克而瑞地產(chǎn)研究 
觀資本市場(chǎng)，看債市江湖。
作者：研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究
導(dǎo)語(yǔ)
中國(guó)公募REITs進(jìn)入新時(shí)代，或?qū)⒅Ψ科笸瓿蓱?zhàn)略轉(zhuǎn)型
◎文/房玲 易天宇 洪宇桁
01 2025年政府繼續(xù)支持公募REITs發(fā)展，市場(chǎng)反應(yīng)較為熱烈
1、782號(hào)文進(jìn)行四個(gè)方面革新，推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)展
自2024年中國(guó)公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展新階段以來(lái)，2025年的政策主要針對(duì)擴(kuò)大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發(fā)行等方面。9月12日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號(hào)，下稱(chēng)782號(hào)文），這是繼2024年1014號(hào)文之后的又一個(gè)重量級(jí)政策，在資產(chǎn)范圍、擴(kuò)募支持、項(xiàng)目把關(guān)和組織保障四個(gè)方面有了新的規(guī)定。
在資產(chǎn)范圍方面，782號(hào)文在1014號(hào)文已明確的收費(fèi)公路、清潔能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類(lèi)型基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大了資產(chǎn)范圍，新增鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施等新資產(chǎn)類(lèi)型?。特別是將文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等民生相關(guān)領(lǐng)域首次納入REITs發(fā)行范圍，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從傳統(tǒng)基建向新基建、民生領(lǐng)域延伸?。這一變化不僅豐富了市場(chǎng)投資品種，也為更多行業(yè)提供了通過(guò)REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)的渠道。
在擴(kuò)募支持方面，782號(hào)文在擴(kuò)募機(jī)制上進(jìn)行了顯著優(yōu)化，簡(jiǎn)化了新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)流程，取消了前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，改為由省級(jí)發(fā)展改革委或中央企業(yè)直接申報(bào)?。同時(shí)拓寬了新購(gòu)入項(xiàng)目資產(chǎn)范圍，支持跨區(qū)域通過(guò)擴(kuò)募整合存量資產(chǎn)，允許已上市REITs新購(gòu)入行業(yè)內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目?。這一變化打破了此前擴(kuò)募僅限于同行業(yè)資產(chǎn)的限制，為REITs管理人提供了更大的資產(chǎn)配置靈活性，有助于提升投資組合的分散性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
在項(xiàng)目把關(guān)方面，782號(hào)文提出堅(jiān)持“優(yōu)中選優(yōu)”原則，嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量，優(yōu)先申報(bào)對(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)家重大戰(zhàn)略具有推動(dòng)作用的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?。與1014號(hào)文相比，782號(hào)文更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的戰(zhàn)略重要性，要求各省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目工作臺(tái)賬，形成“儲(chǔ)備一批、組織一批、申報(bào)一批”的良性循環(huán)?。這一變化體現(xiàn)了監(jiān)管層在推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容的同時(shí)，更加注重項(xiàng)目質(zhì)量的把控，有利于維護(hù)REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
在組織保障方面，782號(hào)文在組織保障方面新增了支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市的要求，明確要求各省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)建立健全民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs專(zhuān)項(xiàng)協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制，實(shí)行靠前服務(wù)、主動(dòng)協(xié)調(diào)、申報(bào)單列?。這一規(guī)定是1014號(hào)文所沒(méi)有的，體現(xiàn)了政策層面對(duì)民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特別支持，有助于形成"國(guó)有+民營(yíng)"雙輪驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)格局?。同時(shí)，782號(hào)文還提出建立項(xiàng)目信息系統(tǒng)，優(yōu)化審核體系，實(shí)現(xiàn)全流程標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理?，進(jìn)一步提升了組織保障的效率和透明度。
除了782號(hào)文之外，商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部等九部門(mén)在9月19日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)的通知》中，也明確要求“優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。這一政策創(chuàng)新性地將REITs工具引入社區(qū)商業(yè)設(shè)施領(lǐng)域，與之前782號(hào)文形成了補(bǔ)充，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從傳統(tǒng)基建向社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的延伸?，體現(xiàn)了政策對(duì)民生需求的精準(zhǔn)聚焦?。
2、上半年超87%已上市公募REITs盈利，回報(bào)率也較為穩(wěn)定（略）
3、2025年已募集資金415.38億元，年底前仍將有REITs上市
長(zhǎng)期穩(wěn)定且較高的收益率，結(jié)合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來(lái)越多的原始權(quán)益人和投資者的重視。截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內(nèi)擴(kuò)募），同時(shí)我國(guó)公募REITs已上市的總規(guī)模也達(dá)到了2075.72億元。
值得注意的是，2025年至今已經(jīng)有4只公募REITs完成了擴(kuò)募，總規(guī)模達(dá)到了58.88億元，超過(guò)了2023年全年的50.65億元。截至2025年10月21日，還有4只公募REITs的擴(kuò)募正在審批中，此外博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT也都傳出了即將二次擴(kuò)募的消息。隨著782號(hào)文的頒布，已上市公募REITs的擴(kuò)募得到了政府的大力支持，未來(lái)的擴(kuò)募項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模仍有可能繼續(xù)增加。
截至2025年10月21日，共有12只首次發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品處于已申報(bào)還未上市階段，預(yù)計(jì)年底之前仍將有數(shù)只公募REITs產(chǎn)品完成上市。按基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型來(lái)看，能源類(lèi)的為3只，其后倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路和消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施都是2只，各種類(lèi)型的REITs數(shù)量相對(duì)平均。而從審批階段來(lái)看，共有3只已經(jīng)通過(guò)審批，分別是華夏中海商業(yè)REIT、中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT和華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，其中華夏中海商業(yè)REIT和中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT都已完成了募集等待上市。
02 多家房企意愿擴(kuò)募釋放活力，但是目前參與程度相對(duì)較低
1、8家房企已發(fā)行公募REITs，主要在消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域（部分略）
隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也迎來(lái)了更多的機(jī)會(huì)，部分房企已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行試水。截至2025年10月21日，共有華潤(rùn)置地、招商蛇口、大悅城、萬(wàn)科、首創(chuàng)城發(fā)、中國(guó)金茂、凱德置地和上海地產(chǎn)的11只REITs產(chǎn)品完成了上市，其中1只完成了擴(kuò)募，總募集規(guī)模272.07億元。此外，萬(wàn)科的1只新發(fā)行REITs以及華潤(rùn)的兩只REITs擴(kuò)募正在審批中，中海的華夏中海商業(yè)REIT則已經(jīng)完成了募集等待上市。不過(guò)相對(duì)于目前2075.72億元的公募REITs市場(chǎng)而言，房企的參與程度仍然相對(duì)較低。
從房企參與的公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型來(lái)看，主要還是在消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房?jī)蓚€(gè)方面。目前房企旗下已上市和已申報(bào)13只公募REITs產(chǎn)品（不包含擴(kuò)募），從底層資產(chǎn)來(lái)看，其中有7只是消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施，3只是租賃住房，2只是產(chǎn)業(yè)園和1只倉(cāng)儲(chǔ)物流。房企旗下已上市的消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有6只，對(duì)所有已上市的消費(fèi)類(lèi)公募REITs的募集規(guī)模占比為65.6%，是發(fā)行消費(fèi)類(lèi)公募REITs的主力；已上市的租賃住房類(lèi)公募REITs有3只，對(duì)所有租賃住房類(lèi)公募REITs的占比為30%。
2、華潤(rùn)REIT每年預(yù)期擴(kuò)容超50億，為行業(yè)提供發(fā)展樣本（略）
3、凱德REIT上市，外資機(jī)構(gòu)參與中國(guó)REITs市場(chǎng)的試金石（略）
03 中國(guó)公募REITs進(jìn)入新時(shí)代，或?qū)⒅Ψ科笸瓿蓱?zhàn)略轉(zhuǎn)型
1、央企集中試水公募REITs，借助政策紅利實(shí)現(xiàn)角色轉(zhuǎn)變
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)公募REITs已逐步進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展軌道，“新發(fā)+擴(kuò)募”推動(dòng)REITs市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新的機(jī)遇。從中期業(yè)績(jī)會(huì)及財(cái)務(wù)年報(bào)中的表態(tài)來(lái)看，華潤(rùn)置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來(lái)要擴(kuò)大REITs規(guī)模。
其中，華潤(rùn)置地就在半年報(bào)中明確表示正在積極推進(jìn)公募REIT的常態(tài)化擴(kuò)募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多層次產(chǎn)品。此外，新城控股也表示正積極推進(jìn)公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級(jí)REITs產(chǎn)品，并成功于2025年上半年完成持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的申報(bào)工作。新城控股未來(lái)將持續(xù)推進(jìn)多層級(jí)REITs相關(guān)發(fā)行與擴(kuò)募工作，構(gòu)筑大資管戰(zhàn)略新發(fā)展平臺(tái)。除了華潤(rùn)與新城控股，明確表示布局公募REITs的房企還包括有招商蛇口、中國(guó)海外、保利發(fā)展等央企。
而萬(wàn)科方面在過(guò)去的幾年中，其旗下的印力集團(tuán)也在積極實(shí)現(xiàn)REITs突破。當(dāng)前，中金印力消費(fèi)REIT已完成發(fā)行，倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REIT獲得證監(jiān)會(huì)受理，保租房REIT已提交各地發(fā)改委審批。此外，萬(wàn)科已設(shè)立3支Pre-REIT基金，包括建萬(wàn)租賃基金、中信萬(wàn)科消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金、萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃基金。其中萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃基金，是由萬(wàn)科與新華保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)、中信金石共同設(shè)立的，收購(gòu)了全國(guó)最大的保租房項(xiàng)目廈門(mén)泊寓院兒·海灣社區(qū)項(xiàng)目，涉及房源7724間。而中信萬(wàn)科消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金首期收購(gòu)的深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)和北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)交割，與建信設(shè)立的建萬(wàn)住房租賃投資基金也正在有序推進(jìn)擴(kuò)募。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢(shì)，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，通過(guò)打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。
2、民企同樣有機(jī)會(huì)參與公募REITs，擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)是關(guān)鍵（略）
3、公募REITs提升房企商業(yè)獨(dú)立性，優(yōu)化流動(dòng)性助力轉(zhuǎn)型升級(jí)
整體來(lái)看，發(fā)行公募REITs并非簡(jiǎn)單“一錘子買(mǎi)賣(mài)”將資產(chǎn)直接出售，而是要求企業(yè)要保留項(xiàng)目部分股權(quán)且確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。因此發(fā)行公募REITs的意義更多是提升集團(tuán)旗下商業(yè)板塊的獨(dú)立性，在房企資金普遍承壓的背景下讓商業(yè)板塊能夠通過(guò)市場(chǎng)募集資金，更好地實(shí)現(xiàn)自給自足獨(dú)立發(fā)展，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來(lái)，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。
對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的房企而言，應(yīng)該抓住當(dāng)下公募REITs的政策機(jī)遇，以構(gòu)建新的發(fā)展格局。在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，相關(guān)房企可以通過(guò)發(fā)行公募REITs，加快企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步增強(qiáng)資本實(shí)力。
與此同時(shí)，發(fā)行公募REITs有利于盤(pán)活房企長(zhǎng)周期低回報(bào)的存量資產(chǎn)，募集資金也可以用于相關(guān)資產(chǎn)的再投資，降低企業(yè)在存量資產(chǎn)里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅領(lǐng)域繼續(xù)深耕布局，孵化潛在商業(yè)項(xiàng)目，提升商業(yè)項(xiàng)目的回報(bào)率，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
而對(duì)于流動(dòng)性緊張但旗下商業(yè)項(xiàng)目仍穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的房企而言，發(fā)行公募REITs可以作為融資轉(zhuǎn)型的一種輔助手段，但不會(huì)是主要方式。對(duì)于這類(lèi)企業(yè)而言，首要解決的是債務(wù)壓力，最優(yōu)解仍然是直接出售旗下各類(lèi)重資產(chǎn)，包括但不限于附屬或合聯(lián)營(yíng)公司股權(quán)、投資性房地產(chǎn)等等。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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