來源：ATFX

ATFX匯評：地產(chǎn)類企業(yè)大都是高負(fù)債運(yùn)行，因為只有融入足夠的資金，才能夠在土拍市場上得心應(yīng)手。政府層面并不希望看到地產(chǎn)商負(fù)債過高，因為地產(chǎn)融資的大頭來自銀行，銀行的資金又來自千千萬萬的儲戶。如果地產(chǎn)商因為經(jīng)營不善倒逼，極有可能引起系統(tǒng)性的金融危機(jī)。為此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和人民銀行給地產(chǎn)商劃定了三條紅線，分別為：1、資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；2、凈負(fù)債率不得大于100%；3、短債現(xiàn)金比上限為1 。如果違反三條紅線，地產(chǎn)商將在一年之內(nèi)無法債務(wù)融資。中國恒大目前的總資產(chǎn)為2.3萬億人民幣，可以說是龐然大物。負(fù)債總額1.95萬億人民幣，占據(jù)總資產(chǎn)的84.78%，高于三條紅線所要求的70% 。另外兩條紅線，恒大也是大比例超越。根據(jù)2020年8月份的數(shù)據(jù)，恒大凈負(fù)債率為183.1%，高于紅線所要求的100%；短債現(xiàn)金比為2.5，高于紅線所要求的1。本月3日，在恒大集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴交流會上，許家印講話稱：“今年6月30日，恒大至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。通過實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，本月底前恒大的有息負(fù)債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。”這番講話給到市場一個衡量標(biāo)準(zhǔn)，就是恒大集團(tuán)能不能夠在本月底之前實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債降低到6000億之下。

▲ATFX供圖

許家印的講話并不能改變股票市場對中國恒大的悲觀看法。上圖為中國恒大的周線走勢圖，可以看出，股價處于長周期的下跌通道之中。目前市價11.42尚未觸及通道下軌，預(yù)計本月仍將延續(xù)跌勢。2020年3月至7月間，恒大的股價從9.7飆漲至28，然而，這段時間正是中國新冠肺炎疫情最為嚴(yán)重的時期。股價的上漲沒有宏觀面的支撐，2020年7月至今的下跌，很大一部分因素是消化去年的泡沫。現(xiàn)在大家所談?wù)摰娜龡l紅線，對房地產(chǎn)企業(yè)是長期利好，短期利空，并且短期的利空影響相對有限。交易者不可盲目的將本輪下跌的原因全部歸咎于三條紅線的出臺。另外，從市盈率的角度看，恒大每股收益為0.61，靜態(tài)市盈率為18.7倍。這一水平的市盈率不算太高，仍有較大的上升空間。

歸根結(jié)底，地產(chǎn)類股票未來還會不會漲，并不取決于資產(chǎn)負(fù)債表是不是健康，而是在于整個中國樓市未來的發(fā)展前景。如果出現(xiàn)供大于求，住房價格大跌，即便你負(fù)債率再低，也無法避免破產(chǎn)的命運(yùn)。反過來，只要樓市價格能夠持續(xù)高漲，不要說70%的資產(chǎn)負(fù)債總額不會出現(xiàn)問題，即便100%負(fù)債運(yùn)行，也會受到資本市場的追捧。房價的根本在地價，只要城市不斷發(fā)展，配套不斷完善，地價就有繼續(xù)上漲的空間。風(fēng)險點(diǎn)在于，中國人民銀行的貨幣政策不能進(jìn)入緊縮狀態(tài)。一旦緊縮，則本幣對內(nèi)升值，即便城市還在發(fā)展完善，地價也會出現(xiàn)下跌的情況。

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