作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

2026年4月29日，深交所公募REITs信息平臺公示，中金杭州安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式申報(bào)。這也是杭州首單保租房公募REITs，項(xiàng)目原始權(quán)益人為杭州市安居集團(tuán)旗下核心運(yùn)營主體——杭州市安居寧巢投資有限公司。

事實(shí)上，杭州保租房REITs的籌備早已啟動。2024年11月，杭州城投便披露，市安居集團(tuán)已啟動首單保租房REITs申報(bào)工作，計(jì)劃通過存量商品房收購、閑置安置房盤活、市區(qū)聯(lián)動協(xié)作等方式擴(kuò)充房源，并依托REITs工具打通“投、融、建、管、退”業(yè)務(wù)閉環(huán)。

此后項(xiàng)目推進(jìn)持續(xù)提速。2025年12月，安居集團(tuán)官宣全力沖刺REITs發(fā)行，計(jì)劃通過資產(chǎn)證券化盤活存量不動產(chǎn)，構(gòu)建“投資—建設(shè)—運(yùn)營—發(fā)行—再投資”的循環(huán)模式；同月，杭州城投再度強(qiáng)調(diào)，以“運(yùn)營專業(yè)化+資產(chǎn)證券化”筑牢長效發(fā)展底座。2026年2月，安居集團(tuán)黨委書記、董事長謝小敏明確，將加快REITs落地，并同步謀劃后續(xù)擴(kuò)募，把資產(chǎn)證券化列為集團(tuán)核心發(fā)展戰(zhàn)略。

成立僅三年的杭州市安居集團(tuán)，迎來一次全方位檢驗(yàn)。這單REITs申報(bào)，不只是一款資本產(chǎn)品的落地，更是對企業(yè)初心、運(yùn)營實(shí)力與發(fā)展模式可持續(xù)性的綜合大考。在全國全面推進(jìn)“存量商品房轉(zhuǎn)化保障房”的政策背景下，市場普遍期待杭州本土形成完整的資管閉環(huán)。依托優(yōu)質(zhì)主體信用，安居集團(tuán)此前發(fā)行債券曾創(chuàng)下全國同期限私募債最低利率，為本次REITs申報(bào)筑牢信用根基。

但概念與背書之外，市場更需要客觀的數(shù)據(jù)審視：三年整合期內(nèi)，安居集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模成色如何？“收存轉(zhuǎn)保”模式是否真正跑通？實(shí)際運(yùn)營表現(xiàn)怎樣？這只本土首單保租房REITs，真實(shí)價(jià)值究竟幾何？

■ 三年整合蓄力：杭州保障房底盤基本盤筑牢

2022年12月，立足本地保障房統(tǒng)籌需求，杭州市安居集團(tuán)正式組建，旨在破解過往“重建設(shè)、輕運(yùn)營”的行業(yè)痛點(diǎn)，整合公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類安居資源。短短三年，企業(yè)從資源整合平臺，成長為杭州保障性住房建設(shè)運(yùn)營的核心載體。

結(jié)合“十四五”官方統(tǒng)計(jì)口徑，集團(tuán)累計(jì)籌集保障性住房超12萬套（間），資產(chǎn)布局清晰：公租房約8.83萬套，包含市本級在管項(xiàng)目208個、房源6.58萬套；保障性租賃住房約2.78萬套（間），在營項(xiàng)目20個、運(yùn)營房源1.92萬套（間）；共有產(chǎn)權(quán)房落地7個項(xiàng)目、合計(jì)6749套。

旗下安居寧巢2024年1月成立，成長勢能突出。短短兩年內(nèi)，公司保租房在營房源從約8000套（間）快速擴(kuò)容至近2.2萬套（間），實(shí)現(xiàn)規(guī)模三倍增長，服務(wù)覆蓋杭州八大城區(qū)，搭建起適配藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、青年人才的多層次租住產(chǎn)品體系。

規(guī)模擴(kuò)張背后，是存量盤活與增量建設(shè)并行的發(fā)展路徑。

存量端，“收存轉(zhuǎn)保”從試點(diǎn)走向規(guī)模化落地。2025年11月11日，杭州市安居集團(tuán)發(fā)布存量房源征集通告，面向主城八區(qū)吸納閑置存量房源，優(yōu)先改造中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為后續(xù)大規(guī)模盤活明確實(shí)施路徑。

政策落地之下，項(xiàng)目加速落地：2025年5月，寧巢河語光年府改造項(xiàng)目入市，開業(yè)半月實(shí)現(xiàn)滿租；2026年1月，全市規(guī)模最大“收存轉(zhuǎn)保”項(xiàng)目峯閣府平穩(wěn)落地，1232套房源順利完成合規(guī)轉(zhuǎn)化與交付。

2026年3月，聯(lián)動區(qū)域市屬國企集中盤活1374套核心區(qū)安置房，覆蓋多元戶型；4月再度落地三里亭、大關(guān)片區(qū)120套存量房源改造。上述項(xiàng)目均為市屬國企之間存量資產(chǎn)統(tǒng)籌合作，以輕資產(chǎn)運(yùn)營為主，由安居寧巢統(tǒng)一改造、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營，不屬于市場化商品房收購。

增量層面，6個公交場站+TOD復(fù)合項(xiàng)目同步建設(shè)，總建筑面積超31萬平方米，預(yù)計(jì)2027至2029年陸續(xù)交付，可新增保租房2823套，為后續(xù)REITs擴(kuò)募儲備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。

從整合劃轉(zhuǎn)到自主運(yùn)營，安居集團(tuán)已成為杭州安居保障體系的核心支撐。但體量優(yōu)勢不等于運(yùn)營實(shí)力，更不能直接等同于REITs投資價(jià)值，資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流穩(wěn)定性，才是產(chǎn)品長期發(fā)展的核心支撐。

■ 高出租率背后：保租房盈利的結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯

保租房REITs的核心邏輯，不在于資產(chǎn)規(guī)模，而在于持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從安居寧巢當(dāng)前運(yùn)營數(shù)據(jù)來看，核心項(xiàng)目出租表現(xiàn)，已對標(biāo)市面成熟上市保租房REITs。

高端租住板塊，寧巢Ning+系列定位青年改善，河語光年府開業(yè)即滿租；峯閣府作為大型存量轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，整體運(yùn)營平穩(wěn)、租住口碑穩(wěn)定；人才公寓賽道，亞運(yùn)村改造的寧巢美地公寓出租率高達(dá)99%；藍(lán)領(lǐng)安居領(lǐng)域，錢塘公寓統(tǒng)籌房源4200套，長期出租率穩(wěn)定97%以上，產(chǎn)業(yè)工人租住占比超九成，普惠租住成本低至5元/人/天。此外，桃源店、彩虹天空之城等普惠社區(qū)首開即滿租，石橋路、頌學(xué)軒等成熟項(xiàng)目常年保持高入住水平。

分層化產(chǎn)品布局，形成差異化租金結(jié)構(gòu)：普惠床位月租低至390元，剛需小戶型1500元/月起，改善型Ning+系列租金區(qū)間2800-4400元/月。多元客群有效分散市場波動風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步平滑租金收入結(jié)構(gòu)。

高出租率的另一面，是行業(yè)普遍存在的盈利短板。

其一，租金存在政策天花板。保租房綁定民生屬性，租金實(shí)行限價(jià)管理，調(diào)價(jià)空間受限，未來收益提升只能依靠內(nèi)部管控、運(yùn)維提效，難以依賴租金上漲。

其二，改造與運(yùn)維成本剛性偏高。存量房源普遍存在設(shè)施老化、消防升級、管線改造等硬性投入，長期維修養(yǎng)護(hù)支出穩(wěn)定；TOD、場站類新建項(xiàng)目投資大、周期長，短期難以貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

其三，行業(yè)天然微利。收入高度依賴租金，人工、能耗、折舊、稅費(fèi)等固定支出居高不下，凈利潤空間有限，決定了保租房REITs以穩(wěn)健分紅為核心，缺少高彈性收益空間。

資產(chǎn)區(qū)位是項(xiàng)目一大優(yōu)勢，本次申報(bào)底層資產(chǎn)多集中在運(yùn)河新城、錢江新城、城東新城等主城板塊，配套完善、通勤便利，青年及新市民租住需求穩(wěn)固，空置風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于遠(yuǎn)郊項(xiàng)目。

但核心地段也帶來現(xiàn)實(shí)壓力，存量改造、物業(yè)整合綜合投入偏高，疊加租金限價(jià)約束，“高投入、低回報(bào)”的結(jié)構(gòu)性矛盾長期存在，持續(xù)考驗(yàn)運(yùn)營方的精細(xì)化管控能力。

■ 杭州保租房模式：國資路徑的優(yōu)勢與現(xiàn)實(shí)邊界

此次安居REITs申報(bào)，意義不止單只產(chǎn)品落地，更在于打造一套可參考的城市樣本——以國資平臺為核心，串聯(lián)存量盤活、民生保障與資產(chǎn)證券化，為強(qiáng)人口流入城市提供實(shí)踐參考。不過這套本土模式，仍存在客觀局限。

國資統(tǒng)籌是整套模式的核心優(yōu)勢。相較于市場化長租企業(yè)面臨的融資難、盈利弱等問題，地方國企依托信用與資源整合能力，可快速盤活分散存量房源，穩(wěn)定租賃市場秩序。三年間，安居集團(tuán)完成4.3萬套公租房權(quán)屬梳理、72處歷史遺留房產(chǎn)確權(quán)，徹底掃清資產(chǎn)合規(guī)障礙，為本次證券化鋪路。

同時(shí)，存量改造模式周期更短，對比新建保租房2-3年的建設(shè)周期，存量房源改造可快速投放市場，兼顧閑置資產(chǎn)去化與保障房擴(kuò)容。借助REITs退出渠道，資金可回流反哺新項(xiàng)目收儲與建設(shè)，依托擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)滾動，逐步降低財(cái)政依賴。

國資模式的短板同樣客觀。國企體系風(fēng)控嚴(yán)格、流程規(guī)范，但市場化激勵不足，精細(xì)化運(yùn)營、增值服務(wù)打造仍有提升空間。目前安居寧巢已落地標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、智慧運(yùn)營、公積金直付等便民舉措，但在社群運(yùn)營、個性化服務(wù)、資產(chǎn)增值開發(fā)方面，和頭部市場化運(yùn)營商仍有差距。

伴隨REITs落地，企業(yè)運(yùn)營全面進(jìn)入公開監(jiān)管視野，出租率、收繳率、現(xiàn)金流、分紅水平等指標(biāo)定期披露，對內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)管控、運(yùn)營專業(yè)化提出更高要求。

放眼全國，南京、蘇州、成都、武漢等人口大市，同樣面臨保障房擴(kuò)容、存量房產(chǎn)去化的雙重壓力，杭州國資統(tǒng)籌+存量改造的路徑具備借鑒價(jià)值。

但模式難以簡單復(fù)制，杭州樣本依托本地樓市環(huán)境、市屬國企資源聯(lián)動、三年持續(xù)深耕才得以成型，城市基礎(chǔ)不同、國資能力不同，照搬容易水土不服。

■ 結(jié)語：安居REIT落地，民生保障賽道進(jìn)入長期主義周期

從2022年組建至今，三年深耕之下，杭州安居交出了一份完整答卷。超12萬套保障房儲備、2.2萬套成熟運(yùn)營房源、全域高位出租率，印證了本土保障房統(tǒng)籌模式的可行性。

這單保租房REITs，注定不會是短期資本故事，而是民生責(zé)任與資產(chǎn)運(yùn)營平衡的長期實(shí)踐。

對資本市場而言，產(chǎn)品長期價(jià)值取決于三大核心：穩(wěn)定的出租與收繳能力、精細(xì)化成本管控、持續(xù)的資產(chǎn)擴(kuò)募潛力，共同決定后續(xù)分紅水平與市場估值。

對安居集團(tuán)而言，REITs不是終點(diǎn)，而是轉(zhuǎn)型新階段的起點(diǎn)。未來需要在市場化運(yùn)營、服務(wù)精細(xì)化上持續(xù)精進(jìn)，在民生普惠底線與市場化回報(bào)之間，尋找長效平衡。

杭州首單保租房REITs落地，沒有行業(yè)熱度炒作，更像是一場扎根城市的民生長跑。

其最終價(jià)值，早已超越單只基建產(chǎn)品發(fā)行，關(guān)乎一套國資主導(dǎo)的存量安居模式，能否持續(xù)迭代、穩(wěn)定運(yùn)行，為全國同類城市提供可落地的參考范本。

時(shí)間，終將驗(yàn)證這套杭州方案的生命力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 透視丨杭州首單保租房REITs申報(bào)：國企存量盤活試驗(yàn)，安居成色幾何？