作者：指南君

來源：不良資產指南

近日，砂之船集團旗下關聯企業以約5.78億元的價格，拍下了位于上海閔行區銀都路2768號的原金盛家居二期項目。成交單價約每平方米2663元。這棟總建筑面積約22萬平方米的商業建筑，主體結構早已封頂，但從2021年起因原開發商資金鏈斷裂而停工，至今已爛尾八年。

原開發商金盛置業投資集團以家居建材連鎖賣場起家，后擴張至百貨、地產、文化娛樂等多個領域，盲目擴張導致債務高企。截至2021年末，金盛置業賬面負債約87.38億元，已資不抵債。2022年，公司進入破產重整程序。銀都路上的金盛家居二期項目隨之成為爛尾資產。

砂之船接手后，將徹底改變項目用途。原規劃是家居建材賣場，現在要改造成一座大型奧特萊斯。總建筑面積22萬平方米，其中商業面積超過15萬平方米，餐飲業態規劃占比30%。

這個項目體量有多大？青浦百聯奧特萊斯一、二期合計20萬平方米，長期是上海乃至全國最大的奧特萊斯。砂之船閔行項目在物理空間上將直接超過它，成為上海最大的單體奧特萊斯，甚至有潛力挑戰亞洲第一的位次。

這不是砂之船第一次在上海接盤爛尾商業項目。

2023年，砂之船拿下了嘉定新城原明發商業廣場。那個項目同樣停工多年，主體結構已經完成。砂之船將其改造為砂之船（上海嘉定）奧萊，規劃建筑面積約16萬平方米，總投資約14億元，計劃引入超過600個品牌。嘉定項目于2024年12月開工，預計2027年投入運營。至此，砂之船在上海形成一南一北兩個超級奧萊的布局。

砂之船集團什么來頭？創始人徐榮燦，重慶璧山人，大學畢業后當過教師，一次赴意大利游學的經歷讓他看到國外奧特萊斯業態的成熟。回國后他辭職下海，從一家名為“砂之船”的咖啡館起步，逐步進入時裝代理業務。在做服裝生意的過程中，他發現服裝行業有大量尾貨需要消化，而消費者對名牌折扣商品有強烈需求。2008年，他在重慶開出第一家砂之船奧特萊斯。當時業內普遍不看好，但首年銷售額就超出預期。

此后砂之船在全國復制這一模式。截至2025年底，砂之船已在18個城市落地20家超級奧萊，其中在營18家，總運營面積超過236萬平方米，累計投資超過200億元。2025年全年銷售額達263億元。砂之船還是亞洲首個發行奧特萊斯房地產投資信托的商業運營商，在存量資產盤活和資本運作上有一套成熟體系。

砂之船的核心能力，就是用低價獲取核心地段的大體量閑置商業資產，通過重新定位和改造，讓“死資產”重新運轉。閔行金盛項目與嘉定明發項目都是典型——原開發商資金鏈斷裂，主體結構已完工或接近完工，司法拍賣價格折讓幅度大。砂之船以每平方米兩三千元的成本拿到物業，再投入改造資金變成奧萊。這種“舊改+奧萊”的模式，比從零拿地建設周期更短、成本更低。

對閔行顓橋來說，這棟爛尾樓的復活不只是換一塊招牌。項目所在位置周邊常住人口密集，但長期缺少一個高能級的商業綜合體。金盛家居一期還在運營，主要做家居建材，客群屬低頻消費。

二期改造為奧特萊斯后，將引入國際名品、美妝、潮流服飾、親子休閑等高頻次消費業態，餐飲占比三成。一個22萬平方米的商業體投入運營，會直接改變上海南部商業中心的空白格局。長期以來，上海商業版圖呈現西重南輕的特點。青浦、大虹橋板塊大型商業密集，閔行南部缺少一個能輻射區域的地標級購物目的地，砂之船項目填補了這個缺口。

從城市更新的角度看，這個案例同時也提供了盤活存量商業資產的樣本。城市發展進入存量階段，大量爛尾或低效運營的商業樓盤占據核心地段。原開發商沒有能力盤活，司法拍賣后由專業運營商接盤改造成新業態，這條路走得通。砂之船在重慶、昆明、南京等多個城市都有類似操作，收購閑置物業，改造成奧特萊斯，迅速實現現金流回正。

本次5.78億元的收購價對應22萬平方米體量，每平均價2663元，即使加上后續改造投入，總成本仍遠低于新建一座同等規模的奧特萊斯。閔行項目主體結構已經封頂，省掉了大量土建時間和資金。按照砂之船在其他城市的同類項目經驗，從收樓到開業通常在18到24個月。一旦開業，這座沉睡八年的商業巨艦將重新啟動，帶動周邊土地價值和商業氛圍提升。

逆周期下，類似金盛這樣因資金鏈斷裂而折價出讓的爛尾商業資產正在增多。對于具備改造和運營能力的投資者而言，這類抄底機會值得密切關注。

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原標題： 神秘老板接盤閔行最大爛尾樓