“歐洲基金也來北京買樓了，外資是賭資產升值還是租金上漲？”

據知情人士透露，由房地產投資集團AEW為首的合資企業在北京購買了一座21層的寫字樓，補償總額為45億元人民幣（合6.54億美元）。

AEW集團與總部位于北京的私募股權投資商弘毅投資聯手從香港上市的合生創展有限公司收購了位于東城區北京東方文化藝術中心的北樓。合生創展于11月30日向證交所出售了53119平方米的資產。

這筆交易讓AEW集團和弘毅投資控制了北京東二環西部的一處已有12年歷史的資產，僅需步行10分鐘就可以到達地鐵二號線東四十條站的南部。

AEW與弘毅在北京中心發現了價值

弘毅投資是北京聯想控股旗下的一家子公司，AEW和弘毅以85/15的合資比例，來收購該樓盤。合生創展通過出售給兩家子公司的股權，處理了這座2006年老樓，并獲得了價值19.5億元的現金補償。

二座寫字樓和一個音樂廳，構成了北京東方文化藝術中心。根據合生向香港證券交易所提交的文件，該資產相比于最近的資產價值，折價約為3.89%，人民幣約790萬元。

知情人士對明天地表示，除了現金補償外，AEW還承擔了約25.5億元與該物業有關的債務責任，使交易補償總額達到45億元人民幣，辦公資產按每平方米81000元的估價計算。

該交易由戴梁德行代理，三次收購亞太增值基金的代表AEW的首次北京收購。該私人股本公司于今年6月完成了這一交易，總投資額為11.2億美元。

合生的兩家子公司，即康至有限公司和凱大有限公司，在朝陽北路9號已經擁有97%的資產。第三位所有者還將出售其在同一筆交易中持有的1.9%股份，而北京東方文華資產運營公司將繼續持有1.1%的股份。

AEW押寶在北京市中心

戴德梁行的研究顯示，今年第三季度末，北京A級寫字樓市場的空置率不到8%，平均租金為每月每平方米403元。

AEW新資產所在的東二環路地區，平均租金為每月每平方米369.6元，但據券商分析師稱，該市場的空置率遠低于該市的平均水平，僅為6.2%。

AEW表示，有機會通過升級公共區域和進行其他改進以提高其投資收益，從而為其新辦公大樓增值。

該公司及其附屬機構管理著北美、歐洲和亞洲的逾730億美元的房地產和證券業務。該公司表示，已經在首爾和悉尼組建了資產組合的價值投資者亞三基金，試圖通過重新定位、翻新和再租賃商業房地產來創造價值。

在這樁最新交易之前，據報道，這家私募股權巨頭在2017年6月以2.26億美元的價格，在上海漕河涇高科技園內收購了一棟辦公樓。

合生出售北京第二號樓項目

對于合生來說，最近的這筆交易是過去的一年多來從同一家樓盤進行的第二次處置。

這家總部位于北京的開發商在一份聲明中澄清稱，該處理是“一個以合理價格處置該資產的合適機會，其收益可為該集團提供資金，以抓住未來的投資機會作為流動資本。

2017年10月，合生以18.4億元人民幣的價格將北京東方文化藝術中心的南樓出售，虧損人民幣2.97億元（合4470萬美元）。對于第三部分的音樂廳，該公司說它沒有任何利益。

北京商業市場升溫

AEW的收購是在基匯資本確認將位于北京的太平洋世紀廣場項目以人民幣約105億元（合15.3億美元）出售給中國大陸房地產中介鏈家旗下的一個基金前一周完成。

據報道，該資產的出售價格比私人股本公司2014年4月代表基匯房地產基金IV以9.28億美元的價格收購北京三里屯地區樓盤支付的價格高出約5.48億美元。（作者JAN KOT，原文地址：https://www.mingtiandi.com/real-estate/finance-real-estate/aew-jv-buys-beijing-office-tower-from-hopson-for-rmb-4-5b/）

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