8月17日，證監(jiān)會(huì)對外公示兩份公募REITs準(zhǔn)予注冊批復(fù)，文件落款日期均為8月13日，華泰紫金華住安住商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、博時(shí)山東鐵投路橋基建REIT雙雙完成注冊流程，分別擬在深交所、上交所上市。?

該項(xiàng)目目前僅完成交易所受理，尚未出具問詢函，部分潛在疑點(diǎn)或?qū)⒃诤罄m(xù)問詢回復(fù)環(huán)節(jié)進(jìn)一步披露。

這是?南京首只進(jìn)入交易所申報(bào)序列的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REIT?，也是金鷹國際集團(tuán)旗下首單REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)鎖定城東仙林金鷹湖濱天地。

天津老城廂同步推進(jìn)申報(bào)的購物中心與寫字樓標(biāo)的，恰好清晰凸顯兩類原始權(quán)益人的底層運(yùn)營邏輯分歧，也折射出當(dāng)下REITs市場資產(chǎn)估值定價(jià)邏輯發(fā)生明顯切換。

2026年5月，公募REITs與機(jī)構(gòu)間REITs行情呈現(xiàn)鮮明分化態(tài)勢——公募端趨于理性定價(jià)，機(jī)構(gòu)間市場則項(xiàng)目加速落地。

當(dāng)光環(huán)逐漸散去，市場更關(guān)心的是：這只被寄予厚望的REITs，究竟是存量盤活的標(biāo)桿，還是帶著明顯瑕疵的試驗(yàn)品？

房企搶灘商業(yè)REITs，才剛剛開始。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整周期，民營企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊、流動(dòng)性壓力凸顯，新城此舉也旨在通過資產(chǎn)證券化置換成本高、久期短的債務(wù)。

作為打通資產(chǎn)“投、融、管、退”閉環(huán)的核心金融工具，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已成為國企、外資運(yùn)營商、上市企業(yè)等多元主體，破解資金沉淀、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、挖掘長期價(jià)值的關(guān)鍵選擇，而行業(yè)快速發(fā)展的背后，各類潛在風(fēng)險(xiǎn)也需警惕。

1月29日至30日，上交所官網(wǎng)顯示，共有8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs進(jìn)入受理流程，這距離相關(guān)政策出臺時(shí)僅一個(gè)月左右，凸顯出監(jiān)管層對商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推進(jìn)工作的極度重視。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，首批3只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已申報(bào)至證監(jiān)會(huì)。

試點(diǎn)文件下發(fā)不足一個(gè)月，第一單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs就要來了。

先說個(gè)行業(yè)里的共識：很多手里握著商業(yè)資產(chǎn)的同行，特別是城投公司，是不是都有過這種困擾——資產(chǎn)明明有潛力，想盤活卻缺長期資本，就算運(yùn)營起來了，資金退出也難，回報(bào)周期一拖就是好幾年，項(xiàng)目往往卡在半路推進(jìn)不下去？

如今，中國不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（C-REIT）已正式邁入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”的全品類發(fā)展新時(shí)代，商業(yè)REITs常態(tài)化發(fā)行及更多城市更新項(xiàng)目達(dá)到可發(fā)行REITs的成熟條件。

恰逢商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)的政策窗口期，華潤置地與專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的合作，也成為房地產(chǎn)企業(yè)依托存量資產(chǎn)對接資本市場、探索“投融管退”的典型樣本。