作者：張晨 王貞姬

來源：中證鵬元評級

"主要內容

近期萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）擬對“22萬科MTN004”債券展期，這是萬科首次尋求境內債券展期，成為房地產行業深度調整的標志性事件。

影響分析：萬科工程項目承包商面臨多重挑戰，但不同類型企業影響存在分化，弱資質主體償債風險加大，發債企業整體影響較小。萬科工程項目承包商面臨的挑戰包括工程款延遲支付、融資渠道收緊、壞賬計提增加等。弱資質民營建工企業資金鏈偏緊，大客戶回款放緩疊加融資收緊將顯著加大償債風險。從萬科截至2024年末主要在建項目的區域分布上看，位于廣東省及長三角地區的建工業務供應商數量較多，后續需關注項目回款及建設進度，其中寧波民營發債企業欣捷投資控股集團有限公司（以下簡稱“欣捷投控”）截至2025年6月末對萬科應收賬款為2.26億元，為其第一大應收對象，關注后續資金回款情況。目前發債建工企業以高等級國央企為主，整體資質較強，通過公開資料查詢未發現業務高度依賴萬科的發債建工企業，預計本次事件可能對行業造成一定估值擾動，但對建工行業發行人的財務影響整體可控。

應對策略：短期求存、長期謀變。隨著房地產行業調整的深化，對于涉房業務規模較大的建工企業而言，短期應加強應收賬款管理，做好項目延期或暫停預案，強化現金流管理，緩解流動性壓力；長期應提升客戶與業務多元化程度，結合國家及區域戰略布局、差異化發展，加強過程管控，在行業低谷期謀求生存發展。

"

一、萬科債務擬展期：房地產行業調整深化的標志性事件

“22萬科MTN004”債券存續期管理機構浦發銀行于11月26日晚間公告，將于12月10日召開持有人會議審議該債券的展期相關事項。本次擬展期的債券余額20億元，票面利率3%，原本定于2025年12月15日到期兌付本金。上述公告發出后，萬科股債價格大幅調整，股價創近十年新低，標普、惠譽等國際評級機構相繼下調萬科信用評級。

萬科短期償債壓力大，自身經營造血能力不足，大股東深圳市地鐵集團有限公司資金支持已由信用借款轉向額度明確的抵質押擔保借款。本次是萬科首次尋求境內債券展期，標志著這家曾被視為優質房企的行業龍頭也陷入債務困境，成為房地產行業調整深化的標志性事件。

二、沖擊與傳導：相關建工企業面臨多重挑戰，不同類型企業影響存在分化

萬科工程項目承包商面臨的挑戰包括工程款延遲支付、融資渠道收緊、壞賬計提增加等，但不同類型的企業受影響程度存在差異，發債企業影響較小，弱資質民營主體償債風險加大

工程款延遲支付，資金壓力加劇。房企展期意味著資金鏈極度緊張，可能引發市場對其償債能力的擔憂，影響其再融資能力，購房者信心受挫，影響房產銷售，進一步加劇現金流壓力。截至2025年9月末，萬科應付賬款為1,311.34億元，以應付及預提工程款、質量保證金等為主。對于萬科工程項目承包商而言，萬科流動性趨緊直接影響其工程款的支付能力。合肥建工集團有限公司高峰期70%以上的項目依賴恒大，恒大應付大額工程款無法收回成為其經營危機的導火索，最終因資不抵債進入破產重整程序。西安建工集團有限公司混改后大力拓展房建業務，承接了大量民營房企項目，其中恒大和綠地是其重要合作對象，隨著恒大、綠地相繼陷入債務危機，西安建工款項回收困難，疊加再融資能力惡化，最終爆發流動性危機導致債務逾期。

信用風險傳導，融資渠道收緊。萬科作為房地產行業的龍頭企業之一，其展期意味著行業風險的進一步加劇，引發市場對整個房地產行業的擔憂情緒。建筑施工企業因收款延遲自身資金壓力增大，為了維持正常運營和項目施工，可能需要尋求外部融資，債務率可能進一步上升，另一方面萬科展期事件可能引發市場對房地產行業擔憂的加劇，金融機構及投資者對涉房建工企業持更加審慎的態度，可能導致其融資難度和成本上升。

壞賬計提增加，侵蝕企業利潤。由于回款周期拉長，回款存在不確定性，建工企業對萬科的應收賬款或面臨計提減值損失的壓力。而建工企業，特別是弱資質民營建工企業利潤的惡化，可能進一步加劇其再融資難度。如江蘇南通三建集團股份有限公司（以下簡稱“南通三建”）曾為恒大核心供應商，恒大暴雷后，巨額應收賬款難以收回，最終爆發債務危機。據南通三建2025年上半年財報，其針對恒大系高達37.39億元的應收賬款計提了29.91億元的壞賬準備，計提比例高達80%。

項目進度受阻，運營管理難度加大。房企資金鏈緊張將影響在建項目的正常推進，導致項目進度延遲或停滯，進一步影響建筑施工企業的施工進度和項目回款安排，建筑施工企業還需承擔設備租賃費、材料價格波動等成本，面臨與分包商的糾紛，增加了項目管理的難度和成本。

不同類型企業受影響程度存在差異，發債企業影響整體較小，弱資質主體償債風險加大。萬科作為龍頭房企建工業務供應商數量眾多，涉及央企、地方國企及民營企業，部分企業有穩定的合作關系，從萬科2020年住宅土建總承包合格供應商看，企業類型以民企為主。盡管萬科在2024年年報中并未披露前五大應付賬款對象情況，但通過公開資料查詢未發現業務高度依賴萬科的發債建工企業。從萬科截至2024年末主要在建項目的區域分布上看，位于廣東省及長三角地區的建工業務供應商數量較多，需關注區域主體承接萬科相關項目的回款情況及建設進度。截至2025年6月末，民營發債企業欣捷投控對萬科應收賬款為2.26億元，為其第一大應收對象，關注后續業務回款情況；同時欣捷投控面臨較大流動性壓力，被執行訴訟規模較大、債券利息展期，萬科回款不確定性加大或加劇其資金壓力，存續債券H23欣捷1將于2026年5月16日還本付息，關注后續資金兌付風險。目前建工行業發債主體以高等級國央企為主，建工央企如中建系公司股東支持能力極強，客戶較為多元，融資渠道通暢；地方國企可獲地方政府支持，具備較強區域競爭優勢，上述主體抗風險能力強，少量應收款項回款較慢或個別項目進展緩慢影響小，協調資源處置問題項目的能力也較強。而弱資質民營建工企業資金鏈偏緊，大客戶回款放緩疊加融資收緊將顯著加大償債風險。

三、建工企業應對策略：短期求存、長期謀變

對于涉房業務規模較大的建工企業而言，短期應加強應收賬款管理，做好項目延期或暫停的預案，強化現金流管理，緩解流動性壓力；長期應提升客戶與業務多元化程度，結合國家及區域戰略布局，加強過程管控

（一）短期應對策略：加快回款，進度管控，風險緩釋

加強應收賬款管理，加快資金回籠。若企業發生債務重組，經營性債務債權人的受償順序可能低于金融債務債權人（如有財產擔保的債權）。因此應盡快核查合作項目的應收賬款情況，建立明細臺賬，明確付款節點和金額。主動與業主溝通，了解其資金狀況、項目推進計劃及債務展期對工程款支付的影響，爭取明確工程款支付的時間節點和方式。加快工程款的催收力度，對于已完工或達到付款節點的項目，及時提交結算資料，爭取早日收回工程款，工程款支付逾期超過預定時限后及時啟動訴訟程序。

梳理項目進展，做好停工預案。對于合作項目進行全面風險評估，包括項目進度、質量、成本等方面，及時發現潛在風險并制定應對措施。評估合作項目進度，做好項目延期或暫停的預案，明確停工觸發條件、規范停工決策流程，提前做好成品保護、資料歸檔、人員安置及供應鏈銜接等準備工作，降低項目進度波動對企業經營的沖擊。

強化現金流管理，緩解流動性壓力。壓縮非必要支出，優先保障核心項目資金需求，避免資金鏈斷裂。多元化融資渠道，如通過供應鏈金融緩解流動性壓力。主動與債權人（如銀行、供應商）溝通，努力拉長期限及降低資金成本。

（二）中長期戰略：多元發展，緊跟政策，精細管理

客戶與業務多元化，提升項目質量。關注項目利潤水平及資金來源確定性，優先選擇經濟發達區域，資金來源為超長期特別國債、政府專項債、財政預算內資金等的項目。審慎評估項目付款條件，優先選擇預付款比例高、付款周期短的項目，減少或拒絕墊資項目。優化客戶結構，壓降涉房業務比例，提升政府、國企客戶比例，嚴格執行新接項目準入標準，從源頭降低回款風險。

結合國家及區域戰略布局，差異化發展。把握政策機遇，如“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設）、新基建（如信息基礎設施、算力基礎設施、綠色能源設施）、基建更新與水利設施（水資源調配、交通能源網絡建設、生態綜合治理）等國家資金重點投入方向及業主支付能力較強的國際業務機會。未來的建筑業生態中，規模較小、綜合實力偏弱的建工企業可能轉型成為“小而美”的專業分包商，聚焦于智能化施工、裝配式建筑、特種工程等細分領域。

推動科技賦能，加強過程管控。建筑業已邁入現金為王的精細化運營階段，建工企業應加強科技賦能，借助BIM技術等數智化工具，實現項目施工進度、成本消耗、資金使用的量化監控。推動降本增效，強化現金流全周期管控，把控資金收支節奏。通過技術手段和制度建設實現項目風控從被動處置向主動預警轉變。

本次萬科展期事件或對建工行業發債企業造成一定估值擾動，整體財務風險可控，但仍需關注房地產行業風險的超預期擴散，同時在行業信用收縮背景下，弱資質民營建工企業融資面臨進一步收緊，償債風險加大。萬科擬對債務展期是房地產行業深度調整的標志性事件，對建筑施工企業而言意味著短期陣痛加劇。建筑施工企業“活下去”的關鍵已從規模為王轉向現金為王，應強化風險管理，加速業務轉型，聚力提升核心競爭力，在行業低谷期謀求生存發展。

作者|張晨 王貞姬

部門|中證鵬元 工商企業評級部

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“中證鵬元評級”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 萬科擬展期對建工企業信用風險影響幾何？