作者：小債看市

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穆迪預(yù)計(jì)在持續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟環(huán)境下，中國(guó)海外發(fā)展的合約銷售額和利潤(rùn)率將繼續(xù)承壓。

01評(píng)級(jí)展望負(fù)面

近日，穆迪確認(rèn)中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）的“Baa2”發(fā)行人評(píng)級(jí)及其全資融資平臺(tái)評(píng)級(jí)，并將所有實(shí)體的展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面。

穆迪評(píng)級(jí)

穆迪表示，負(fù)面展望反映了中國(guó)海外發(fā)展2025年弱于預(yù)期的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，以及去杠桿能力的不確定性。

穆迪預(yù)計(jì)在持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟環(huán)境下，中國(guó)海外發(fā)展的合約銷售額和利潤(rùn)率將繼續(xù)承壓。

不過(guò)，此次評(píng)級(jí)確認(rèn)反映了中國(guó)海外發(fā)展在中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，這得益于其來(lái)自一二線城市的高銷售貢獻(xiàn)及強(qiáng)大的品牌知名度。

同時(shí)，中國(guó)海外發(fā)展卓越的流動(dòng)性，龐大的現(xiàn)金持有量及基于國(guó)企背景獲得的強(qiáng)勁融資渠道支撐了這一優(yōu)勢(shì)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)海外發(fā)展存續(xù)美元債9只，存續(xù)規(guī)模39.58億美元。

存續(xù)美元債

02財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，中國(guó)海外發(fā)展成立于1979年，總部位于香港，是中國(guó)建筑工程總公司旗下控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

中國(guó)海外發(fā)展于1992年在香港聯(lián)交所上市，為首家以本地業(yè)務(wù)直接上市的中資企業(yè)。

2025年，中國(guó)海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)合約銷售額2512.3億元，權(quán)益銷售額蟬聯(lián)行業(yè)第一。

拿地方面，中國(guó)海外發(fā)展在內(nèi)地15個(gè)城市和香港新增35幅地塊，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為499萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積為445萬(wàn)平方米。

截至2025年末，中國(guó)海外發(fā)展總土儲(chǔ)2528萬(wàn)平方米，一線及強(qiáng)二線城市貨值占比86.5%。

從業(yè)績(jī)看，中國(guó)海外發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1680.9億元，同比減少9.2%；股東應(yīng)占溢利126.9億元，同比減少18.8%。

中國(guó)海外發(fā)展利潤(rùn)下降的主要原因是結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少，同時(shí)毛利率為15.5%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。

歸母凈利潤(rùn)

截至2025年末，中國(guó)海外發(fā)展總資產(chǎn)有9156.97億元，總負(fù)債有4957.98億元，凈資產(chǎn)有4198.99億元，資產(chǎn)負(fù)債率為54.14%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)海外發(fā)展主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的53%。

截至相同報(bào)告期，中國(guó)海外發(fā)展流動(dòng)負(fù)債有2625.89億元，主要為其他應(yīng)付款，公司一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有423.16億元。

相較于短債規(guī)模，中國(guó)海外發(fā)展的流動(dòng)性充足，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有1036.28億元，足以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

此外，中國(guó)海外發(fā)展還有非流動(dòng)負(fù)債2332.09億元，主要為長(zhǎng)期借貸，公司長(zhǎng)期有息負(fù)債有2050.59億元。

整體來(lái)看，中國(guó)海外發(fā)展的剛性債務(wù)總規(guī)模有2473.75億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為50%。

中國(guó)海外發(fā)展的平均融資成本僅2.8%，處于行業(yè)低位。

從融資渠道看，中國(guó)海外發(fā)展主要通過(guò)股權(quán)、銀行借款、債券以及應(yīng)收賬款等方式融資，渠道呈多元化。

不過(guò)，2022年以來(lái)，中國(guó)海外發(fā)展的籌資性現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)，公司面臨一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

資產(chǎn)質(zhì)量方面，中國(guó)海外發(fā)展的其他應(yīng)收款規(guī)模較大，截至2025年末有464.15億元，對(duì)資金形成占用。

總得來(lái)看，中國(guó)海外發(fā)展業(yè)績(jī)下滑，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，面臨一定再融資壓力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “央企開發(fā)商”業(yè)績(jī)下滑，評(píng)級(jí)展望被調(diào)整至負(fù)面