作者：睿思中國

來源：睿思網

2026年4月7日，上交所信息顯示，中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金項目狀態更新為“已反饋”，距離正式發行上市再進一步。這是唯品會控股旗下第二只REITs產品，底層資產為鄭州杉杉奧萊、哈爾濱杉杉奧萊兩大成熟項目，總估值74.70億元，對應總建筑面積約24.26萬平方米。

據悉，唯品會首單REITs已于2025年8月成立并實現超額分紅，如今第二單快速推進，這也意味著唯品會將成為國內唯一擁有雙奧萊 REITs 平臺的主體。

從寧波單城到“中部+東北”雙城組合，從單體資產到區域分散配置，這場“雙線作戰”能否復制首單成功？雙平臺如何定位、同業競爭如何化解？鄭州與哈爾濱項目成色幾何？隨著審核推進，上述核心問題將逐步清晰。

■ 唯品會的REITs版圖：從“單兵”到“雙響”

唯品會REIT化，本質是自持奧萊資產的規模化證券化運作。截至2025年末，唯品會通過杉杉商業運營22家奧特萊斯，自持面積超209.68萬平方米，是國內開業數量、自持規模第一的奧萊運營商，GMV穩居行業第一梯隊。

2025年8月，中金唯品會奧萊REIT（508082.SH）成立，底層為寧波杉井奧萊。根據2026年3月30日發布的年度報告，該基金2025年8-12月實現營業收入1.18億元，可供分配金額5702.36萬元，分派率達108.99%，出租率、收繳率均100%，首年即超預期兌現收益。

2026年1月，中金唯品會商業不動產REIT項目遞交招募說明書，底層資產為鄭州、哈爾濱雙杉杉奧萊項目，總估值74.70億元，預計2026年、2027年凈現金流分派率分別為4.57%、4.99%，收益分配比例不低于年度可供分配金額90%。

對唯品會而言，雙REIT平臺的核心價值不在于單次融資，而是打通“開發—運營—REITs上市—資金回籠—再擴募”的閉環。在外界看來，唯品會旗下209.68萬平方米自持資產可分批注入，持續提供穩定現金流與資本增值，同時盤活存量、優化負債表，支撐線上線下一體化擴張。

■ 鄭州+哈爾濱：兩個奧萊的成色幾何

本次申報REITs的底層資產均為運營超9年的成熟奧萊，經營基礎扎實，但區域消費環境差異帶來增長挑戰。

鄭州杉杉奧萊2016年9月開業，運營近10年，建筑面積約11.20萬平方米，土地剩余使用年限約30.68年；2025年實現運營收入（不含稅）3.42億元、運營凈收益2.66億元，未來現金流增速約3.79%。

哈爾濱杉杉奧萊2015年9月開業，運營近11年，建筑面積約13.06萬平方米，土地剩余使用年限約27.14年；2025年實現運營收入（不含稅）2.45億元、運營凈收益1.80億元，未來現金流增速約3.54%。

值得注意的是，兩大項目整體增值幅度達368.04%，顯著的資產增值也成為本次REITs申報的重要亮點之一。其中，鄭州項目資產原值8.91億元，評估價值達46.34億元，增值幅度420%；哈爾濱項目資產原值為7.05億元，評估價值達28.36億元，增值幅度達302.28%；

兩大項目2023-2025年加權平均出租率持續超99%，收繳率100%，收入以聯營為主、租賃為輔，聯營扣率穩步提升，現金流穩定性突出。項目分別布局中部核心城市與東北重鎮，可對沖單一區域經濟波動風險，且均為區域銷售領先的奧萊項目，區域競爭壁壘穩固。

但受區域消費環境影響，兩大項目均面臨明顯挑戰：鄭州商業競爭激烈，丹尼斯大衛城、熙地港等項目分流明顯；哈爾濱人口外流趨勢顯著，消費活力相對偏弱，客流與租金增長存在壓力。

對比寧波杉井奧萊2025年營收增長28.77%、運營凈收益增長37.96%的高彈性表現，鄭州、哈爾濱項目受區域消費環境制約，租金增長空間大概率低于寧波杉井奧萊項目。

■ 雙REIT差異化定位

對于市場高度關注的雙平臺定位與同業競爭問題，監管與發行人已明確解決方案。

首先，在資產結構上，已上市的寧波奧萊REIT為長三角單一優質資產，成長性突出但區域集中度高；新申報REIT采用雙城組合，區域分散、體量均衡，抗區域風險能力更強，定位為穩健分紅型產品。

其次，在擴募與競爭管控上，雙REITs堅持業態協同、有序擴募，優先收購同類奧萊資產；原始權益人杉杉商業承諾同一區域不新設競爭性奧萊，存量項目錯位經營；關聯交易嚴格執行市場化定價，優先保障持有人利益。

兩只REITs形成“成長+穩健”互補格局，共同承接唯品會海量自持奧萊資產證券化需求。但更深層的問題是：唯品會是否會整合兩只奧萊REITs，由一只平臺統一運營所有奧萊資產？還是維持“雙平臺”格局，讓市場自行選擇？不同的路徑選擇，將直接影響兩只REITs的估值邏輯與市場投資策略。

■ 奧特萊斯是一門好生意嗎

奧萊業態在國內發展20余年，市場對其盈利能力始終存在分歧。

支持方認為，“品牌+折扣”模式具備強抗周期性，消費理性化趨勢下，消費者對高性價比需求提升，奧萊客流與銷售易實現逆勢增長，同時為品牌方提供高效去庫存渠道。

質疑方則指出，奧萊擴張多為存量消費分流，并未創造增量市場；且高度依賴一線品牌招商，品牌方對選址、裝修、租金要求嚴苛，運營難度較大。

對REITs而言，奧萊現金流與商戶經營深度綁定，租金增長不僅取決于續約漲租，更依賴商戶銷售表現。唯品會本次申報的鄭州、哈爾濱奧萊項目以“聯營+租賃”為核心模式，聯營收入與商戶業績直接掛鉤，收益共享但增長彈性受消費環境約束。雙城項目能否復制成功，仍需持續觀察。

■ 風險提示：不可忽視的隱憂

任何REITs投資均需關注底層資產的經營風險。對本次申報的REITs而言，以下幾點值得警惕：

第一，區域集中度風險。鄭州、哈爾濱分別位于中部和東北區域，均面臨人口流出、消費承壓的挑戰。如果區域經濟持續下行、競爭加劇或出現極端事件，租金收入可能受到顯著沖擊。

第二，單一資產依賴風險。本次REITs僅覆蓋兩個奧萊項目，雖然運營超9年，但資產集中度極高。任何一家奧萊出現經營問題，都將對REITs整體業績產生重大影響。

第三，商戶續約風險。奧萊REITs的租金收入高度依賴商戶續約率。如果一線品牌因戰略調整退出，或租金漲幅超出商戶承受范圍導致流失，空置率上升將直接影響現金流。

第四，估值風險。如果REITs發行估值過高，可能透支未來增長空間，上市后面臨“破發”壓力。奧萊資產以“銷售流水”為估值錨點，估值彈性較大。

第五，關聯交易風險。兩只奧萊REITs同屬唯品會控股，未來擴募可能涉及關聯交易——如何確保定價公允、信息披露充分，是監管關注焦點。

第六，政策風險。消費REITs的擴募規則、稅收優惠、估值方法等政策尚在持續完善中，政策變化可能影響REITs的運營效率和估值水平。

■ 結語

唯品會第二單奧萊REITs推進，標志著國內奧萊REITs從單點試點邁向平臺化、規模化發展階段。依托209萬平方米自持奧萊資產，唯品會搭建起行業獨有的“奧萊REITs雙平臺”，整合線上流量、線下場景與不動產資產優勢，形成閉環資本運作模式。

但區域消費差異、增長彈性不足、平臺定位邊界等問題，仍對其復制首單成功構成挑戰。奧萊業態的存量博弈屬性，也決定其難以維持高速增長。

對投資者而言，奧萊REITs作為特色消費REITs品類，投資價值取決于運營能力、資產質量與擴張節奏。對REITs市場而言，唯品會系列產品印證了消費企業借助REITs工具盤活線下不動產、實現資本循環的可行性，有望重塑國內商業不動產運營與資本運作格局。

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原標題： 觀察丨奧特萊斯REITs第二單來襲：唯品會“雙線作戰”能否復制成功