觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
京東REIT業(yè)績穩(wěn)健向好，并持續(xù)給投資人帶來高比例的、高頻次的現(xiàn)金分紅回報。
觀點網(wǎng) REITs是打通重資產(chǎn)“投融管退”資本循環(huán)的重要環(huán)節(jié)。
今年初，已上市的REITs接連披露2025年資產(chǎn)經(jīng)營情況。能夠發(fā)現(xiàn)，物流倉儲板塊出租率階段性企穩(wěn)，項目經(jīng)營仍呈現(xiàn)分化，關聯(lián)租戶及頭部運營商項目展現(xiàn)出經(jīng)營韌性。
體現(xiàn)在出租率上，關聯(lián)方租戶占比較高項目保持較強穩(wěn)定性，比如京東REIT、順豐REIT以及中外運REIT，四季度末出租率分別為100%、95.9%以及97.8%。
一直以來，倉儲設施在物流業(yè)態(tài)中作為為流通提供服務的基礎設施而存在，過去幾年，基于優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)組合及京東產(chǎn)發(fā)專業(yè)市場化運營管理，京東REIT業(yè)績穩(wěn)健向好，并持續(xù)給投資人帶來高比例的、高頻次的現(xiàn)金分紅回報。
滿租項目年度二次發(fā)布擴募公告
從披露的2025年四季度數(shù)據(jù)來看，京東REIT經(jīng)營保持穩(wěn)健。
公告顯示，四季度京東REIT錄得收入2703.51萬元，可供分配金額1434.92萬元，實際分配金額2002.5萬元，年化現(xiàn)金流分派率4.03%。
京東REIT通過專項計劃持有3個倉儲物流不動產(chǎn)項目公司100%股權，項目分別位于重慶、武漢、廊坊三個物流節(jié)點城市，合計建筑面積約35.1萬平方米，合計可供出租面積約34.13萬平米。報告期末，三個物流倉儲項目均保持100%出租率。
值得關注的是，3月27日，京東REIT發(fā)布正式啟動二次擴募工作，擬購入京東產(chǎn)發(fā)旗下北京、昆明、廣州三個成熟運營的物流園，進一步優(yōu)化基金資產(chǎn)組合。這是自2025年7月以來，京東REIT在一年內(nèi)第二次發(fā)布擴募公告。
本次二次擴募公告涉及三處資產(chǎn)，分別為：位于北京市大興區(qū)的大興空港項目（簡稱“北京項目”）、位于昆明市官渡區(qū)的昆明空港項目（簡稱“昆明項目”）、以及位于廣州市花都區(qū)的廣州花都空港項目（簡稱“廣州項目”）。
二次擴募將與現(xiàn)有資產(chǎn)及首次擴募資產(chǎn)形成戰(zhàn)略互補，進一步完善“核心-樞紐-門戶”聯(lián)動的全國物流網(wǎng)絡布局。
倉儲設施是實體工業(yè)經(jīng)濟的關鍵流通環(huán)節(jié)，選址是決定效率的基礎。京東REIT二次擴募項目均位于核心供應鏈節(jié)點城市。其中，北京大興項目位于首都國際航空樞紐核心區(qū)，依托國家樞紐級航空網(wǎng)絡和京津冀經(jīng)濟圈，實現(xiàn)華北市場與全球供應鏈的高效聯(lián)動；廣州花都項目地處粵港澳大灣區(qū)國際航空樞紐，憑借白云機場空港樞紐及成熟的多式聯(lián)運網(wǎng)絡，能深度覆蓋珠三角制造業(yè)與消費市場；昆明空港項目則立足“一帶一路”關鍵節(jié)點，充分發(fā)揮航空港的樞紐功能，進一步織密西南地區(qū)空港物流網(wǎng)絡，為區(qū)域臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實支撐。
此前首次擴募資產(chǎn)同樣錨定核心交通樞紐。合肥是國務院認定的長三角重要中心城市，國家級綜合交通樞紐，兼具中部先進制造基地、區(qū)域科創(chuàng)高地與國際航空貨運中心職能，已構建起輻射全國、貫通全球的立體化交通網(wǎng)絡。西安更是西北五省不可替代的物流中樞，也是全國首個內(nèi)陸型“4樞紐1基地”國家物流樞紐（陸港型/空港型/生產(chǎn)服務型/商貿(mào)服務型+骨干冷鏈基地）。
通過構建“京津冀-長三角-長江中游-成渝-西南”五大多元化核心經(jīng)濟圈網(wǎng)絡，京東REIT將充分融入國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和“一帶一路”建設大局。顯著提升底層資產(chǎn)對全國核心經(jīng)濟帶與國際合作的覆蓋密度；形成“點-線-面”聯(lián)動的物流網(wǎng)絡，增強供應鏈穩(wěn)定性與輻射能力，是對已持有基礎設施項目覆蓋區(qū)域的有力補充。
除此之外，擴募之后基金總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模將同時增加，擬購入基礎設施項目將為基金提供額外的可供分配收入來源，抗風險能力將進一步增強。
若兩次擴募順利完成，京東REIT的倉儲管理規(guī)模將提升至超過87萬平方米。據(jù)目前經(jīng)營情況，擬購入基礎設施項目總體運營情況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定。
該基金指出，此次擴募符合基金投資策略，是對已持有基礎設施項目覆蓋區(qū)域的補充，可以有效分散資產(chǎn)組合風險，有利于拓展基金持有的倉儲物流園區(qū)資產(chǎn)組合，使該基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時兼具成長性。“常態(tài)化擴募基于京東產(chǎn)發(fā)對公募REITs平臺的長期布局與持續(xù)投入。公司具備充足的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備，未來將持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)組合、提升運營管理水平，依托穩(wěn)健的資產(chǎn)底盤，力爭為投資者提供更為持續(xù)、穩(wěn)定的回報。”
打通“投融管退”
產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，在京東REIT歷史項目續(xù)租過程中，沒有產(chǎn)生任何空置期，租金延續(xù)性非常好。同時服務的租戶京東物流作為行業(yè)頭部企業(yè)，業(yè)務健康財務穩(wěn)健、資信良好、履約能力強，大幅降低了由于租戶業(yè)務不穩(wěn)定帶來的租金收繳風險。
發(fā)布二次擴募事項同日，京東REIT對外披露廊坊項目主要承租人續(xù)租情況，自2026年5月起，廊坊項目公司與主要承租人北京京訊遞續(xù)租首年起始凈有效租金為27.68元/平方米/月，續(xù)簽租約租期內(nèi)的平均凈有效租金為29.87元/平方米/月。
在廊坊項目續(xù)租后，京東REIT2026年一季度末加權平均剩余租期也將由1102天提高至1773天。
過去幾年，行業(yè)整體呈現(xiàn)空置上升和租金下探的調(diào)整期。世邦魏理仕預計，2026年各市場高標倉租金走勢的分化將更加明顯。隨著華東和華北新增供應量顯著下降，區(qū)域內(nèi)大部分市場的租金跌幅將顯著收窄。空置率降至個位數(shù)區(qū)間的武漢、重慶、成都和青島有望迎來租金企穩(wěn)回升，而持續(xù)供不應求的寧波租金增長將進一步加速。
上市以來，京東REIT底層資產(chǎn)的運營管理各項指標亦表現(xiàn)穩(wěn)健，這基于原始權益人兼外部管理機構優(yōu)秀的運營管理能力。
整體來看，依托于良好的產(chǎn)業(yè)基因，即使在市場處于相對弱周期情況下，京東產(chǎn)發(fā)旗下物流倉儲項目也具有比較強的內(nèi)生韌性，專注資產(chǎn)質(zhì)效提升，并敏銳捕捉市場趨勢，提供符合客戶需求的高水準基礎設施，確保全國范圍內(nèi)資產(chǎn)保持90%以上高出租率。
這種深度的資產(chǎn)管理能力，使京東產(chǎn)發(fā)的倉儲空間，從簡單的空間載體轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘溞省⒔档途C合成本的基礎設施，成為底層資產(chǎn)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流與成長潛力的保障。
這種運營能力，也是公募REITs實現(xiàn)穩(wěn)定收益的基礎。目前來看，REITs作為重要的金融工具，已成為重資產(chǎn)的一種“解題方式”。
現(xiàn)代物流業(yè)是與國民經(jīng)濟緊密融合的基礎性現(xiàn)代服務業(yè)，倉儲是物流的必要載體，是支撐實體經(jīng)濟的重要基礎設施。但物流資產(chǎn)具備重資產(chǎn)屬性，往往需投入大量資金且投資回收周期長，項目退出是一個很難的事情。
“投融管退”環(huán)節(jié)不分輕重，如果資本化被打通，那么運營邏輯則得以閉環(huán)，長期的資金壓力將得以舒緩。
所以，對這類資產(chǎn)持有者而言，REITs能夠激活重資產(chǎn)物業(yè)價值，加速前期投資資金回流和收益兌現(xiàn)，加快公司投融資循環(huán)，增強公司持續(xù)投資能力。
作為權益型融資工具，REITs可拓寬公司的融資渠道，改善公司流動性、降低資產(chǎn)負債率，優(yōu)化長期資本結構，有利于長期穩(wěn)定發(fā)展。
京東產(chǎn)發(fā)于2023年便開始探索這一模式，也是首單發(fā)行倉儲物流公募REITs的民營企業(yè)。
這對投資者而言亦有益處--公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)務模式清晰、收益穩(wěn)定性高且具有強制分紅條款，此類資產(chǎn)能夠滿足中長期配置需求和低利率環(huán)境下機構對于優(yōu)質(zhì)高息資產(chǎn)的配置。
近年來，債券收益率進入低利率時代，REITs這類有穩(wěn)定分紅特性的安全資產(chǎn)備受投資者青睞。以京東產(chǎn)發(fā)REIT為例，該基金2025年完成4次分紅，發(fā)行至今累計分紅2.09億元，分紅比例接近100%。
隨著中國市場內(nèi)需提振和產(chǎn)業(yè)升級的宏觀大勢，倉儲物流租賃市場有望迎來需求修復。有數(shù)據(jù)顯示，全國四十多個區(qū)域市場2025年全年凈吸納面積1600萬平方米，同比增長超兩成。
在此背景下，京東REIT未來有望成為“穩(wěn)健運營+行業(yè)增長”的雙重載體，發(fā)揮行業(yè)標桿的引領示范效應。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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