推進證券化，是國內存量不動產資本化浪潮的典型縮影，商業運營房企擴產、實體民企剝離重資產兩條路徑集中于同一綜合體，二者估值分歧，也為一級申報與二級投資提供清晰區分標尺。
對自持商業運營房企而言，REITs并非單純變現通道，而是市場化檢驗運營成色的標尺。想要獲得穩定二級市場估值支撐，核心依靠常態化業態迭代、圈層精細化運營對沖外部波動；僅依靠區位、建筑規模而缺少持續運營能力的物業，對應資產估值溢價空間存在持續收窄趨勢。
跨界持有辦公物業的實體制造民企則截然不同，REITs核心作用是剝離重資產、優化資產負債表。按照商業不動產REITs監管規則，原始權益人回籠資金需貼合主業布局，長榮資金將集中投向印刷裝備制造核心主業，企業發展重心聚焦實體產業，并無持續布局商業不動產的規劃。這類底層資產增長空間狹窄，很難獲得估值溢價，疊加寫字樓租金增長乏力、行業空置率居高不下的現狀，資產增值彈性普遍不及成熟購物中心。
在完成全部審批前，天津大悅城購物中心尚需股東大會、交易所及證監會多輪審核；長榮大廈寫字樓也需完成內部決策與多層監管審批，同時存在底層資產評估估值與市場預期錯位、二級市場環境波動等不確定性，兩類項目落地時點、發行規模均存在不確定性。
長期來看，不同運營能力帶來的資產之間的估值分化大概率會持續加深，這組天津對比樣本將成為機構區分零售、辦公物業定價的重要參考，?資產主動運營帶來的凈運營增長潛力，將長期左右標的二級市場估值與分紅水平?。
數據來源及免責聲明：大悅城控股、長榮股份相關公告及年報，華夏大悅城消費REIT運營公告，財通證券、華泰證券REITs專題研報，戴德梁行天津商辦報告，證監會商業不動產REITs試點相關監管文件。本文僅為行業客觀分析，不構成任何投資建議，項目具體進展、發行方案及運營數據均以官方公示文件與招股說明書為準。
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