作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

近日，重慶城市更新示范項目獲國開行重慶市分行逾42億元貸款授信。

據《重慶日報》報導，國家開發銀行重慶市分行2020年以來積極配合重慶市開展城市更新頂層設計，通過融制、融資、融智全方位合作，深度參與城市更新政策制訂和試點項目論證工作。

按照城市中心區歷史風貌保護要求，向民主村片區城市更新項目授信承諾人民幣中長期貸款42.5億元，綜合采用“留、改、建”方式，統籌實施歷史建筑保留修繕、社區改造提升、新建產業載體及配套設施，提升九龍坡區城市功能，激活都市活力，對重慶市城市更新形成示范效應。

這意味著全國范圍內的國開城市更新貸款即將接力棚改，成為新一輪城市綜合開發的資金來源、城市更新項目的啟動鑰匙：

如今的“十四五規劃”提出，要在未來五年全面提升城市品質，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁。

并且，要按照資源環境承載能力合理確定城市規模和空間結構，統籌安排城市建設、產業發展、生態涵養、基礎設施和公共服務。推行功能復合、立體開發、公交導向的集約緊湊型發展模式，統籌地上地下空間利用。

這意味著在2010-2020年為期十年的棚戶區改造告一段落后，未來城市建設的主要重心與方式已經從單一地塊的拆遷與重建，轉向城市中一整個片區的整體提升。

并且，從全國的情況來看，無論是大中城市還是小縣城，都有一些成型較早的區域，需要進行整體的城市更新；可以說，城市更新接過了棚戶區改造對城市建設的推進功能，即將成為各地未來五年的重點工作、城市新一輪發展的重點模式。

并且，在政策性銀行介入后，城市更新項目能夠承擔的職能與體量也將進一步擴大；在開發性金融的支撐下，大部分具備開發條件與前景的區域，都有希望實現新一輪開發的落地、城市功能的整體提升。

堅持公益，整體開發

在去年的“十四五規劃目標”后，住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽撰寫了《實施城市更新行動》解讀文章；對城市更新的目標進行了定調。要求通過城市更新實現建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市的目標，不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發展道路。

因此，當前政策鼓勵、政策性銀行支持的，是基于整體公益性的要求，統籌片區開發的投入與產出，來補齊基礎設施和公共服務設施短板，推動城市結構調整優化，提升城市品質，提高城市管理服務水平。

這也就意味著城市更新項目與商業性的一二級聯動開發存在根本性的區別，需要政府與當地國有企業進行主導、政策性銀行提供資金支持；在公益性運作、低成本資金支持的基礎上，推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式、促進地方經濟可持續發展。當前國開行等政策性銀行在城市更新領域進行積極試點，并不是個別現象，而是積極試點、有序推廣的前兆。

助力地方，城投轉型

在城市更新需求逐漸旺盛之時，地方城投公司卻面臨著新的挑戰。《關于進一步深化預算管理制度改革的意見》落地，不僅再次推進財政體系進行改革，也要求再次清理規范地方融資平臺公司，剝離其政府融資職能，對失去清償能力的要依法實施破產重整或清算。

在這樣的背景下，城市更新項目不僅是地方政府推動城市功能完善的主要模式，也是地方推動融資平臺轉型為地方國有企業的絕佳機會。

城市更新與當下城投改革的需求是一致的，即城市更新項目需要的投入與產出平衡，用土地收益來平衡公益性項目支出；城投需要實現政企分離，然后通過政府資源、資產的注入，實現公益性支出與企業穩定經營間的平衡，用行政資源、國有資產的收益來彌補經營性收益的不足。

因此，城市更新項目非常適合作為推動城投轉型的關鍵一步。用收益可以實現自平衡的城市更新項目作為未來城投運作項目的“行為規范”，樹立城投轉型后、脫離地方財政后的項目運作框架。

同時，在城市更新項目中，不僅有拆舊建新、土地騰空，還有許多公益性投資與公共服務運營項目；其中的現金流入、流出都較為龐大。如果能基于項目引入政策性銀行貸款、金融機構資金，那么城市更新項目帶來的現金流，無疑會成為城投轉型過程中的“壓艙石”，幫助城投避免流動性危機、實現順利轉型。

因此，在需求一致、方式一致的前提下，城市更新也是地方城投轉型的一次絕佳機會，也是地方政府進一步深化市場化改革、推動地方經濟發展的良好契機。

長期考慮，因地施策

相比棚戶區改造來說，城市更新不僅是實施范圍從地塊擴大到了片區，而且在實施目標與實施周期上有了非常大的變化：

實施目標從單一的“拆舊建新”變成了根據實際情況，完善城市功能、提升公共服務、引導地方產業發展；

實施周期從簡單的拆除-新建的3-5年延伸到生態環境提升、公共服務穩定運營、產業培育與發展的5-20年。

這兩項的根本改變，也意味著城市更新實施必須“因地制宜、一城一策”；既要考慮現實情況，又要考慮實施目標，更要考慮實施過程中的資金平衡。各地的城市更新項目雖然都開始冒頭涌動，但要讓項目成熟、達到實施條件，依然需要很長的一段時間。

城市更新的時代來了，城市更新貸款落地了，但各地方政府準備好了嗎？

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原標題： 42億！國開行城市更新貸款來了！！