作者：陳文莉

地產(chǎn)出清、AMC進(jìn)場(chǎng)。這是房地產(chǎn)的求生局，也是不良資產(chǎn)人的盛宴。

政策不斷拋出橄欖枝，“不良人”的地產(chǎn)局，風(fēng)起潮涌。

4月24日晚，小道消息稱主要AMC和相關(guān)部門召開了座談會(huì)。

有業(yè)內(nèi)人士向風(fēng)財(cái)訊透露，會(huì)議和2022年1月底類似，重點(diǎn)研究AMC參與風(fēng)險(xiǎn)房企項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。因?yàn)槟壳拔宕髧?guó)資AMC中，相對(duì)而言，地產(chǎn)業(yè)務(wù)（信達(dá)地產(chǎn)）做得較大的中國(guó)信達(dá)參與度較高，其他幾家還是伺機(jī)而動(dòng)的狀態(tài)，項(xiàng)目談判仍以“債轉(zhuǎn)股”為主，但這部分的量不大，期待AMC合作重組再開發(fā)、共益?zhèn)顿Y重整等更多的盤活動(dòng)作。

的確值得期待，風(fēng)財(cái)訊注意到，政策到位、組織就位、資產(chǎn)上桌、銀行迫切、樓市時(shí)機(jī)、資本涌動(dòng)，AMC“不良人”紓困地產(chǎn)這場(chǎng)大戲，彈藥已齊、只待點(diǎn)火。

 01 政策到位、組織就位、資產(chǎn)上桌

政策支持，是AMC真正會(huì)步入地產(chǎn)出清潮的重要原因。

4月的會(huì)議，或預(yù)示著今年政策對(duì)AMC紓困地產(chǎn)的第二次表態(tài)。 

2022年1月底，金融監(jiān)管部門召集全國(guó)性AMC開會(huì)，研究AMC參與風(fēng)險(xiǎn)房企項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

3月，即誕生了兩單AMC獲批發(fā)行用于地產(chǎn)紓困的金融債，分別是東方資產(chǎn)和長(zhǎng)城資產(chǎn)。 

這筆錢主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解等相關(guān)不良資產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)。 

雖然兩筆金融債并不會(huì)公布具體的紓困企業(yè)名單，但據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，長(zhǎng)城資產(chǎn)已經(jīng)參與了華夏幸福、光耀集團(tuán)、卓達(dá)地產(chǎn)、陽(yáng)光美基、信德地產(chǎn)、金東海、億城地產(chǎn)等企業(yè)的重組，今年一季度已掛牌地產(chǎn)資產(chǎn)就達(dá)到430個(gè)，資產(chǎn)總額783億元。 

東方資產(chǎn)則進(jìn)入了華夏幸福、佳兆業(yè)、重慶東銀集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)、福晟集團(tuán)、三盛宏業(yè)等企業(yè)的重組和資產(chǎn)盤活，收購(gòu)了深圳地標(biāo)賽格廣場(chǎng)、北京經(jīng)典項(xiàng)目中弘大廈、昆明地標(biāo)滇池旅游度假區(qū)等大型項(xiàng)目。 

風(fēng)財(cái)訊注意到，4月21日，伴隨王占峰離開中國(guó)華融，任職東方資產(chǎn)黨委書記，四大國(guó)有AMC（華融、東方、長(zhǎng)城、信達(dá)）全部完成換帥。 

政策到位、組織就位、資產(chǎn)上桌，AMC新時(shí)代已經(jīng)開啟，面對(duì)地產(chǎn)紓困的積極性預(yù)計(jì)也會(huì)更高。

02 銀行地產(chǎn)不良攀升 “兒子”的活多了

四大國(guó)資AMC成立之初，就是為了負(fù)責(zé)處置四大銀行的不良資產(chǎn)，東方對(duì)應(yīng)中行、信達(dá)對(duì)應(yīng)建行和國(guó)開行、華融對(duì)應(yīng)工行、長(zhǎng)城對(duì)應(yīng)農(nóng)行。

近年銀行的房地產(chǎn)不良貸款率不斷攀升，銀行的不良資產(chǎn)率也被拉高，這意味著AMC的地產(chǎn)紓困量會(huì)越來越大。

標(biāo)普預(yù)測(cè)，中國(guó)境內(nèi)銀行的地產(chǎn)不良貸款率到2021年底會(huì)比年中增長(zhǎng)逾一倍，是銀行的壓力來源之一。有數(shù)據(jù)也顯示，四大國(guó)有銀行2021年末的房地產(chǎn)貸款不良率上漲了37bp-247bp。 

其中，中行的房地產(chǎn)不良貸款率高達(dá)5.05%，民生銀行飆升至2.66%，工行的地產(chǎn)不良率4.79%，同比已經(jīng)翻番；渤海銀行更因房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口過高，被國(guó)際信評(píng)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。 

房地產(chǎn)貸款不良率提升，不可避免，本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清過程中，AMC會(huì)成為地產(chǎn)紓困的主要參與方之一。

03 資本涌動(dòng) 炒出多只AMC概念“地產(chǎn)妖股”

4月以來，很多人被“中交地產(chǎn)”這只22天內(nèi)提了13個(gè)漲停的妖股驚艷。

實(shí)際上，在近一月跌了2個(gè)點(diǎn)的A股地產(chǎn)板塊中，還有渝開發(fā)、京能置業(yè)、中華企業(yè)等逆勢(shì)漲停的地產(chǎn)股。而這些股票的共性都是——具備AMC概念。 

此外，越秀金控、廣東粵海、信達(dá)地產(chǎn)、海德股份、物產(chǎn)重大、中科金財(cái)?shù)華MC核心概念股也都有較好走勢(shì)。 

AMC作為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中的一個(gè)投資暗線，逐漸走向風(fēng)口。不少散戶和機(jī)構(gòu)資金都在低谷中選擇AMC作為長(zhǎng)期的避險(xiǎn)板塊。 

不過也應(yīng)該警惕被瘋狂炒作的一些AMC概念股，已經(jīng)面臨散戶進(jìn)場(chǎng)、機(jī)構(gòu)大量出貨的“預(yù)期透支”征兆。

申港證券就指出，近期資金炒作的重點(diǎn)，以小型企業(yè)和出險(xiǎn)房企為主。長(zhǎng)期視角看，持有高信房企才是更穩(wěn)健的策略。

04 樓市價(jià)量齊跌  入場(chǎng)時(shí)機(jī)到了

AMC介入地產(chǎn)出清，時(shí)機(jī)很重要。

風(fēng)財(cái)訊粗統(tǒng)，截至4月25日，全國(guó)已經(jīng)有近90個(gè)城市出臺(tái)了樓市相關(guān)的松綁政策，其中鄭州、福州、南京、南寧等8個(gè)省會(huì)城市，在房企融資、資金監(jiān)管、貸款利率等多方面也有所寬松。 

中指院報(bào)告指出，預(yù)計(jì)二季度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策將持續(xù)出臺(tái)，如企業(yè)端加大房企紓困力度，幫扶有價(jià)值的企業(yè)渡過難關(guān)；需求端全面支持合理住房需求釋放，加大信貸支持力度，適度修正限購(gòu)、限貸等政策，促進(jìn)銷售回暖，打破地產(chǎn)僵局。 

惠譽(yù)在最新的報(bào)告中則表示，2022年第一季度銷售額下跌走勢(shì)有望探底，未來數(shù)月房屋銷售額下滑將放緩。

看到轉(zhuǎn)機(jī)，是此時(shí)AMC加速收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目不良資產(chǎn)的原因之一。 

AMC紓困地產(chǎn)，仍在路上。鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊《“不良人”地產(chǎn)局》將持續(xù)跟蹤報(bào)道。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 不良人地產(chǎn)局 | AMC集齊了重構(gòu)地產(chǎn)的6顆龍珠