中證鵬元評級 作者：吳進輝 趙云蛟 陳佳燁
來源：中證鵬元評級
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本周看點
5月18日，華夏基金、中金基金、易方達基金、南方基金四家機構同時申報中證REITs全收益指數基金產品，此舉既是行業發展大勢所趨的必然選擇，也是化解當前市場發展痛點的有效路徑，標志著我國公募REITs市場邁進指數化投資新階段。
此次申報的REITs指數基金為場外被動型公募產品，緊密跟蹤中證REITs全收益指數并納入市場主流上市公募REITs標的，覆蓋面廣且市場代表性強。該指數采用全收益統計口徑，將所有成分REITs派發的現金分紅全額納入收益核算，能夠較為完整真實地反映持有公募REITs過程中二級市場價格波動疊加穩定分紅在內的全部實際投資回報，貼合投資者長期持有的實際收益情況。同時產品主要采取完全復制法緊密跟蹤指數，嚴格對標指數成分標的與權重比例進行持倉配置，其中高速、產業園、保障房、能源、物流和消費類的權重分別為30%、20%、15%、15%、10%和10%，實現全賽道分散布局，有助于分散單一項目和業態帶來的投資風險。
公募REITs指數基金的申報落地是當前市場供需失衡背景下的重要政策安排。短期來看，指數基金釋放明確的市場穩定信號，同時也需關注配套發行節奏的協同優化，核心還是要控制供給節奏和資產的嚴格把關，無法單獨依賴指數基金帶動市場，預計今年市場整體難有大作為，審慎參與和嚴格控制風險為主；中長期而言，指數基金將補齊被動投資工具短板，推動投資者結構優化與市場生態完善，助力公募REITs市場實現平穩擴容與高質量發展。后續重點關注指數基金落地進度、配套政策節奏及市場流動性修復情況，供需格局變化。
宏觀經濟
5月EPMI為52.9%，較上月回落4.5個百分點；
重要資訊、政策監管回顧
國務院：關于印發《國務院2026年度立法工作計劃》的通知；
國常會：聽取貫徹落實中央城市工作會議部署和實施城市更新進展情況匯報；
證監會：發布《衍生品交易監督管理辦法（試行）》；
證監會：召開資本市場支持現代服務業和新型消費企業發展座談會；
招商蛇口宣布申報商業不動產REITs；
貨幣市場
上周流動性相對平穩，回購利率漲跌互現；
上周利率震蕩分化；
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一、本周看點
【公募REITs指數基金申報，市場邁入指數化投資新階段】
2026年5月18日，華夏基金、中金基金、易方達基金、南方基金四家機構同時申報中證REITs全收益指數基金產品，此舉既是行業發展大勢所趨的必然選擇，也是化解當前市場發展痛點的有效路徑，標志著我國公募REITs市場邁進指數化投資新階段。
此次申報的REITs指數基金為場外被動型公募產品，緊密跟蹤中證REITs全收益指數（932047）并納入市場主流上市公募REITs標的，覆蓋面廣且市場代表性強。與普通價格指數不同，該指數采用全收益統計口徑，將所有成分REITs派發的現金分紅全額納入收益核算，能夠較為完整真實地反映持有公募REITs過程中二級市場價格波動疊加穩定分紅在內的全部實際投資回報，貼合投資者長期持有的實際收益情況。同時產品主要采取完全復制法緊密跟蹤指數，嚴格對標指數成分標的與權重比例進行持倉配置，其中高速、產業園、保障房、能源、物流和消費類的權重分別為30%、20%、15%、15%、10%和10%，實現全賽道分散布局，有助于分散單一項目和業態帶來的投資風險。
聚焦當下公募REITs市場來看，全市場已上市81只公募REITs，總市值約2,195億元，業態覆蓋倉儲、高速、產業園、保障房等，市場規模穩步擴容的同時，也呈現出供給與流動性不均衡的矛盾。具體來看，一方面市場供給持續放量，當前已進入基礎設施REITs和商業不動產REITs并行發展階段，截至5月20日，今年以來已有3只REITs項目上市，在審項目中包含17單基礎設施REITs和20單商業不動產REITs，供給數量較往年顯著增加；另一方面，二級市場流動性不強。3月公募REITs市場日均成交額和日均換手率分別為4.15億元、0.33%，4月市場流動性邊際修復，日均成交額和日均換手率分別升至5.00億元、0.4%，交易活躍度有所提升，但整體仍處于偏低區間，市場資金參與意愿整體偏謹慎。
在當前公募REITs市場供給集中放量、流動性不強的背景下，指數基金的申報落地將從短期市場運行與中長期生態建設兩個維度產生多方面影響。短期來看：一是釋放政策托底信號，修復市場悲觀預期，有利于穩定市場股價。在商業不動產REITs集中發行但市場存量資金承接能力不足的環境下，市場對“破發”的擔憂持續升溫。指數基金的申報向市場釋放引導增量資金入市的信號，短期內將對板塊估值形成直接支撐，有效緩解投資者觀望情緒，修復市場信心。參照2023年7月FOF 相關政策出臺前后，公募 REITs 市場的流動性和指數漲跌幅出現了階段性變化：成交額在政策出臺后顯著抬升至7月18日的5.68億元并維持高位，換手率同步攀升至1.59%，指數漲幅在政策落地初期一度沖高至 2.43%，隨后出現階段性回調至 - 1.43%，換手率也在7月20日跌至1%以下，成交額在7月26日也跌至3億元以下。整體反映出政策對市場情緒與交易活躍度的短期提振效應，以及后續市場回歸理性過程中的波動釋放。二是被動配置資金可能強化一二級打新套利行為。指數基金采取被動跟蹤策略，將按指數權重買入新上市標的，客觀上會強化一級打新、二級賣出的套利鏈條，一定程度上助推一二級市場價差擴大，放大短期投機行為，對長期價值投資導向形成一定擾動。
中長期來看：一是降低普通投資者投資REITs門檻。指數基金為普通投資者提供了一鍵布局一籃子REITs的低成本渠道，通過分散持有倉儲物流、產業園、保障房等多元業態標的來降低單一項目與行業風險，為追求穩健收益、長期增值的普通投資者提供了兼具低波動、高分紅、抗通脹特征的標準化產品。二是為市場引入長期配置資金，優化投資者結構。指數基金為社保、保險、理財資金等長線資金提供了標準化配置工具，推動市場從以短期交易型資金為主向長期配置型資金為主轉變。三是倒逼監管配套完善，加強管理人的投資管理能力。指數基金推出后，監管層需同步控制發行節奏、完善打新定價機制、強化信息披露規范，通過制度設計引導市場回歸基本面定價，推動投資者生態向指數配置和價值投資轉型。進一步看，如若指數基金投資收益后續不理想，可能引發投資者贖回，進一步加劇市場波動和資金的出逃，需要管理人和政策做好進一步的配套制度完善和信息披露機制。
整體而言，公募REITs指數基金的申報落地是當前市場供需失衡背景下的重要政策安排。短期來看，它釋放了明確的市場穩定信號，同時也需關注配套發行節奏的協同優化，核心還是要控制供給節奏和資產的嚴格把關；中長期而言，指數基金將補齊被動投資工具短板，推動投資者結構優化與市場生態完善，助力公募REITs市場實現平穩擴容與高質量發展。后續重點關注指數基金落地進度、配套政策節奏及市場流動性修復情況，供需格局變化。
二、宏觀經濟
【5月EPMI為52.9%，較上月回落4.5個百分點】
根據中采咨詢數據，5月新興產業EPMI為52.9%，較上月回落4.5個百分點，新興產業增速放緩但依舊處在較高增速區間，高于近四年均值1.4個百分點，但從產、需、兩種庫存與兩種價格看，未來擴張空間逐步收窄。具體來看，生產量、產品訂貨分別回落至56.0%和54.0%，產能放量情況下產需差擴大至2%，現有訂貨52.0%，高于近年均值4.9。
在全球原料價格高企的背景下，本月出口訂單指數回落至50.3%，但仍處于近四年67%的分位水平，出口仍具韌性，也體現中國制造的核心競爭力與高性價比優勢。本月出口在產業間明顯分化，多個產業的內需出口比弱于近年均值，僅裝備類產業（含高端裝備、環保裝備）該指標高于近年均值，反映該行業對內配套需求升溫，可能預示國內實體產業投資和項目建設投資逐步回暖。進口指數微升0.1個百分點，整體表現疲軟，但連續三個月的回升反映出國際貿易流通性逐步增強。從外貿收支來看，順差指標本月從高位回落至5.9%，仍高于往年均值且近三個月均值為有數據以來最高水平；同時多個產業順差指標保持正值，其中新信息產業、高端裝備產業表現最為突出，外貿順差延續較強態勢。庫存端來看，自有庫存在生產端持續放量影響下從中高位回落至中低位區間，用戶庫存小幅回落但仍在近四年82%的高分位區間震蕩，反映出終端銷售不暢的問題尚未得到根本改善，這也將對未來生產擴張空間形成一定制約。
購進價格指數有所回落，一方面是由于地緣因素帶來的漲價壓力逐步緩解，另一方面是市場需求減少削弱了價格上行動能。配送指數由于物流運轉效率提高回升至中樞區間，一定程度上對沖拉低整體綜合景氣水平。受企業用工規模持續收縮影響，就業指數回落0.3個百分點。由于生產活動放緩，從業人員占比有所下降，但該指標依舊高于近年均值，近三月均值為37個月新高。在就業偏弱的背景下，薪酬水平顯著上行既體現價格環境推高企業用工成本，也側面反映出行業內崗位薪酬分化格局進一步加大。
新產品投產與研發投入指標雖短期有所起伏，但三月均值分別創下近13、23個月新高，指標的領先性越發明顯。信貸層面，企業貸款難度降至中低位，銀行信貸支持力度有所加大。應收賬款指標小幅下行，走勢與產品訂貨趨勢基本一致。
三、重要資訊、政策監管回顧
1.國務院：關于印發《國務院2026年度立法工作計劃》的通知
5月11日，國務院辦公廳發布關于印發《國務院2026年度立法工作計劃》的通知，要點如下：
一是圍繞構建高水平社會主義市場經濟體制、加快構建新發展格局。提請全國人大常委會審議金融法草案、招標投標法修訂草案、稅收征收管理法修訂草案、中國人民銀行法修訂草案、價格法修正草案。制定全國統一大市場建設條例，修訂全國農業普查條例、審計法實施條例、證券公司監督管理條例。預備提請全國人大常委會審議電信法草案、計量法修訂草案、消費稅法草案、商業銀行法修訂草案、保險法修訂草案、公路法修訂草案、鐵路法修訂草案、電力法修訂草案、行業協會商會法草案、國土空間規劃法草案、交通運輸法草案。預備制定上市公司監督管理條例、地方金融監督管理條例、預付式消費監督管理條例、網絡交易平臺監督管理條例、機動車生產準入管理條例，預備修訂外匯管理條例、企業國有資產監督管理暫行條例、道路運輸條例、收費公路管理條例、工業產品生產許可證管理條例和證券、期貨投資咨詢管理暫行辦法。完善保障民營經濟促進法全面實施的有關配套法規。
二是圍繞加強法治政府建設、優化法治化營商環境。提請全國人大常委會審議律師法修訂草案、機關事務管理法草案。制定司法所條例，修訂行政復議法實施條例、工商行政管理所條例。預備提請全國人大常委會審議人民警察法修訂草案、看守所法草案。預備制定仲裁機構登記管理條例、行政裁量權基準制定辦法、社會服務機構登記管理條例，預備修訂政府信息公開條例、行政法規制定程序條例、規章制定程序條例。
三是圍繞加快高水平科技自立自強、激發全民族文化創新創造活力。提請全國人大常委會審議教師法修訂草案。制定中醫藥傳統知識保護條例，修訂集成電路布圖設計保護條例、互聯網信息服務管理辦法。預備提請全國人大常委會審議航天法草案、廣播電視法草案、非物質文化遺產法修訂草案。預備制定衛星導航條例、空域管理條例、教材管理條例，預備修訂著作權法實施條例、中藥品種保護條例、文物保護法實施條例。完善人工智能治理，加快推進人工智能健康發展綜合性立法；加快完善保障數據、算力、算法、產權、網絡安全、供應鏈安全等人工智能共性要素及規范重點應用場景方面的立法。
四是圍繞加大保障和改善民生力度、加快經濟社會發展全面綠色轉型。提請全國人大常委會審議道路交通安全法修訂草案、水法修訂草案。制定供水條例、退役軍人就業創業促進條例、礦產資源法實施條例，修訂藥品管理法實施條例、自然保護區條例、基金會管理條例、住房公積金管理條例。預備提請全國人大常委會審議食品安全法修訂草案、產品質量法修訂草案、養老服務法草案、獻血法修訂草案、藥師法草案、不動產登記法草案。預備制定社會保險基金監督條例、長江三峽和葛洲壩樞紐通航管理條例、城鎮房屋安全管理條例、肥料管理條例，預備修訂全民健身條例、殘疾人就業條例、中國公民收養子女登記辦法、物業管理條例、森林法實施條例、飼料和飼料添加劑管理條例。
五是圍繞推進國家安全體系和能力現代化、建設更高水平平安中國。提請全國人大常委會審議國防動員法修訂草案、防震減災法修訂草案。制定生產安全事故隱患排查治理條例，修訂電力安全事故應急處置和調查處理條例。預備提請全國人大常委會審議防洪法修訂草案、礦山安全法修訂草案、自然災害防治法草案、國家儲備安全法草案、網絡犯罪防治法草案。預備制定網絡安全等級保護條例、糧食儲備安全管理條例、化學物質環境風險管理條例、終端設備直連衛星服務管理條例，預備修訂企業事業單位內部治安保衛條例、特種設備安全監察條例、軍用飲食供應站供水站管理辦法、宗教事務條例、氣象災害防御條例、水庫大壩安全管理條例、鐵路安全管理條例。
六是圍繞加強涉外法治體系和能力建設、服務擴大高水平對外開放。提請全國人大常委會審議海關法修訂草案、出境入境管理法修訂草案。制定中華人民共和國反外國不當域外管轄條例、國務院關于產業鏈供應鏈安全的規定、國務院關于對外投資的規定，修訂對外勞務合作管理條例、進出口貨物原產地條例。預備提請全國人大常委會審議國際民商事司法協助法草案。預備制定海底電纜管道鋪設與保護管理規定，預備修訂國境衛生檢疫法實施細則、技術進出口管理條例、國際海運條例和關于不滿300總噸船舶及沿海運輸、沿海作業船舶海事賠償限額的規定。為堅定維護以國際法為基礎的國際秩序，積極參與引領全球治理體系改革和建設，推動構建人類命運共同體，開展有關國際條約審核工作。
2.國常會：聽取貫徹落實中央城市工作會議部署和實施城市更新進展情況匯報
5月15日，李強主持召開國務院常務會議，聽取貫徹落實中央城市工作會議部署和實施城市更新進展情況匯報，會議強調：
中央城市工作會議以來，各地區各部門深入貫徹黨中央決策部署，采取一系列推進城市高質量發展的舉措，城市工作取得新進展。當前我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。要把城市更新擺在突出位置，堅持遠近結合、突出重點，有力有序推進各項工作，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。要落實好城市更新重點任務，培育壯大城市發展新動能，營造高品質城市生活空間，推動城市發展綠色低碳轉型，增強城市安全韌性，促進城市文化繁榮發展，提升城市治理能力水平。要健全城市更新實施機制，完善政策支持體系，構建可持續的城市更新模式。
要適應人口發展面臨的新形勢，著力提高人口整體素質，努力保持適度生育水平和人口規模，持續積累和釋放人力資源紅利，推動人口高質量發展。要加快建設生育友好型社會，加強生育服務保障，完善嬰幼兒照護服務，健全家庭綜合支持政策體系。要積極應對人口老齡化，加強老年人社會保障，推動養老服務提質增效，大力發展銀發經濟。要圍繞人口布局調整，完善土地供應、財政轉移支付等與人口增減掛鉤機制，實現公共服務資源利用最優化。
3. 證監會：發布《衍生品交易監督管理辦法（試行）》
5月15日，中國證監會發布《衍生品交易監督管理辦法（試行）》，要點如下：
一是明確調整范圍。二是明確衍生品市場管理風險、配置資源、服務實體經濟的功能定位。三是明確參與衍生品交易及相關活動的各方應當遵守的基本原則，禁止通過衍生品交易實施違法違規行為。四是規范衍生品交易及其結算。五是加強交易者保護，明確交易者適當性標準，對衍生品交易提出賬戶實名制要求。六是加強衍生品經營機構監管，明確內部控制和風險管理要求，規定證券公司、期貨公司申請開展衍生品交易業務應當符合最近6個月凈資本持續不低于人民幣5億元等行政許可條件，同時規定中國證監會根據審慎監管原則，可以調整凈資本最低限額，為根據監管需要對相關機構提出更高要求預留空間。七是加強衍生品市場基礎設施監管。八是明確監督管理和法律責任。
4. 證監會：召開資本市場支持現代服務業和新型消費企業發展座談會
5月15日，中國證監會召開資本市場支持現代服務業和新型消費企業發展座談會，會議強調：
隨著新“國九條”及“1+N”政策體系持續落地見效，資本市場制度包容性和吸引力不斷增強，特別是近期發布實施的深化創業板改革、優化再融資機制，為服務業和消費領域優質企業做優做強提供了政策機遇和發展支撐。同時，與會代表圍繞持續深化資本市場投融資綜合改革、增強制度包容性適應性，提出了具體建議，主要包括：改革完善發行上市制度規則，更好適配現代服務業和新型消費企業特點；持續優化再融資、并購重組、股權激勵等制度，助力優質企業快速發展和提高國際競爭力；推出更多服務和消費領域相關指數和基金產品；持續引導中長期資金入市；加強境外上市與境內上市相關規則的協同；等等。
吳清指出，服務和消費是國民經濟的重要組成部分，對支撐產業升級、滿足民生需要、帶動就業擴容等具有重要意義。支持相關企業優質高效發展，既是資本市場服務實體經濟的應有之義，也有利于優化A股上市公司結構，增強市場內在穩定性和投資者回報。中國證監會將深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，牢固樹立和踐行正確政績觀，緊扣防風險、強監管、促高質量發展的工作主線，在“十五五”時期進一步科學謀劃、研究推出更多深化包容性改革、推動資本市場高質量發展的具體舉措，更好支持包括服務和消費領域在內的各類實體經濟企業發展壯大。吳清強調，現代服務業和新型消費發展前景廣闊、大有可為，希望相關領域企業用好資本市場、用足相關政策，在實現自身高質量發展的同時推動行業高質量發展，努力打造更多“中國服務”“中國消費”品牌，為中國式現代化建設積極貢獻力量。
5. 招商蛇口宣布申報商業不動產REITs
5月19日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司正式啟動招商資管招商蛇口商業不動產REIT的申報發行工作。本次申報的REITs項目原始權益人為招商蛇口全資子公司深圳招商理財服務有限公司、控股子公司招商局積余產業運營服務股份有限公司，并擬定由招商證券資產管理有限公司擔任基金管理人及專項計劃管理人。由于招商證券資產管理有限公司與招商蛇口同屬招商局集團旗下，此次交易構成關聯交易，目前該交易已履行董事會及獨立董事專門會議審議程序，后續尚需提交股東大會審議并經深交所審核、證監會注冊后方可實施。該項目的底層資產為深圳太子廣場項目和昆山招商花園城項目，其中深圳太子廣場項目于2020年開始營業, 業態以辦公為主；昆山招商花園城項目于2015年正式營業, 業態為商業零售。本次商業不動產REIT申報是招商蛇口響應國家政策、優化自身資本結構的重要舉措。項目落地后，將有助于盤活公司優質存量商業資產，拓寬資產市場化退出渠道，助力公司回籠資金用于資產升級與新項目開發。此外，該項目的申報也有助于完善公司資產證券化布局，補齊公司辦公與商業零售業態REITs短板，推動構建覆蓋產業園、租賃住房、商業等全品類的資產證券化體系，為同類企業存量資產盤活與資本運作提供可借鑒的實踐樣本。
四、貨幣市場
1.上周流動性相對平穩，回購利率漲跌互現
上周流動性相對平穩，回購利率漲跌互現。具體來看，隔夜利率較前一周上行6.52BP至1.29%，7天回購利率上行5.58BP至1.36%。中等期限方面，14天回購利率下行1.75BP至1.36%，21天回購利率上行3.91BP至1.38%，1個月回購利率上行137.58BP至1.38%。
2. 上周利率震蕩分化
上周(2026/5/11-2026/5/18)央行7天逆回購投放25億元，7天逆回購到期535億元，合計實現凈回籠510億元。上周債市利率震蕩分化，除1年期、30年期分別上行2.0BP、0.5BP外，3年期、5年期、10年期分別下行0.4BP、1.6BP、0.1BP。債市利好的最核心因素是資金環境寬松，再疊加信貸偏弱，驅動債市利率下行；利空因素主要是上周前期權益市場情緒較高以及通脹抬升趨勢壓制債市，加上當前點位偏低，債券自身下行空間不足，促使收益率窄幅震蕩上行。整體來看，債市整體偏窄幅震蕩，后續重點關注央行回收流動性力度、權益市場情緒以及通脹走勢。
作者 I 吳進輝 趙云蛟 陳佳燁
部門 I 中證鵬元 研究發展部
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