不良資產指南 作者：指南君
來源：不良資產指南
四大AMC集體站臺
遠洋牽頭成立特殊資產中心
5月15日，由全聯房地產商會、遠洋集團、盛世神州基金三方聯合發起的“全聯房地產商會特殊資產中心”在北京遠洋集團總部正式成立。
臺下坐著的，是信達資產、長城資產、東方資產、中信金融資產等60余家AMC代表，以及中信信托、中保登、中保投、華信清算、中金公司等金融機構、律所和房企的成員代表。
遠洋的執行董事、執行總裁王洪輝出任該中心主任。他表示，特殊資產中心的核心是做好“減法和加法”：通過司法流程為項目和資產減負，再通過修復和提升資產價值實現盤活。
官方信息顯示，該中心將以投行化思維、市場化機制破解資產流轉堵點，構建“資產-資金-服務”生態，聯動AMC、險資、產業資本、REITs等長期資本，聯合專業機構形成協同合力。這套打法，直指當前房地產市場上亟待處理的巨量存量資產。
在外界看來，特殊資產中心的成立頗有意味。把四大AMC和幾十家金融機構聚在一起，并不只是叫來站臺。這意味著遠洋希望通過這個中心，把自己從單純的代建方升級為不良資產賽道上真正的操盤手和資源整合者。
遠洋的不良資產打法
遠洋并非盲目殺入不良資產領域。過去三年，它已經經歷了從代建到全方位不良資產業務的逐步演進。
2023年底，遠洋整合內部資源推出“遠洋建管”品牌，將代建業務正式納入核心發展框架。當時接手華東地區兩個AMC委托項目的經歷，讓遠洋看到了不良資產盤活的巨大空間。
2024年，遠洋代建行業排名提升到前20；2025年上半年成功沖進前十，新拓項目33個，簽約面積562萬平方米，實現銷售額7.8億元，位于中指研究院代建新簽規模榜第八名。
遠洋集團副總裁趙建軍直截了當地說：“代建業務就是憑本事吃飯。只要團隊專業扎實、方法得當，就能達成目標。”目前遠洋代建業務中住宅占比約70%，其中不少正是金融機構委托的不良資產類項目。
但在遠洋的規劃中，代建只是入口。趙建軍透露，除代建外，遠洋甚至可以在不良資產的價值評估、債權債務梳理及處置、資金導入、代建及運營、交易及退出等全鏈條提供服務。
真正讓遠洋與其他代建公司區分開來的，是其與AMC的深度合作。據遠洋方面介紹，其與AMC建立了深度合作模式：AMC以市場價四到五折收購金融機構急于處置的優質債權資產后，由遠洋負責后續運營管理，通過專業操盤提升產品價值，實現資產增值與投資收益，形成“低價收購+專業運營”的價值提升閉環。遠洋與信達的合作尤為深入，雙方通過“信遠洋和”合伙企業等方式，建立了實體層面的深度業務合作。
到2025年下半年，遠洋已探索出“資產梳理+資源整合、資金導入+運營管理、開發代建+資產盤活”的完整模式。趙建軍判斷，不良資產賽道前景廣闊且處于發展初期，未來兩三年該領域的業務規模會快速增長。
中海、華潤、融創、綠城、龍湖…
頭部房企悉數殺入不良資產賽道
遠洋并非孤例，不良資產賽道早已不是個別房企的游戲。
中海地產是最典型的“空降兵”。2025年初，上海楊浦濱江停工近三年的八埭頭濱江園被貼上“東外灘湯臣一品”的標簽，背后是長城資產以重整投資人身份，通過“司法重整+債務剝離+代建引入”三步戰略為這座爛尾豪宅按下重啟鍵，并以“單一來源”方式鎖定中海地產作為代建方，項目貨值高達34.8億元。
2026年5月，央企華潤置地以70.45億元底價正式接盤世茂深港國際中心核心地塊。這一宗地從2017年世茂以239億元天價拿地，到兩次流拍無一出價，再到最終由華潤置地底價拿下，前后歷時近四年，堪稱這一輪不良資產盤活周期中最具標志性的案例之一。
民營房企中，融創是最具代表性的“化債+入局”雙重玩家。如果說化解債務是被動求生，那么以輕資產姿態切入不良資產賽道，則是融創為自己找的“第二戰場”。從2022年底以來，融創相繼與中信金融資產、東方資產、中國長城資產等頭部AMC達成合作，落地規模已超300億元。
2025年1月，融創與長城投資基金、中信信托等簽訂有限合伙協議，重慶灣百萬大盤項目隨之引入近25億元新增融資。2025年12月，融創約96億美元境外債務重組正式生效，境內境外合計落地后整體償債壓力預計下降近600億元，巧妙的“債主變股東”機制為其贏得了寶貴的喘息空間。
2026年4月，融創與中信金融資產的合作再進一步。融創中標武漢光谷湖畔捌號項目開發管理及銷售服務，項目定位45萬方大盤，雙方在官宣中明確將其定義從“紓困救助”升級為“深度共創”。
另一股力量則來自專業的代建頭部玩家。綠城管理作為“代建之王”，最核心的增長方向正是不良紓困類代建。2025年，廣州市中級人民法院正式批準廣州花都泰湖山莊項目的重整計劃，歷經20年爛尾、廣州規模最大的爛尾別墅群終于迎來了它的“白衣騎士”綠城管理。該項目此前多次易手，央企介入又撤出，最終靠的是“法院強批重整+專業代建”的組合拳才找到出路。此外，在安徽等多地，綠城管理也頻頻扮演紓困項目的代建執行方角色。
更值得注意的是，龍湖在2025年也開始以“輕資產+重運營”的姿態切入了這一賽道。通過聯合東方資產、歐力士集團參與昆明項目紓困盤活，龍湖承擔代建代管及商業運營，昔日以“不碰高風險”著稱的龍湖，也意識到萬億不良市場中機不可失。
萬億規模的市場在前，競爭對手在后，遠洋在特殊資產賽道上的突圍戰，才剛剛吹響號角。
遠洋如何破局？
截至2025年末，遠洋集團歸母權益為負211.86億元，合并流動負債超過流動資產約218.83億元；逾期債務約158億元，而賬上現金僅60.23億元。遠洋控股至2026年4月末未償付借款仍高達173.7億元。與此同時，其亟待盤活的核心存量資產高達800億至1000億元。
而不良資產盤活往往需要前期墊資，處置周期又長，資金壓力會進一步傳導到已經緊繃的資產負債表。不過，遠洋手中的籌碼也頗為獨特：
其一，它自身就是最大的“問題資產包”。盤活自家項目的過程，就是積累口碑和經驗的過程。信遠洋和合伙企業處置三亞陵水18套房產的公告披露，遠洋已有能力通過SPV結構承接AMC手中的資產包，說明其真正在向“專業盤活方”進階，而非停留在代建收取管理費的初級層面。
其二，四大AMC的集體站臺不是形式。在行業信用普遍受損的環境下，AMC的背書本身就是稀缺資源。如果遠洋能把特殊資產中心真正做成一個信息撮合和交易閉環的平臺，那么它就不再是一個開發商，而是一個資產流轉的樞紐。這或許才是它真正的破局點。
遠洋集團執行董事王洪輝在成立特殊資產中心時說過一句話：“遠洋經過對行業發展的預判、結合自身體系資源稟賦，迎來了進一步向前發展的時機。”這個“時機”是不是真時機，或許將由三年后留在牌桌上的席位來驗證。
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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 遠洋集團，大舉押注不良資產賽道
