作者：睿思中國

來源：睿思網

2月上旬，商業不動產REITs領域迎來密集申報高峰。

2月9日至2月11日短短三天內，首農食品集團、崇邦集團兩大主體相繼披露商業不動產REITs正式申報動態，底層資產覆蓋商業綜合體、購物中心；與此同時，首開股份也公告稱，擬以華僑村商街等三個項目為標的，啟動商業不動產REITs申報發行工作。

更值得關注的是，截至2月12日，此前申報的兩單商業不動產REITs項目狀態正式變更為“已受理”，合計募資40.1億元，進一步彰顯了國內商業不動產REITs市場的推進效率。

這一波密集申報動作，不僅快速擴容國內商業不動產REITs隊伍，更清晰折射出在政策引導與房地產行業轉型的雙重驅動下，存量商業資產盤活已進入市場化、規模化新階段，商業不動產與資本市場的聯動正愈發緊密、高效。

作為打通資產“投、融、管、退”閉環的核心金融工具，商業不動產REITs已成為國企、外資運營商、上市企業等多元主體，破解資金沉淀、優化資產結構、挖掘長期價值的關鍵選擇，而行業快速發展的背后，各類潛在風險也需警惕。

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密集申報落地，兩單火速獲受理

此次商業不動產REITs申報熱潮，以“節奏密集、主體多元、標的優質”為鮮明特征，三天內三單項目相繼沖刺上交所，不僅推動國內商業不動產REITs數量穩步攀升，更展現出不同類型市場主體的差異化布局邏輯，為行業注入多元活力。

其中，2月9日，國泰海通崇邦封閉式商業不動產證券投資基金率先正式申報，成為國內第11只、上交所第10只正式申報的商業不動產REITs項目。

2月12日，該項目狀態正式更新為“已受理”，同步披露的信息顯示，其預計募集資金12.6億元，底層資產為嘉亭薈城市生活廣場一期項目，總建筑面積11.05萬平方米，定位為一站式家庭購物中心，涵蓋零售、餐飲、娛樂等多種業態，于2012年9月開業。

該項目的一大亮點是其發起方背景的特殊性，由泛全有限公司與上海國際汽車城新安亭聯合發展有限公司共同發起，管理人為上海國泰海通證券資產管理有限公司，其底層資產背后的核心運營方為崇邦集團。

據悉，崇邦集團成立于2003年，由香港、新加坡、加拿大和荷蘭投資者聯合資深房地產開發團隊組建，深耕上海及周邊地區商業綜合體領域，20年來成功打造了大寧國際商業廣場、金橋國際商業廣場等多個標志性地標項目，運營總建筑面積跨度從8-80萬平方米不等。如今，崇邦試水商業不動產REITs市場，也成為外資參與中國存量地產市場的新范式。

同于2月9日，首開股份披露董事會決議，宣布擬開展商業不動產REITs申報發行工作，成為又一國有房企布局該領域的重要動作。

根據公告，首開股份擬以華僑村商街等三個項目為入池標的資產，申報發行嘉實首開封閉式商業不動產證券投資基金，項目獲批后將由公募基金管理人負責發售。為彰顯對項目的信心，首開股份或其關聯方將參與戰略配售，認購比例不低于基金發售份額的20%。同時，董事會已授權總經理辦公會處理申報發行相關全部事宜，授權有效期長達24個月，為項目推進預留了充足空間。

2月11日，首農食品集團商業不動產REIT正式申報，成為國內第12只、上交所第11只商業不動產REITs項目，進一步延續了申報熱潮。至2月12日，該項目同步轉為“已受理”，預計募資27.50億元，其底層資產聚焦北京昌平龍德廣場，該廣場總建筑面積約22.27萬平方米，為區域內標志性商業綜合體，涵蓋多種商業業態，運營基礎成熟。

公告顯示，北京華聯商廈股份有限公司通過間接持股方式，深度參與到該REITs項目中。據悉，北京華聯擬與首農信息產業投資有限公司、北京三元嘉業集團有限公司共同出資設立元創聯，其中北京華聯認繳出資5億元、首農信息認繳1萬元、三元嘉業認繳10億元，元創聯將收購北京華聯全資子公司持有的龍德置地有限公司50%股權，進而與另一股東北京糧食集團共同作為原始權益人，推動該REITs申報發行，形成了多方協同布局的格局。

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政策賦能與主體訴求的雙向共振

短期內多單商業不動產REITs密集申報，并非偶然，而是政策引導、行業轉型與主體需求三者共振的必然結果。在資本市場高質量發展的大背景下，商業不動產REITs作為“盤活存量、做優增量”的重要抓手，其市場價值正被多方主體認可，同時也面臨著行業發展初期的各類挑戰。

2025年12月，證監會發布的《關于推動不動產投資信托基金(REITs)市場高質量發展有關工作的通知》明確提出，要推動商業不動產REITs平穩健康發展，激發市場主體活力，加大工作推動力度，有序拓展原始權益人范圍，支持民營企業、國企等各類主體通過REITs盤活存量資產。

在此政策導向下，各類市場主體積極響應，加快布局商業不動產REITs，推動市場規模有序增長，業態不斷豐富。從市場主體來看，不同類型參與方布局商業不動產REITs的核心訴求雖有差異，但均圍繞“盤活資產、優化布局”展開。

數據顯示，截至2月12日，滬深交易所共計受理12只商業不動產REITs申報項目，并均已獲受理，預計募資總額達417.1億元，底層資產估值合計437.69億元。

從底層資產質量來看，已受理的商業不動產REITs涵蓋購物中心、奧特萊斯、酒店、辦公樓及商業綜合體等多種業態，且主要分布于上海、廣州、深圳、西安、北京等一線及重點二線城市的核心商圈，資產區位優勢顯著。

進一步來看，除了崇邦集團運營的嘉亭薈城市生活廣場一期項目截至2025年9月出租率為86.27%，其余項目整體出租率普遍高于90%，部分項目達到100%。同時，2026年預期凈現金流分派率區間為3.79%-5.47%，其中中信建投首農食品REIT于2026、2027年度預測分派率分別達6.87%、6.01%，具備較強投資吸引力。

盡管商業不動產REITs市場具備政策支持明確、資產質量優良、投資吸引力較強等優勢，但行業仍處于發展初期，風險與挑戰并存，需各類參與主體保持理性認知。

首先是運營管理風險，商業不動產REITs對底層資產的主動運營管理能力要求，遠高于基礎設施類REITs，資產的招商能力、業態調整能力、客群維護能力，直接決定了現金流的穩定性與資產增值潛力，而部分運營方的專業能力仍需進一步提升。

其次是定價波動風險，國內商業不動產長期缺乏公開、連續的市場化定價體系，REITs作為“定價之錨”尚處于起步階段，二級市場交易價格易受市場情緒、流動性變化及新增項目供給等因素擾動，可能出現估值波動。

此外，資金使用與閉環風險同樣值得關注。根據監管要求，REITs項目回收的資金不得用于購置商品住宅用地，僅可用于存量資產收購、新增相關投資或償還債務。但從目前市場現狀來看，尚無項目完成資金再投資的閉環，商業不動產REITs“投、融、管、退”良性循環的可持續性，仍需長期市場檢驗。

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原標題： 觀察丨三天三單競速！商業不動產REITs迎申報爆發