作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

從廢墟到信悅映翠府的重生之路藏著多少博弈與轉(zhuǎn)機(jī)？

觀點(diǎn)網(wǎng) 20年舊改蹉跎，足以讓一個(gè)項(xiàng)目與黃金窗口期失之交臂，與城市發(fā)展的時(shí)代紅利漸行漸遠(yuǎn)。

今年4月，深圳羅湖木龍頭舊改商業(yè)配套項(xiàng)目——益田假日廣場(chǎng)盛大啟幕，商場(chǎng)門(mén)口人頭涌動(dòng)，鑼鼓聲、歡呼聲此起彼伏，而在這本該喜慶的日子，卻有人歡喜有人愁。

看著眼前數(shù)棟近200米高的嶄新高樓，金鉆豪園的原居民李伯越發(fā)焦灼，但心頭更多的是無(wú)力感。明明僅有1.56公里的距離，明明是同一批被列入深圳8個(gè)首批舊改城市更新項(xiàng)目，如今好友已興高采烈回遷新居，而自己的家卻仍是一片“廢墟”。

就在期待即將耗盡之際，一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折悄然出現(xiàn)——中信城開(kāi)正式接手了深圳羅湖金鉆豪園的舊改項(xiàng)目。

2025年11月25日，中信城開(kāi)華南發(fā)布喜訊，已聯(lián)合中信金融資產(chǎn)成功推進(jìn)該項(xiàng)目紓困盤(pán)活，安置費(fèi)、欠付工程款、農(nóng)民工工資、欠繳稅款等超6億元的歷史“爛攤子”已收拾完畢，停滯超十年的金鉆豪園項(xiàng)目真的重生了。

如今舊故事翻篇，金鉆豪園項(xiàng)目改頭換面，正式更名為“信悅映翠府”，中信城開(kāi)與中信金融資產(chǎn)成了新主角。

舊人落幕

“在同意書(shū)簽下名字那一刻，我就像一個(gè)賭徒?！苯疸@豪園原居民的這句話道盡了這20年來(lái)的心酸與無(wú)奈。

故事的開(kāi)端總是美好的。2005年，深圳市翠芳園投資開(kāi)發(fā)有限公司敲開(kāi)了金鉆豪園業(yè)主的家門(mén)，商量片區(qū)舊改事宜，并拿出了1:1.2拆遷補(bǔ)償比例和每月50元/平方米安置補(bǔ)貼的誠(chéng)意。

盡管當(dāng)時(shí)的業(yè)主早已對(duì)舊居難舍難分，但頭頂斑駁脫落的墻皮、老化的供水管道、每日一跳的總閘等一堆落后的配套設(shè)施還是促使他們?cè)谕鈺?shū)一欄簽下了名字。且當(dāng)時(shí)，水貝珠寶產(chǎn)業(yè)聚集已顯雛形，緊鄰地鐵3/7號(hào)線田貝站的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，片區(qū)發(fā)展勢(shì)不可擋。

2010年，金鉆豪園成為深圳首批8個(gè)城市更新項(xiàng)目之一，正式列入官方計(jì)劃；2012年，700多戶業(yè)主陸續(xù)搬離，老舊樓棟的門(mén)窗開(kāi)始拆除，盡管金屬摩擦聲格外刺耳，但他們卻覺(jué)得這是幸福的號(hào)角在吹響。

根據(jù)當(dāng)時(shí)規(guī)劃，更新拆除范圍涉及17棟建筑物；建成后，含安居房在內(nèi)的住宅+商業(yè)用地建筑面積約22.28萬(wàn)平方米，容積率為10.06。

命運(yùn)的轉(zhuǎn)折藏在了政策的細(xì)節(jié)里——《城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》明確要求“100%簽約率”方可推進(jìn)。當(dāng)時(shí)，隔壁木頭龍舊改的拆遷補(bǔ)償比例是1:1.3，不甘吃虧的未簽約業(yè)主便也提出了同樣訴求，他們的堅(jiān)持讓項(xiàng)目陷入僵局。

此刻，舊改項(xiàng)目的雙刃性演繹得淋漓盡致——雖能低成本獲地，但項(xiàng)目一旦停滯，安置補(bǔ)貼、工人工資等多筆費(fèi)用就會(huì)成為一座五指山。

而翠芳園也只不過(guò)是“高手如云”的房地產(chǎn)市場(chǎng)中一名“新兵”，只是恰好碰上早期舊改政策鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與、門(mén)檻僅聚焦規(guī)劃與補(bǔ)償，未設(shè)房企業(yè)績(jī)、行業(yè)排名等硬性約束的好時(shí)機(jī)。

因此，在2013年10月支付了第二筆一年安置費(fèi)后，翠芳園資金鏈斷裂。為了續(xù)命，其向深圳新華城借款數(shù)億元，甚至抵押了2000多平方米的配套空地，但僵局仍未能打破，資金只出不進(jìn)的惡性循環(huán)最終壓垮了這家民企。

2015 年，翠芳園資不抵債黯然退出，公司老板亦因長(zhǎng)期憂心項(xiàng)目重疾離世，留下的是一堆爛攤子和數(shù)百戶業(yè)主的迷茫。

但很快，故事又翻新篇。

翠芳園退出的這一年，債權(quán)人之一深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)新華城有限公司接手了該項(xiàng)目，并將安置補(bǔ)貼提高至70元/平方米/月。

與此同時(shí)，新華城僅用一計(jì)妙招便破解了“雙百難題”。2018年3月，在羅湖區(qū)的大力支持下，將項(xiàng)目分為兩期，實(shí)現(xiàn)“雙100%”的業(yè)主物業(yè)合并成一期開(kāi)發(fā)住宅，二期為商業(yè)。

2019年，吊機(jī)、挖掘機(jī)入場(chǎng)開(kāi)始拆除工作，可意外又出現(xiàn)了——一戶業(yè)主因8000多萬(wàn)元債務(wù)導(dǎo)致房產(chǎn)被凍結(jié)，已拆除建筑的房產(chǎn)證無(wú)法注銷(xiāo)，整個(gè)項(xiàng)目的審批流程徹底卡死。更嚴(yán)峻的是，新開(kāi)發(fā)商接手后，業(yè)務(wù)需要轉(zhuǎn)簽，此前90%的簽約率已降至70%。

“多拖一年，我們資金成本也會(huì)增加2億元?！?新華城的話，再次將揭露民企資金鏈脆弱的短板；而業(yè)主“越等越想多要補(bǔ)償”的心態(tài)，讓項(xiàng)目陷入“拖延-價(jià)值縮水-分歧加劇”的惡性循環(huán)，最終在城市高速發(fā)展中“掉隊(duì)”。

至此，故事便停留在了這一頁(yè)。

新角色入場(chǎng)

后續(xù)這幾年，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，盡管項(xiàng)目具備發(fā)展?jié)摿?，但民企碰不起，?guó)央企不想碰的“燙手山芋”又有誰(shuí)敢接，且又有實(shí)力接？

2025年6月，萬(wàn)眾矚目的新主角誕生——中信城開(kāi)聯(lián)合中信金融資產(chǎn)、深圳資產(chǎn)、羅湖投控、建元信托、特區(qū)新華城等共同組成的聯(lián)合體，憑借“金融支持+風(fēng)險(xiǎn)隔離+資產(chǎn)管理”的創(chuàng)新方案在項(xiàng)目主體多輪遴選中脫穎而出。

6月，六方合作主體在羅湖區(qū)政府的見(jiàn)證下，正式簽署《盤(pán)活合作協(xié)議》。

目前，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的新實(shí)施主體為深圳市新鉆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司，建元信托持股59.9999%，新華城持股約14.286%，中信金融資產(chǎn)、深圳資產(chǎn)及羅湖投控置地分別持股約10%、8.575%和7.14%。

圖片來(lái)源：企查查

舊改難題雖無(wú)情，但走江湖講的是人情。中信聯(lián)合體在轉(zhuǎn)簽方案中明確：所有業(yè)主的欠付安置費(fèi)優(yōu)先于金融機(jī)構(gòu)債權(quán)支付，這一承諾直擊業(yè)主痛點(diǎn)，成為破解信任壁壘的鑰匙。

在當(dāng)?shù)亟值擂k協(xié)助之下，雙方成立了攻堅(jiān)小組，呼吁業(yè)主摒棄“早轉(zhuǎn)簽者吃虧”的錯(cuò)誤思想，珍惜盤(pán)活機(jī)遇。僅1個(gè)月的時(shí)間，一期業(yè)主轉(zhuǎn)簽率已達(dá)到90%，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

8 月，深圳羅湖區(qū)住建局正式公示項(xiàng)目實(shí)施主體變更，金鉆豪園從“停滯名單”轉(zhuǎn)入“復(fù)工復(fù)產(chǎn)名單”，并更名為“信悅映翠府”，寓意著“中信賦能、悅享生活、映照翠園”。

在公示中，深圳住建部明確指出：目前房屋已拆除，地下室結(jié)構(gòu)已基本建成，房產(chǎn)證已全部注銷(xiāo)。

截止11月最新消息，中信城開(kāi)在推文中提到，超600戶回遷業(yè)主的3億多過(guò)渡安置費(fèi)、近3億元欠付工程款及農(nóng)民工工資、欠繳稅款等歷史遺留問(wèn)題已解決，三個(gè)月時(shí)間完成了從協(xié)議簽署到資金投放的全流程。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目依舊分兩期實(shí)施，一期計(jì)容建面約20.8萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、安居型商品房、回遷房、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，目前已啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)中心、樣板房裝飾方案等招標(biāo)工作；后續(xù)二期建設(shè)則同步推進(jìn)。

“重啟后將撬動(dòng)約45億元固定資產(chǎn)投資，為羅湖區(qū)貢獻(xiàn)6.3億元稅收”。或許這就是存量資盤(pán)活的意義——時(shí)代紅利窗口關(guān)閉后，仍為停滯項(xiàng)目找到“二次激活”的可能。

對(duì)于中信而言，這也是其產(chǎn)融協(xié)同模式的又一次成功實(shí)踐——中信金融資產(chǎn)提供逆周期紓困資金，中信城開(kāi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目全流程操盤(pán)，政府提供政策支持，三方形成閉環(huán)。

事實(shí)上，中信城開(kāi)聯(lián)合體之所以能中標(biāo)金鉆豪園舊改項(xiàng)目，也與其在深圳的“老道經(jīng)驗(yàn)”密不可分。

中信城開(kāi)在深圳其曾主導(dǎo)操盤(pán)了羅湖筍崗信榮匯、羅湖水貝信悅匯、龍崗龍騰凱旋新城、寶安新安信云庭、南山街道棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等。如今，已逐步拓展至上海、南寧、株洲等城市16座城市，落地30余個(gè)化險(xiǎn)項(xiàng)目。

而近期，中信城開(kāi)大肆宣揚(yáng)的戰(zhàn)績(jī)便是海壹號(hào)院項(xiàng)目，“該項(xiàng)目?jī)H一年多時(shí)間實(shí)現(xiàn)五開(kāi)五捷，累計(jì)銷(xiāo)售額破230億元，登頂2025年全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍?！?/span>

據(jù)悉，海壹號(hào)院項(xiàng)目也曾因房企流動(dòng)性緊張陷入停滯，后來(lái)中信金融資產(chǎn)投入超40億元紓困資金，中信城開(kāi)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程、成本、營(yíng)銷(xiāo)等條線進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監(jiān)管，再次激活。

如今回過(guò)頭看，那些墻體裂縫里的故事，似乎都在提醒著城市更新的本質(zhì)——不是資本的單向擴(kuò)張，而是多方利益的共生共贏。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 中信城開(kāi)攬下“瓷器活” 深圳最難舊改小區(qū)20年進(jìn)化錄