作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

從廢墟到信悅映翠府的重生之路藏著多少博弈與轉機？

觀點網 20年舊改蹉跎，足以讓一個項目與黃金窗口期失之交臂，與城市發展的時代紅利漸行漸遠。

今年4月，深圳羅湖木龍頭舊改商業配套項目——益田假日廣場盛大啟幕，商場門口人頭涌動，鑼鼓聲、歡呼聲此起彼伏，而在這本該喜慶的日子，卻有人歡喜有人愁。

看著眼前數棟近200米高的嶄新高樓，金鉆豪園的原居民李伯越發焦灼，但心頭更多的是無力感。明明僅有1.56公里的距離，明明是同一批被列入深圳8個首批舊改城市更新項目，如今好友已興高采烈回遷新居，而自己的家卻仍是一片“廢墟”。

就在期待即將耗盡之際，一個關鍵轉折悄然出現——中信城開正式接手了深圳羅湖金鉆豪園的舊改項目。

2025年11月25日，中信城開華南發布喜訊，已聯合中信金融資產成功推進該項目紓困盤活，安置費、欠付工程款、農民工工資、欠繳稅款等超6億元的歷史“爛攤子”已收拾完畢，停滯超十年的金鉆豪園項目真的重生了。

如今舊故事翻篇，金鉆豪園項目改頭換面，正式更名為“信悅映翠府”，中信城開與中信金融資產成了新主角。

舊人落幕

“在同意書簽下名字那一刻，我就像一個賭徒。”金鉆豪園原居民的這句話道盡了這20年來的心酸與無奈。

故事的開端總是美好的。2005年，深圳市翠芳園投資開發有限公司敲開了金鉆豪園業主的家門，商量片區舊改事宜，并拿出了1:1.2拆遷補償比例和每月50元/平方米安置補貼的誠意。

盡管當時的業主早已對舊居難舍難分，但頭頂斑駁脫落的墻皮、老化的供水管道、每日一跳的總閘等一堆落后的配套設施還是促使他們在同意書一欄簽下了名字。且當時，水貝珠寶產業聚集已顯雛形，緊鄰地鐵3/7號線田貝站的區位優勢，片區發展勢不可擋。

2010年，金鉆豪園成為深圳首批8個城市更新項目之一，正式列入官方計劃；2012年，700多戶業主陸續搬離，老舊樓棟的門窗開始拆除，盡管金屬摩擦聲格外刺耳，但他們卻覺得這是幸福的號角在吹響。

根據當時規劃，更新拆除范圍涉及17棟建筑物；建成后，含安居房在內的住宅+商業用地建筑面積約22.28萬平方米，容積率為10.06。

命運的轉折藏在了政策的細節里——《城市更新辦法實施細則》明確要求“100%簽約率”方可推進。當時，隔壁木頭龍舊改的拆遷補償比例是1:1.3，不甘吃虧的未簽約業主便也提出了同樣訴求，他們的堅持讓項目陷入僵局。

此刻，舊改項目的雙刃性演繹得淋漓盡致——雖能低成本獲地，但項目一旦停滯，安置補貼、工人工資等多筆費用就會成為一座五指山。

而翠芳園也只不過是“高手如云”的房地產市場中一名“新兵”，只是恰好碰上早期舊改政策鼓勵市場主體參與、門檻僅聚焦規劃與補償，未設房企業績、行業排名等硬性約束的好時機。

因此，在2013年10月支付了第二筆一年安置費后，翠芳園資金鏈斷裂。為了續命，其向深圳新華城借款數億元，甚至抵押了2000多平方米的配套空地，但僵局仍未能打破，資金只出不進的惡性循環最終壓垮了這家民企。

2015 年，翠芳園資不抵債黯然退出，公司老板亦因長期憂心項目重疾離世，留下的是一堆爛攤子和數百戶業主的迷茫。

但很快，故事又翻新篇。

翠芳園退出的這一年，債權人之一深圳經濟特區新華城有限公司接手了該項目，并將安置補貼提高至70元/平方米/月。

與此同時，新華城僅用一計妙招便破解了“雙百難題”。2018年3月，在羅湖區的大力支持下，將項目分為兩期，實現“雙100%”的業主物業合并成一期開發住宅，二期為商業。

2019年，吊機、挖掘機入場開始拆除工作，可意外又出現了——一戶業主因8000多萬元債務導致房產被凍結，已拆除建筑的房產證無法注銷，整個項目的審批流程徹底卡死。更嚴峻的是，新開發商接手后，業務需要轉簽，此前90%的簽約率已降至70%。

“多拖一年，我們資金成本也會增加2億元。” 新華城的話，再次將揭露民企資金鏈脆弱的短板；而業主“越等越想多要補償”的心態，讓項目陷入“拖延-價值縮水-分歧加劇”的惡性循環，最終在城市高速發展中“掉隊”。

至此，故事便停留在了這一頁。

新角色入場

后續這幾年，行業進入深度調整期，盡管項目具備發展潛力，但民企碰不起，國央企不想碰的“燙手山芋”又有誰敢接，且又有實力接？

2025年6月，萬眾矚目的新主角誕生——中信城開聯合中信金融資產、深圳資產、羅湖投控、建元信托、特區新華城等共同組成的聯合體，憑借“金融支持+風險隔離+資產管理”的創新方案在項目主體多輪遴選中脫穎而出。

6月，六方合作主體在羅湖區政府的見證下，正式簽署《盤活合作協議》。

目前，負責項目的新實施主體為深圳市新鉆項目開發有限公司，建元信托持股59.9999%，新華城持股約14.286%，中信金融資產、深圳資產及羅湖投控置地分別持股約10%、8.575%和7.14%。

圖片來源：企查查

舊改難題雖無情，但走江湖講的是人情。中信聯合體在轉簽方案中明確：所有業主的欠付安置費優先于金融機構債權支付，這一承諾直擊業主痛點，成為破解信任壁壘的鑰匙。

在當地街道辦協助之下，雙方成立了攻堅小組，呼吁業主摒棄“早轉簽者吃虧”的錯誤思想，珍惜盤活機遇。僅1個月的時間，一期業主轉簽率已達到90%，實現預期目標。

8 月，深圳羅湖區住建局正式公示項目實施主體變更，金鉆豪園從“停滯名單”轉入“復工復產名單”，并更名為“信悅映翠府”，寓意著“中信賦能、悅享生活、映照翠園”。

在公示中，深圳住建部明確指出：目前房屋已拆除，地下室結構已基本建成，房產證已全部注銷。

截止11月最新消息，中信城開在推文中提到，超600戶回遷業主的3億多過渡安置費、近3億元欠付工程款及農民工工資、欠繳稅款等歷史遺留問題已解決，三個月時間完成了從協議簽署到資金投放的全流程。

根據規劃，項目依舊分兩期實施，一期計容建面約20.8萬平方米，涵蓋住宅、安居型商品房、回遷房、商業等多元業態，目前已啟動營銷中心、樣板房裝飾方案等招標工作；后續二期建設則同步推進。

“重啟后將撬動約45億元固定資產投資，為羅湖區貢獻6.3億元稅收”。或許這就是存量資盤活的意義——時代紅利窗口關閉后，仍為停滯項目找到“二次激活”的可能。

對于中信而言，這也是其產融協同模式的又一次成功實踐——中信金融資產提供逆周期紓困資金，中信城開負責項目全流程操盤，政府提供政策支持，三方形成閉環。

事實上，中信城開聯合體之所以能中標金鉆豪園舊改項目，也與其在深圳的“老道經驗”密不可分。

中信城開在深圳其曾主導操盤了羅湖筍崗信榮匯、羅湖水貝信悅匯、龍崗龍騰凱旋新城、寶安新安信云庭、南山街道棚戶區改造項目等。如今，已逐步拓展至上海、南寧、株洲等城市16座城市，落地30余個化險項目。

而近期，中信城開大肆宣揚的戰績便是海壹號院項目，“該項目僅一年多時間實現五開五捷，累計銷售額破230億元，登頂2025年全國單盤銷售冠軍。”

據悉，海壹號院項目也曾因房企流動性緊張陷入停滯，后來中信金融資產投入超40億元紓困資金，中信城開負責對項目工程、成本、營銷等條線進行實質性監管，再次激活。

如今回過頭看，那些墻體裂縫里的故事，似乎都在提醒著城市更新的本質——不是資本的單向擴張，而是多方利益的共生共贏。

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原標題： 中信城開攬下“瓷器活” 深圳最難舊改小區20年進化錄